Introduction :
Depuis janvier 2025, la Thaïlande a introduit des mesures renforcées pour protéger les consommateurs lors des réservations de condominiums. Ces réglementations visent à sécuriser les acheteurs avant la finalisation des ventes en imposant aux promoteurs des obligations accrues en matière de transparence, de clarté et d'équité. Les modifications concernent notamment les conditions contractuelles, les obligations d’information, la gestion des dépôts et les droits des acheteurs.
Dans cet article, nous allons explorer les spécificités de ces nouvelles règles et leur impact sur le marché thaïlandais de la copropriété.
Points clés
- Les promoteurs doivent inclure des clauses claires et complètes dans les contrats de réservation afin que les acheteurs soient pleinement informés.
- Les acheteurs ont droit à des informations complètes et précises sur le projet, ses spécifications et les risques associés.
- Le traitement des frais de réservation est encadré par des règles strictes, offrant aux acheteurs une protection financière renforcée.
- Les droits d'annulation, désormais révisés, confèrent aux consommateurs un meilleur contrôle et rééquilibrent la relation entre promoteurs et acheteurs.
Objectif de la nouvelle notification
La notification du comité des marchés, classant la vente de parties privatives réservées comme une activité contractuelle , vise à mettre fin aux pratiques injustes souvent préjudiciables aux acheteurs lors des réservations.
En intégrant ces transactions dans les activités réglementées par contrat, le gouvernement établit un cadre clair et structuré, garantissant des conditions équitables pour les acheteurs et les promoteurs.
Champ d'application du règlement sur les contrats de réservation de condominiums
La notification s’applique à toutes les situations où les consommateurs concluent des accords de réservation de logements en copropriété avec des promoteurs, qu’il s’agisse de transactions réalisées par des moyens traditionnels ou via des plateformes en ligne. Ces mesures couvrent divers canaux, notamment :
- les réservations directes auprès des bureaux de vente des promoteurs
- les transactions effectuées par l'intermédiaire d'agents immobiliers ou de courtiers
- les réservations en ligne sur les sites web des promoteurs ou sur des plateformes tierces
- les réservations lors d'expositions immobilières ou d'événements promotionnels
Éléments clés du contrat de réservation standard
Conformément à la nouvelle réglementation, les promoteurs sont tenus d’utiliser un contrat de réservation standard rédigé en thaïlandais. Ce contrat inclut des clauses obligatoires conçues pour garantir la transparence et renforcer la protection des consommateurs. Les éléments requis sont les suivants :
Détails du projet et de l'unité
- Nom et emplacement du projet
- Numéro de réservation à titre de référence
- Spécifications détaillées de l'unité, y compris la taille, l'agencement, les matériaux et l'équipement
- Tout avantage ou prime supplémentaire fourni par le promoteur.
Délais et étapes
- Date de signature du contrat de vente final
- Délais d'obtention des permis et autorisations nécessaires
- Calendrier d'achèvement des étapes de la construction
Informations financières
- Prix d'achat total du logement en copropriété
- Montant des frais de réservation
- Détails des réductions ou promotions applicables
- Méthodes de paiement acceptées (par exemple, virement bancaire, carte de crédit, espèces)
Droits des consommateurs et obligations du promoteur
- Circonstances dans lesquelles les acheteurs peuvent résilier le contrat
- Responsabilités du promoteur en ce qui concerne la qualité de la construction et le respect des délais
- Procédures de résolution des litiges et recours en cas de rupture de contrat
Politiques de remboursement
Le contrat doit clairement définir les conditions de remboursement, notamment :
- les situations dans lesquelles les remboursements sont applicables
- les délais de traitement des remboursements
- les déductions ou les pénalités, le cas échéant
Termes interdits dans les contrats de réservation
Afin de mieux protéger les acheteurs, certains termes sont désormais expressément interdits dans les contrats de réservation. Ces termes incluent :
Limitation de la responsabilité du promoteur
- Exemptions de responsabilité en cas de retard dans la Construction ou de rupture de contrat
- Le transfert de la charge de la preuve aux consommateurs en cas de litige.
Modifications unilatérales du contrat
- Droit du promoteur de modifier les conditions, les matériaux ou les prix sans le consentement de l'acheteur.
- Modifications des détails du projet après la finalisation de la réservation
Clauses de résiliation abusives
- Résiliation sans préavis
- Perte automatique des paiements en cas de manquement mineur de la part de l'acheteur
Utilisation abusive des frais de réservation
- Utilisation des frais de réservation à des fins autres que la garantie du logement
- Traitement des frais de réservation comme des acomptes sans accord clair.
Violations de la protection des données
- Collecte ou utilisation non autorisée d'informations personnelles
- Partage des données des consommateurs avec des tiers sans consentement explicite
- Conservation de données à caractère personnel au-delà de la période nécessaire
Exploitation des biens communs
- Utilisation exclusive des installations communes par les promoteurs
- Modifications unilatérales des parties communes sans l'accord des résidents
- Faire payer aux résidents l'accès aux équipements standard
Des protections renforcées pour les consommateurs
Les règlements renforcent considérablement les droits des acheteurs en mettant en place les garanties suivantes :
Droit de résiliation
Les acheteurs peuvent résilier les contrats dans des conditions spécifiques, telles que :
- Le promoteur n'a pas obtenu les permis ou les approbations nécessaires
- Modifications non autorisées des spécifications ou des matériaux du projet
- Violation de clauses contractuelles importantes par le promoteur.
Droits de remboursement
- Remboursement intégral en cas de non-respect des conditions convenues par le promoteur
- Remboursements au prorata de l'état d'avancement du projet pour les résiliations initiées par les acheteurs
- Procédures de remboursement accélérées avec des délais clairs
Transparence et accès à l'information
Les acheteurs ont droit :
- à une copie du contrat de réservation en thaïlandais
- aux spécifications détaillées du projet, y compris les plans d'étage et les matériaux
- aux mises à jour concernant les changements ou les retards de construction.
Protection contre les pratiques déloyales
La réglementation interdit :
- les frais cachés ou non divulgués
- les moyens de pression ou les pratiques de vente trompeuses
- les augmentations de prix arbitraires ou les modifications des calendriers de paiement
Obligations des promoteurs
Le nouveau cadre établit des responsabilités claires pour les promoteurs, notamment :
Traitement des remboursements: Les remboursements doivent être effectués dans les délais spécifiés (15 jours pour les virements bancaires, 45 jours pour les paiements par carte de crédit).
Préparation du contrat: Deux exemplaires identiques du contrat de réservation doivent être fournis, dont l'un reste entre les mains de l'acheteur.
Transparence du projet: Les promoteurs doivent divulguer les détails exacts du projet et communiquer rapidement les changements.
Normes de construction: Tous les permis nécessaires doivent être obtenus et les spécifications de qualité doivent être respectées.
Gestion financière: Les frais de réservation doivent être utilisés exclusivement pour garantir l'unité, et des reçus clairs doivent être délivrés pour les paiements.
Calendrier de mise en œuvre du règlement
- Date de publication: 3 octobre 2024
- Date d'entrée en vigueur: 31 janvier 2025
Pour faciliter la mise en conformité, les autorités peuvent introduire progressivement la réglementation, en donnant la priorité aux nouveaux projets tout en accordant des délais de grâce aux projets existants.
Sanctions en cas de non-conformité
Les promoteurs qui ne se conforment pas à la nouvelle réglementation s'exposent à des sanctions importantes, notamment :
Risks Risques pour la réputation: Divulgation publique des promoteurs qui ne respectent pas les règles dans les registres officiels.
Amendes financières: Jusqu'à 200 000 THB par infraction, avec des amendes récurrentes en cas de non-conformité persistante.
Responsabilité pénale: Risque d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an en cas d'infraction grave.
Mesures administratives: Suspension de la licence ou arrêt du projet en cas de violation grave.
Impact sur le marché immobilier thaïlandais
Ces réglementations visent à renforcer la confiance des consommateurs dans le secteur immobilier thaïlandais en améliorant la transparence et la protection des acheteurs.
Les investisseurs étrangers, en particulier, pourraient percevoir le marché comme plus fiable et sécurisé, ce qui stimulerait une plus grande participation. Cependant, des exigences accrues en matière de conformité pourraient affecter les délais des projets, incitant les promoteurs à adopter des calendriers plus réalistes et des déploiements progressifs.
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Propriété étrangère des immeubles en copropriété en Thaïlande
En vertu de la loi thaïlandaise, les étrangers peuvent détenir jusqu’à 49 % de la superficie totale d’un immeuble en copropriété. Cependant, cette limite pourrait être augmentée à 75 % à l’avenir, sous réserve d’amendements en cours.
Pour vérifier les quotas de propriété étrangère, les acheteurs doivent consulter le bureau de la juridiction compétente avant l'achat.
Combien d'appartements un étranger peut-il acheter en Thaïlande ?
Il n’y a aucune restriction sur le nombre d’unités qu’un étranger peut acquérir, à condition que le plafond de propriété n’ait pas été dépassé.
Audit d'acquisition dans les transactions immobilières
Bien que ces nouvelles réglementations renforcent les garanties, les acheteurs sont toujours invités à effectuer un audit d’acquisition lors de l’achat d’un bien immobilier. L’audit d’acquisition permet de vérifier les autorisations du projet, la crédibilité du promoteur et les risques potentiels, assurant ainsi une prise de décision éclairée.
Une enquête approfondie peut révéler des problèmes significatifs pouvant affecter la valeur et la rentabilité globale de l’investissement. Voici quelques-uns des problèmes les plus courants identifiés au cours du processus d’audit :
- Hypothèques non divulguées :L'acheteur peut apprendre plus tard que le bien est grevé d'une hypothèque qui n'a pas été révélée lors de la transaction. Cette omission peut rendre le nouveau propriétaire responsable du règlement des dettes de l'ancien propriétaire.
- Litiges en cours: La société propriétaire du terrain ou de la propriété peut être impliquée dans des conflits juridiques prolongés. L’achat d’un tel bien peut exposer l’acheteur à des litiges imprévus et aux coûts associés.
- Dettes fiscales en suspens: L'acheteur peut découvrir que l'ancien propriétaire n'a pas payé les taxes foncières. Dans ce cas, la responsabilité des arriérés d'impôts, ainsi que les pénalités, incombent souvent au nouveau propriétaire.
- Construction non conforme: Si le bâtiment a été construit sans les permis nécessaires ou ne respecte pas les normes réglementaires, l’acheteur risque de se voir imposer des amendes élevées ou de devoir supporter des coûts de rénovation importants pour le mettre en conformité avec les exigences.
- Différends relatifs aux limites et à la propriété: Les litiges non résolus concernant les limites de propriété ou les droits de propriété peuvent rendre la transaction plus complexe et causer des complications juridiques pour l’acheteur.
