Résumé La Thaïlande a introduit des changements majeurs dans les contrats de location et les baux résidentiels. Les nouvelles réglementations visent à répondre aux plaintes récurrentes des locataires concernant certaines pratiques jugées déloyales, notamment la confiscation injustifiée des dépôts de garantie, les frais excessifs liés aux services publics et le manque de clarté quant aux droits et obligations des parties. Le 6 juin 2025, le Comité des contrats du Bureau du Conseil de la protection des consommateurs (OCPB - Contract Committee of the Office of the Consumer Protection Board) a publié des règles mises à jour, lesquelles sont entrées pleinement en vigueur le 4 September 2025, abrogeant la notification précédente de 2019.
Introduction :
Les autorités thaïlandaises en charge de la protection des consommateurs ont adopté une mise à jour du cadre réglementaire applicable aux baux résidentiels. Cette réforme a été mise en place afin de répondre aux plaintes de longue date des locataires relatives à des pratiques déloyales, telles que la confiscation injustifiée des dépôts de garantie, la facturation excessive des services publics et l’absence de clarté concernant les droits et obligations prévus dans les contrats de location.
Le 6 juin 2025, le Comité des contrats du Bureau du Conseil de la protection des consommateurs (OCPB) a publié une notification classant les contrats de location à usage d’habitation comme une activité soumise au contrôle contractuel, B.E. 2568 (2025). Cette notification est entrée pleinement en vigueur le 4 septembre 2025 et remplace celle publiée en 2019.
Points clés
- Les nouvelles règles s’appliquent désormais aux entreprises louant au moins trois unités résidentielles, contre cinq auparavant, élargissant ainsi le nombre de propriétaires soumis aux obligations de protection des locataires.
- Les contrats de location doivent être rédigés en thaï, présentés de manière claire, inclure les informations essentielles sur le bien et être accompagnés d’un rapport d’inspection signé par les deux parties.
- Les dépôts de garantie doivent être restitués immédiatement à la fin du bail, ou dans un délai de sept à quatorze jours en cas d’inspection ou de réparations. Les paiements anticipés sont limités à un maximum de trois mois de loyer pour les contrats mensuels.
- Les locataires peuvent résilier un bail à durée déterminée après avoir occupé le bien pendant au moins 50 % de la durée contractuelle, avec un préavis de trente jours. Les propriétaires doivent également respecter un préavis minimum de trente jours.
- Le non-respect de ces règles expose les entreprises à des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement et à des amendes pouvant atteindre 200 000 THB.
Quelles sont les nouvelles exigences du contrat de location ?
L’un des principaux changements introduits par la nouvelle notification concerne l’élargissement de son champ d’application. La notification de 2019 ne s’appliquait qu’aux entreprises louant cinq unités d’habitation ou plus. Depuis 2025, le seuil a été abaissé à trois unités résidentielles ou plus.
Cette modification a pour effet de soumettre un nombre plus important de propriétaires et d’exploitants immobiliers aux règles de protection prévues par la réglementation.
Bien que la notification vise les entreprises de location, les hôtels, les appartements avec services hôteliers et les dortoirs demeurent exclus de son champ d’application, ces établissements étant régis par des lois spécifiques distinctes.
Reconnaissance des documents électroniques
La notification de 2025 tient également compte de l’évolution des pratiques numériques en reconnaissant formellement l’usage des documents et signatures électroniques dans les transactions de location.
Tout contrat de location conclu par voie électronique, notamment via des plateformes de location en ligne ou au moyen de signatures électroniques, doit désormais respecter à la fois les exigences de la notification et celles de la législation thaïlandaise sur les transactions électroniques .
Cette évolution vise à combler les lacunes réglementaires existantes et à garantir que les contrats de location conclus électroniquement bénéficient de la même validité juridique et du même niveau de protection que les contrats établis sur support papier.
Enfin, les contrats de location existants conformes à la notification de 2019 demeurent valables jusqu’à leur expiration. En revanche, tous les nouveaux contrats conclus à compter du 4 septembre 2025 doivent impérativement se conformer au nouveau cadre réglementaire.
Exigences contractuelles obligatoires
La notification prévoit un ensemble d’exigences impératives devant figurer dans tout contrat de location à usage d’habitation.
Langue du contrat et format en Thaïlande
Les contrats de location doivent être rédigés en langue thaïlandaiseet présentés dans une police claire et lisible, d’une hauteur minimale de 2 mm et ne dépassant pas 11 caractères par pouce.
Chaque contrat doit identifier clairement les parties ou leurs représentants, indiquer des coordonnées à jour, décrire le bien loué et préciser l’ensemble des conditions essentielles, notamment le montant du loyer, les frais de service, les dépôts de garantie, la durée du bail, les tarifs des services publics et les modalités de paiement.
Une version anglaise peut être établie en parallèle de la version thaïlandaise. Toutefois, en cas de litige, seule la version en langue thaïlandaise fera foi et sera retenue par les juridictions thaïlandaises ainsi que dans le cadre de toute négociation.
Transparence et documentation à l’appui
Afin de renforcer la transparence entre les parties, les propriétaires sont désormais tenus de fournir des factures écritespour le loyer, les services publics et les frais de service au moins trois jours avant la date d’échéance du paiement. Les locataires disposent également du droit de consulter les documents justificatifs relatifs aux frais de services et de services publics, afin d’en vérifier l’exactitude.
Par ailleurs, un rapport d’inspection d’entrée dans les lieux doit être annexé au contrat de location. Ce document permet d’établir de manière précise l’état du bien au début de la location et peut être accompagné de preuves photographiques. Le rapport d’inspection doit être signé par les deux parties.
Restitution des dépôts de garantie
La notification renforce également la protection des locataires en matière de restitution des dépôts de garantie. Le bailleur est tenu de restituer le dépôt immédiatement à la fin du bail.
Lorsqu’une inspection est nécessaire, le dépôt doit être restitué dans un délai de sept jours en l’absence de dommages, ou dans un délai maximal de quatorze jours après déduction des frais de réparation dûment justifiés. Le bailleur demeure responsable des réparations, à l’exception de l’usure normale ou des dommages résultant d’un cas de force majeure.
Résiliation anticipée et obligations du propriétaire
La notification reconnaît aux locataires le droit de résilier un bail à durée déterminée avant son terme, à condition d’avoir occupé le logement pendant au moins 50 % de la durée contractuelle. Cette résiliation est subordonnée à un préavis de trente jours et au règlement de l’ensemble des sommes dues.
Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre fin au contrat, il doit respecter un préavis minimum de trente jours. Ce délai peut être réduit à sept jours dans les cas d’inconduite urgente affectant les autres locataires. La résiliation immédiate n’est autorisée que lorsque l’ordre public ou la moralité sont en cause.
Protections juridiques implicites
Lorsque l’une des clauses obligatoires prévues par la notification est absente du contrat de location, la loi prévoit qu’elle s’y applique automatiquement. En conséquence, même l’utilisation d’un modèle de bail non conforme ne permet pas au propriétaire d’écarter ces protections minimales accordées aux locataires.
Conditions contractuelles interdites
La notification précise les clauses et conditions qui ne peuvent en aucun cas figurer dans un contrat de location. Toute clause interdite incluse dans un bail est nulle et dépourvue d’effet juridique, même si le locataire a signé le contrat.
Limites sur le loyer anticipé et les dépôts
Les propriétaires peuvent :
- Percevoir jusqu’à trois mois de loyer pour les contrats à court terme ou pour les contrats à long terme avec paiement mensuel.
- Percevoir jusqu’à un an de loyer pour les contrats à long terme avec paiement annuel.
Tout montant excédant ces limites est interdit.
Restrictions sur les augmentations de loyer et les charges
Les propriétaires peuvent :
- Augmenter le loyer ou les frais de service avant l’expiration du bail.
- Confisquer les dépôts de garantie sans motif valable imputable au locataire.
- Accéder au logement sans préavis, sauf en cas d’urgence.
- Facturer des tarifs d’électricité supérieurs aux tarifs officiels fixés par le gouvernement.
Conditions contractuelles inapplicables
Les clauses suivantes sont considérées comme nulles et inapplicables :
- Tenir les locataires responsables de l’usure normale ou des dommages indépendants de leur volonté.
- Lock-out ou saisie des biens du locataire.
- Facturer des « frais de renouvellement ».
- Résiliation d’un bail sans rupture substantielle par le locataire.
- Tenir les locataires responsables de l’usure normale ou des dommages indépendants de leur volonté.
Conséquences de la non-conformité
Le non-respect de la notification expose la partie contrevenante à des sanctions sévères. Les entreprises enfreignant ces règles peuvent être poursuivies pénalement en vertu de la loi sur la protection des consommateurs, avec des peines pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement, des amendes pouvant atteindre 200 000 THB, ou les deux..
Qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires et les sociétés de gestion immobilière ?
La date limite de conformité de septembre 2025 étant désormais dépassée, les propriétaires et gestionnaires immobiliers devraient avoir examiné et mis à jour leurs contrats de location pour se conformer aux nouvelles exigences.
Tous les modèles de contrats doivent être actualisés, et les procédures de gestion des dépôts, les pratiques de facturation ainsi que les systèmes de location en ligne doivent être adaptés pour respecter le nouveau cadre réglementaire.
En cas de retard dans ces mises à jour, il est fortement recommandé de les effectuer immédiatement, car la non-conformité expose les propriétaires à des risques juridiques et à des sanctions pénales significatives.
Les propriétaires, gestionnaires de biens et investisseurs souhaitant obtenir des conseils sur la mise à jour de leurs contrats ou sur le cadre de location en Thaïlande peuvent nous contacter pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé. Des informations complémentaires sont également disponibles sur notre page dédiée aux services immobiliers.
Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique.