Résumé : Les contrats de location commerciale en Thaïlande sont encadrés par des règles strictes d’enregistrement, généralement fondés sur des durées standards de trois ans et influencés par les pratiques des propriétaires. L’enregistrement des baux de plus de trois ans est recommandé afin de garantir une protection juridique adéquate. Les clauses de renouvellement, le « key money », l'audit et les obligations fiscales doivent être examinés avec soin pour limiter les risques financiers et assurer la pérennité des activités commerciales.
Introduction :
Alors que les entreprises étrangères et locales poursuivent leur développement en Thaïlande, l’obtention d’un local commercial adapté constitue une étape déterminante. Qu’il s’agisse de bureaux, de commerces de détail ou de sites à usage industriel, les conditions prévues dans le contrat de location ont un impact direct sur les opérations, la structure des coûts et la stabilité de l’activité à long terme.
Dans cet article, nous analysons le cadre juridique applicable, les pratiques courantes du marché ainsi que les considérations pratiques à prendre en compte dans le cadre des contrats de location commerciale en Thaïlande.
Points clés
- Les baux de plus de trois ans doivent être enregistrés auprès du Bureau foncier pour rester juridiquement exécutoires. Les baux non enregistrés ne sont valables que pour une durée maximale de trois ans, quelle que soit la période mentionnée dans le contrat.
- Les baux de trois ans sont une pratique courante pour éviter l’enregistrement, mais ils comportent des risques tels que des renouvellements incertains, des augmentations soudaines de loyer ou un déménagement forcé.
- Le « key money » est un paiement habituel mais non réglementé dans les baux commerciaux, souvent exigé à l’avance ou lors du renouvellement, et doit toujours être soigneusement négocié.
- Les baux à long terme exigent que les terrains soient zonés pour un usage commercial ou industriel et que les locataires respectent des seuils d’investissement stricts, garantissant que les projets contribuent au développement économique de la Thaïlande.
- Les locataires ne peuvent pas transférer ou sous-louer sans le consentement du propriétaire, mais si le propriétaire vend, le nouveau propriétaire est lié par le bail existant, ce qui rend l’enregistrement important pour la protection des locataires.
- Les baux prévoient généralement que les propriétaires peuvent résilier le contrat en cas de manquement, avec une période de réparation négociée, tandis que les locataires sont généralement liés pour toute la durée du bail, sauf en cas de violation de l’accord par le propriétaire.
Le cadre juridique des baux commerciaux
Les baux commerciaux en Thaïlande sont principalement régis par le Code civil et commercial et, dans certains cas, par la loi de 1999 relative à la location de biens immobiliers à des fins commerciales ou industrielles. Ces textes définissent les droits et obligations des propriétaires et des locataires et établissent un cadre juridique visant à assurer la transparence et la force exécutoire des contrats.
En principe, la durée maximale d’un bail portant sur un terrain ou un bâtiment est limitée à 30 ans. Toutefois, certaines législations spécifiques, notamment la loi sur le corridor économique de l’Est et la loi de 1999, permettent des baux allant jusqu’à 50 ans lorsque le projet répond à des critères commerciaux ou industriels précis.
Tout bail d’une durée supérieure à trois ans doit être enregistré auprès du Bureau foncier pour être juridiquement opposable. À défaut d’enregistrement, le bail n’est reconnu que pour une durée maximale de trois ans, même si une durée plus longue est prévue contractuellement.
L’Audit
Avant la conclusion d’un contrat de location, il est fortement recommandé de procéder à un audit afin de s’assurer que le bailleur est le propriétaire légitime du bien ou un représentant dûment autorisé, et que le bien peut être légalement loué.
Cet audit implique notamment l’examen du titre de propriété (Chanote), du registre de la maison et, le cas échéant, des documents d’enregistrement de la société propriétaire. Ces éléments permettent de confirmer la propriété et le droit légal de louer le bien.
Il est également essentiel de vérifier qu’aucun bail antérieur, droit réel ou autre charge n’a été enregistré sur le bien et ne soit susceptible de compromettre l’usage envisagé. Un avocat peut réaliser cet audit afin de confirmer le statut juridique du bien, l’absence de charges et l’inexistence de droits concurrents ou de revendications de tiers.
Conditions de location et options de renouvellement
En Thaïlande, un bail commercial standard est généralement conclu pour une durée de trois ans, parfois assortie d’une option de renouvellement pour une période équivalente. Bien que des renouvellements successifs ou des baux plus longs puissent être convenus, leur application peut s’avérer complexe si les clauses correspondantes ne sont pas rédigées avec précision. Les options de renouvellement doivent donc être clairement définies afin de limiter les risques de litige.
Il est courant que les parties négocient une période d’aménagement sans loyer, généralement comprise entre un et trois mois, permettant au locataire de préparer les locaux avant le début effectif des opérations.
À l’expiration du bail, le locataire ne bénéficie d’aucun droit automatique au maintien dans les lieux. Si l’occupation se poursuit avec l’accord du propriétaire, le bail est alors réputé à durée indéterminée, le propriétaire conservant le droit d’y mettre fin à tout moment conformément à la loi.
La pratique courante des baux de trois ans
En pratique, de nombreuses entreprises privilégient des baux de trois ans plutôt que des engagements à plus long terme. Cette approche vise principalement à éviter l’obligation d’enregistrement auprès du Département des Terres, les baux de plus de trois ans devant être enregistrés pour rester exécutoires au-delà de la troisième année. Certaines structures contractuelles sont également mises en place pour limiter les coûts, bien que les frais d’enregistrement restent relativement modérés, s’élevant à environ 1,1 % de la valeur totale du bail.
Lorsque les locaux sont essentiels aux activités de l’entreprise, il est crucial de négocier les conditions du bail dès le début du processus d’acquisition. Dans la mesure du possible, il est recommandé d’obtenir des droits de bail prolongés directement auprès du propriétaire. Un bail enregistré offre une protection juridique renforcée, permet une durée de bail plus longue et garantit que vos droits restent valides même en cas de vente du bien ou de problèmes juridiques rencontrés par le propriétaire.
Dans le cadre du contrat d’achat, il est recommandé d’inclure une clause permettant de négocier directement un bail avec le propriétaire.
Les baux non protégés peuvent poser problème, car rien ne garantit que le propriétaire acceptera de renouveler le bail aux mêmes conditions, voire de le renouveler tout court. Il pourrait également augmenter le loyer ou imposer des conditions défavorables lors des négociations de renouvellement.
Sans bail à long terme, le bon fonctionnement de l’entreprise pourrait être compromis. De plus, les frais liés à un déménagement imprévu pourraient être importants et affecter significativement la rentabilité de l’entreprise.
Risques liés au renouvellement
De nombreux propriétaires ou agents proposent des options de renouvellement pour un ou deux termes supplémentaires, mais ces arrangements peuvent être trompeurs ou difficilement applicables. En vertu de la loi thaïlandaise, tout bail de plus de trois ans doit être enregistré auprès du Département des Terres pour être juridiquement exécutoire au-delà de cette période.
Cette obligation d’enregistrement a un impact direct sur les clauses de renouvellement, car prolonger un bail au-delà de trois ans sans enregistrement peut rendre la clause invalide ou inapplicable. Certaines pratiques, comme la signature préalable de plusieurs baux de trois ans avec des dates futures, sont illégales et comportent des risques importants pour le locataire.
En cas de changement de propriétaire ou de refus du bailleur d’honorer un bail futur, le locataire pourrait se retrouver sans recours légal et être contraint de quitter les lieux.
Lorsque l’enregistrement d’un bail à long terme n’est pas possible, il est recommandé de négocier une option clairement définie pour conclure un nouveau bail à l’expiration du contrat. Cette option doit préciser les termes essentiels, tels que la durée, le loyer et la procédure de renouvellement. Une rédaction précise garantit que l’option constitue un engagement contraignant et non une simple invitation à renégocier.
Enfin, si le locataire investit dans la propriété, par exemple pour des rénovations ou aménagements, il est conseillé d’inclure des clauses limitant les augmentations de loyer lors du renouvellement, comme un plafond sur le nouveau tarif de location, afin de protéger l’entreprise contre des hausses imprévues.
Qu’est-ce que le « key money » en Thaïlande ?
Le « key money » est un concept courant mais mal défini dans les contrats de location et de bail commerciaux en Thaïlande. Il peut correspondre à différents types de paiements :
- Une commission versée à un locataire existant pour céder son bail à un prix inférieur à celui du marché.
- Un paiement direct au propriétaire.
- Une caution, généralement non remboursable.
Dans de nombreux cas, le key money fait partie du prix global du bail et sert de paiement initial forfaitaire en échange d’un loyer mensuel plus faible. Comme ce montant n’est souvent pas déclaré officiellement, la valeur locative réelle déclarée peut être inférieure au prix du marché. Certains propriétaires peuvent également exiger un nouveau key money lors du renouvellement du bail.
Il est important de noter que le key money n’est pas une obligation légale en Thaïlande. Il s’agit d’une pratique courante visant à céder des droits de location ou à garantir l’accès à un bien, sans cadre réglementaire officiel.
Si vous êtes amené à payer un key money, il est essentiel de comprendre exactement ce qui est inclus dans l’accord et de vérifier si ce paiement est réellement nécessaire. Cette dépense doit toujours être négociée avec soin afin de ne pas payer pour des avantages que vous pourriez obtenir directement du propriétaire ou via un bail plus favorable.
Baux commerciaux et industriels à long terme
En Thaïlande, les baux à long terme pour des activités commerciales ou industrielles sont possibles, mais soumis à des conditions strictes visant à concilier les intérêts des investisseurs avec les objectifs de développement économique national.
Contrairement aux baux standards limités par le Code civil et commercial, certains projets éligibles peuvent bénéficier de durées de bail allant jusqu’à 50 ans.
L’éligibilité n’est toutefois pas automatique. Le terrain et l’activité doivent respecter des critères précis définis par les lois sur l’urbanisme et la réglementation sur l’investissement. Pour pouvoir conclure un bail à long terme :
- Le terrain doit être zoné pour un usage commercial ou industriel ou
- se situer dans une zone industrielle gérée par l’Autorité des zones industrielles de Thaïlande.
La société locataire doit répondre à des critères d’investissement, par exemple :
- Investissement minimum de 20 millions de THB pour des activités commerciales ;
- Activités industrielles promues selon la Loi sur la promotion des investissements ;
- Projets jugés bénéfiques pour la Thaïlande et approuvés par le Cabinet.
Pour les locations dépassant 100 rai (160 000 m²), l’entreprise doit également démontrer des retombées économiques ou sociales significatives, telles que la promotion des exportations, l’introduction de technologies avancées ou la création d’emplois.
Exigences linguistiques pour les contrats de location
Les contrats de location peuvent être rédigés en anglais pour un usage privé. Cependant, si le bail doit être enregistré au Bureau foncier, une version thaïlandaise sera requise. En règle générale, un accord bilingue est préparé, le texte thaïlandais prévalant en cas de divergences.
Les agents fonciers peuvent également examiner l’accord lors de l’enregistrement et se réserver le pouvoir discrétionnaire de rejeter certaines clauses. Les parties devraient donc s’assurer que le bail est conforme aux pratiques locales.
Exigences linguistiques pour les contrats de location
Les contrats de location peuvent être rédigés en anglais pour un usage privé. Cependant, si le bail doit être enregistré au Bureau foncier, une version thaïlandaise sera requise. En règle générale, un accord bilingue est préparé, le texte thaïlandais prévalant en cas de divergences.
Les agents fonciers peuvent également examiner l’accord lors de l’enregistrement et se réserver le pouvoir discrétionnaire de rejeter certaines clauses. Les parties devraient donc s’assurer que le bail est conforme aux pratiques locales.
Paiements de location, dépôts et frais
Les structures de location varient selon le type de propriété. Les baux de bureaux et industriels prévoient généralement un loyer mensuel fixe, tandis que les baux de vente au détail peuvent inclure un loyer basé sur le chiffre d’affaires.
Les dépôts de garantie sont courants, généralement équivalents à un à trois mois de loyer, versés en espèces ou sous forme de garantie bancaire. Les locataires sont également responsables des frais accessoires, tels que les services publics, l’entretien des espaces communs et les taxes foncières.
Pour les baux dépassant trois ans, des frais d’enregistrement de 1 % du montant total du bail, plus 0,1 % de droits de timbre, sont applicables.
Exigences de réparation et d’entretien
Sauf mention contraire, les locataires prennent en charge les réparations et l’entretien mineurs, tandis que les propriétaires restent responsables des réparations structurelles majeures.
Cependant, dans les baux à long terme ou pour de grandes propriétés, les locataires peuvent être amenés à assumer davantage de responsabilités, y compris pour des réparations importantes.
Lors de la négociation du bail, il est recommandé de clarifier la responsabilité de certains éléments spécifiques, tels que les systèmes de climatisation, afin d’éviter tout litige.
D’autres points à inclure concernent les problèmes liés à des équipements ou machines défectueux, comme des climatiseurs fuyants ou des défauts structurels rendant les locaux inutilisables. Le bail doit prévoir des clauses claires pour la gestion de ces situations et la responsabilité respective du propriétaire et du locataire.
Consentement pour l’enregistrement de la TVA et de la sécurité sociale (SSO)
Lors de la location d’un bien destiné à un bureau ou à un lieu d’affaires, il est fréquent que l’entreprise doive s’enregistrer auprès du Bureau de la sécurité sociale (SSO) et, éventuellement, pour la TVA.
Dans le cadre de cette procédure, les autorités peuvent demander des photos des locaux montrant le nom de l’entreprise et, dans certains cas, réaliser une inspection sur place pour confirmer l’emplacement.
Il est essentiel, avant de signer le bail, de vérifier que le propriétaire accepte que les locaux soient utilisés pour l’enregistrement de la TVA. Le Département des recettes exige une lettre de consentement originale du propriétaire et, si le bureau est situé dans un bâtiment géré, une lettre supplémentaire émanant de la personne juridique responsable du bâtiment.
En plus de cette confirmation écrite, le Département des recettes demande généralement les documents suivants : copie du contrat de location, plan d’affaires et carte indiquant l’emplacement du bureau.
Enfin, si vous souhaitez enregistrer plusieurs entreprises à la même adresse, chaque enregistrement nécessite un consentement écrit distinct du propriétaire et, le cas échéant, de la personne juridique de l’immeuble. Il est donc recommandé de prévoir ces consentements dès la signature du bail afin d’éviter tout obstacle futur.
Considérations fiscales
Lors de la location d’un bien commercial en Thaïlande, propriétaires et locataires doivent bien comprendre les obligations fiscales liées au loyer et savoir comment ces taxes seront réparties.
L’impôt principal à connaître est la retenue à la source de 5 % sur le loyer, souvent appelée « taxe sur les bâtiments ». Si le propriétaire est une société enregistrée, le locataire doit retenir 5 % du montant total du loyer et le verser au Département des recettes au nom du propriétaire.
Cette retenue à la source est obligatoire et se déduit généralement du paiement du loyer plutôt que d’y être ajoutée. Certains propriétaires peuvent toutefois chercher à réduire le montant de la taxe WHT en qualifiant le contrat de service plutôt que de location.
Selon la législation fiscale thaïlandaise, les contrats de service sont soumis à une retenue de 3 % seulement, au lieu des 5 % applicables aux contrats de location. Cette approche peut toutefois ne pas convenir à toutes les entreprises. Par exemple, les entreprises bénéficiant d’une promotion BOI doivent enregistrer correctement les coûts de location comme « dépenses de location » pour respecter les obligations légales et fiscales. Les classer comme dépenses de service pourrait poser problème lors d’audits ou de revues BOI.
Une solution possible consiste à structurer le bail comme un accord hybride, avec une section dédiée à la location des locaux et une autre couvrant des services supplémentaires tels que l’entretien des bâtiments, les frais des zones communes ou le soutien administratif.
Dans ce cas, les deux parties doivent indiquer clairement la répartition du loyer et des frais de services ainsi que les taux de retenue correspondants, soit 5 % pour le loyer et 3 % pour les services.
Pour éviter d’éventuels litiges ou problèmes avec la réservation d’un bail, il est recommandé de consulter nos comptables et experts qualifiés. Bien structurer l’accord dès le début peut aider à prévenir les litiges et problèmes ultérieurs.
Transfert et sous-location
En Thaïlande, les locataires ne peuvent généralement pas transférer leurs droits ou sous-louer la propriété sans obtenir le consentement écrit du propriétaire. Cette règle permet au propriétaire de contrôler qui occupe les locaux et de s’assurer que l’usage reste conforme aux conditions convenues.
Les propriétaires peuvent eux-mêmes transférer la propriété, que ce soit par vente, héritage ou tout autre moyen légal. Dans ce cas, la loi prévoit que le nouveau propriétaire reprend automatiquement les droits et obligations du bail existant, garantissant ainsi la continuité des droits du locataire.
Pour renforcer cette protection, il est fortement recommandé de faire enregistrer le bail auprès du Bureau foncier. L’enregistrement rend le bail opposable aux tiers, assurant que les droits du locataire sont préservés même en cas de changement de propriétaire. Sans enregistrement, le locataire peut perdre cette protection et se retrouver dans une situation incertaine lors d’un transfert de propriété.
Résiliation de baux commerciaux
Les baux permettent généralement aux propriétaires de résilier le contrat si le locataire ne respecte pas le paiement du loyer ou manque à des obligations essentielles. Une période de recours de 30 à 90 jours est souvent prévue pour permettre au locataire de corriger la violation avant une éventuelle expulsion.
Les locataires disposent rarement du droit de mettre fin unilatéralement à un bail avant son terme, sauf si le propriétaire viole ses obligations. Sauf disposition contraire dans le contrat, le locataire est tenu de respecter la durée complète du bail.
Nos réflexions
Les contrats de location commerciale en Thaïlande sont encadrés par des exigences d’enregistrement strictes et influencés par les pratiques du marché. Bien que les propriétaires privilégient souvent des baux de courte durée, l’enregistrement des baux plus longs offre aux locataires une stabilité et une sécurité juridique accrues.
Les entreprises doivent examiner attentivement les clauses de renouvellement, les exigences linguistiques et la répartition des responsabilités pour les réparations et les coûts. L’enregistrement adéquat est crucial, en particulier lorsque des investissements importants sont réalisés dans les locaux.
Pour les investisseurs étrangers et les entreprises, comprendre et respecter ces exigences est essentiel pour protéger leurs intérêts sur le marché immobilier concurrentiel de Thaïlande.
Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique.