Introduction :

Hiring employees in Thailand involves much more than issuing an employment contract and paying salaries each month. Employers must comply with the Labour Protection Act B.E. 2541 (1998), the Social Security Act, work permit requirements for foreign employees, and a range of regulations covering working hours, statutory leave, termination procedures, and severance pay. 

Whether you are establishing your first company in Thailand, expanding an existing operation, or growing a BOI-promoted business, understanding your responsibilities as an employer can help reduce legal risk and avoid costly employment disputes. Thai Labour Courts are well known for providing strong protections to employees, and employers who fail to follow the correct procedures may face significant financial liability, even where there appears to be a valid reason for dismissal.

This guide explains the key employment law requirements that foreign employers should understand, from employment contracts and working hours through to termination, severance pay, work permits, and Social Security. It also explains how Lex Nova Partners supports businesses by combining employment, immigration, corporate, and tax advice under one roof.

Points clés

• Thai labour law applies to all employers, including foreign-owned businesses, and sets minimum standards for contracts, working hours, leave, and employee rights.
• Termination must follow the correct legal process, including proper notice, written reasons where required, and statutory severance pay to reduce the risk of Labour Court claims.
• Foreign employees need both a valid visa and work permit before starting work, and employers must meet the relevant corporate and immigration requirements.
• Remote employees working in Thailand remain protected by Thai labour law, with written remote working arrangements recommended to clarify each party’s responsibilities.
• Employment law often overlaps with immigration, corporate, and tax compliance, making integrated legal advice valuable for businesses operating in Thailand.

What are the basic employment law requirements for employers in Thailand?

Le Labour Protection Act B.E. 2541 (1998) forms the foundation of employment law in Thailand. It establishes the minimum rights that employees are entitled to receive and the obligations employers must meet. While businesses are free to offer more generous terms, they cannot provide conditions that are less favourable than those required by law.

Employment Contracts

Thai law recognises both written and verbal employment agreements. However, written contracts are strongly recommended for every employee. A written agreement provides clear evidence of the terms that have been agreed and significantly reduces the risk of disputes relating to salary, benefits, working hours, duties, confidentiality, intellectual property, and termination.

Section 11 of the Labour Protection Act, states that contracts should specify job title and duties, working hours and location, salary and benefits, and any applicable probationary period. 

For ongoing positions, open-ended employment contracts are generally the most appropriate option. Fixed-term contracts are only permitted in limited circumstances, such as project-based work, seasonal employment, or temporary assignments. To qualify as a genuine fixed-term contract, the agreement must satisfy the requirements set out under Thai labour law. If it does not, the contract may instead be treated as permanent employment, together with the associated severance obligations.

Many employers also include a probation period. Although Thai law does not formally recognise probationary employment as a separate legal status, a period of up to 119 days is used in practice. Once an employee reaches 120 days of service, statutory severance rights may begin to apply.

Importantly, an employee cannot simply be dismissed because they have “failed probation”. Employers must still follow the correct legal termination process.

Working Hours and Overtime

Standard working hours in Thailand are limited to eight hours per day and 48 hours per week for most occupations. Employees must receive a break of at least one hour after working for five consecutive hours.

Any work performed beyond the normal working hours is generally treated as overtime. Employers cannot require employees to work overtime without their consent except in limited emergency situations permitted by law.

Where overtime is worked, employees are entitled to statutory overtime pay. Depending on when the work is performed, overtime may be payable at one and a half, two, or three times the employee’s normal hourly wage.

Minimum Wage

Thailand operates a provincial minimum wage system, meaning the applicable daily wage depends on where the employee works. The rates are reviewed periodically by the Wage Committee and may change from time to time.

Thailand’s minimum wage currently ranges from THB 337 to THB 400 per day. Foreign employees are subject to a different rate and the actual minimum wage requirements differ based on nationality.

Minimum salary for foreign employees

Minimum salary for foreign employees hired by a BOI company

New BOI rules also introduce mandatory minimum monthly salary thresholds for foreign employees. The exact salary required depends on the job title, the candidate’s experience, and their educational background.

These salary requirements must be fully met in order to obtain or renew BOI visa and work permit privileges, and will be reviewed at both the application and renewal stages.

Employers in Thailand are legally required to pay wages at least once a month and issue detailed payslips for employees. The requirements for paying salaries are set out in Section 70 of the Labour Protection Act.

Foreign employees may also be subject to minimum salary requirements for work permit purposes depending on their nationality and visa category. These immigration requirements are separate from the provincial minimum wage and should not be confused with each other.

Statutory Leave

Employees in Thailand benefit from several statutory leave entitlements, including:

• At least 13 paid public holidays each year.
• A minimum of six days’ paid annual leave after completing one year of service.
• Up to 30 days of paid sick leave each year.
• Ninety-eight days of maternity leave.
• At least three days of paid personal business leave.

Employers are free to provide additional leave benefits, but they cannot reduce these statutory minimum entitlements.

Work Rules

Businesses employing ten or more employees are required to prepare written work rules covering matters such as working hours, leave, disciplinary procedures, complaints, and termination. These rules must be communicated clearly to employees and filed with the Department of Labour Protection and Welfare.

Well-drafted work rules not only satisfy a legal requirement but also provide an important foundation for handling disciplinary matters and reducing the risk of future disputes.

Social Security

Employers must register employees with the Social Security Office and make monthly contributions to the Social Security Fund. Both the employer and employee contribute five percent of the employee’s salary, subject to the applicable statutory cap.

These contributions provide employees with access to benefits including medical treatment, maternity benefits, disability support, unemployment assistance, retirement pensions, and survivor benefits.

Complying with these requirements from the beginning helps employers avoid penalties while providing employees with the protections required under Thai law.

How do I legally terminate an employee in Thailand?

The Labour Protection Act B.E. 2541 (1998) forms the foundation of employment law in Thailand. It establishes the minimum rights that employees are entitled to receive and the obligations employers must meet. While businesses are free to offer more generous terms, they cannot provide conditions that are less favourable than those required by law.

Employment Contracts

Thai law recognises both written and verbal employment agreements. However, written contracts are strongly recommended for every employee. A written agreement provides clear evidence of the terms that have been agreed and significantly reduces the risk of disputes relating to salary, benefits, working hours, duties, confidentiality, intellectual property, and termination.

Section 11 of the Labour Protection Act, states that contracts should specify job title and duties, working hours and location, salary and benefits, and any applicable probationary period. 

For ongoing positions, open-ended employment contracts are generally the most appropriate option. Fixed-term contracts are only permitted in limited circumstances, such as project-based work, seasonal employment, or temporary assignments. To qualify as a genuine fixed-term contract, the agreement must satisfy the requirements set out under Thai labour law. If it does not, the contract may instead be treated as permanent employment, together with the associated severance obligations.

Many employers also include a probation period. Although Thai law does not formally recognise probationary employment as a separate legal status, a period of up to 119 days is used in practice. Once an employee reaches 120 days of service, statutory severance rights may begin to apply.

Importantly, an employee cannot simply be dismissed because they have “failed probation”. Employers must still follow the correct legal termination process.

Working Hours and Overtime

Standard working hours in Thailand are limited to eight hours per day and 48 hours per week for most occupations. Employees must receive a break of at least one hour after working for five consecutive hours.

Any work performed beyond the normal working hours is generally treated as overtime. Employers cannot require employees to work overtime without their consent except in limited emergency situations permitted by law.

Where overtime is worked, employees are entitled to statutory overtime pay. Depending on when the work is performed, overtime may be payable at one and a half, two, or three times the employee’s normal hourly wage.

Minimum Wage

Thailand operates a provincial minimum wage system, meaning the applicable daily wage depends on where the employee works. The rates are reviewed periodically by the Wage Committee and may change from time to time.

Thailand’s minimum wage currently ranges from THB 337 to THB 400 per day. Foreign employees are subject to a different rate and the actual minimum wage requirements differ based on nationality.

Minimum salary for foreign employees

Minimum salary for foreign employees hired by a BOI company

New BOI rules also introduce mandatory minimum monthly salary thresholds for foreign employees. The exact salary required depends on the job title, the candidate’s experience, and their educational background.

These salary requirements must be fully met in order to obtain or renew BOI visa and work permit privileges, and will be reviewed at both the application and renewal stages.

Employers in Thailand are legally required to pay wages at least once a month and issue detailed payslips for employees. The requirements for paying salaries are set out in Section 70 of the Labour Protection Act.

Foreign employees may also be subject to minimum salary requirements for work permit purposes depending on their nationality and visa category. These immigration requirements are separate from the provincial minimum wage and should not be confused with each other.

Statutory Leave

Employees in Thailand benefit from several statutory leave entitlements, including:

• At least 13 paid public holidays each year.
• A minimum of six days’ paid annual leave after completing one year of service.
• Up to 30 days of paid sick leave each year.
• Ninety-eight days of maternity leave.
• At least three days of paid personal business leave.

Employers are free to provide additional leave benefits, but they cannot reduce these statutory minimum entitlements.

Work Rules

Businesses employing ten or more employees are required to prepare written work rules covering matters such as working hours, leave, disciplinary procedures, complaints, and termination. These rules must be communicated clearly to employees and filed with the Department of Labour Protection and Welfare.

Well-drafted work rules not only satisfy a legal requirement but also provide an important foundation for handling disciplinary matters and reducing the risk of future disputes.

Social Security

Employers must register employees with the Social Security Office and make monthly contributions to the Social Security Fund. Both the employer and employee contribute five percent of the employee’s salary, subject to the applicable statutory cap.

These contributions provide employees with access to benefits including medical treatment, maternity benefits, disability support, unemployment assistance, retirement pensions, and survivor benefits.

Complying with these requirements from the beginning helps employers avoid penalties while providing employees with the protections required under Thai law.

How do I legally terminate an employee in Thailand? 

Terminating an employee in Thailand is rarely as straightforward as many foreign employers expect. Even where there are legitimate concerns about an employee’s performance or conduct, dismissal must follow the procedures set out under the Labour Protection Act. Failing to do so can expose an employer to claims for wrongful dismissal, statutory severance, compensation for unfair termination, and legal costs.

Thai Labour Courts place significant emphasis on employee protection. While every case depends on its own facts, employers that overlook the correct process often find that a defensible dismissal becomes an expensive dispute.

Notice Requirements

Unless an employee is being dismissed for one of the serious offences listed under Section 119 of the Labour Protection Act, employers must provide advance notice of termination or make a payment in lieu of notice.

The notice must be given on or before a wage payment date and takes effect on the following wage payment date. In practice, this usually means giving one full pay period’s notice, although the required notice cannot exceed three months.

Many employers choose to make payment in lieu of notice, particularly where they want the employee to leave immediately or where allowing them to remain in the workplace could create operational or commercial risks.

The Reason for Termination Matters

One of the most common mistakes made by employers is failing to properly document the reason for dismissal.

Following the 2019 amendments to the Labour Protection Act, employers are required to state the reason for termination in writing at the time the employee is dismissed. This is an important procedural requirement. If no reason is given, the employer may lose the ability to rely on that reason later if the employee brings a claim before the Labour Court.

For that reason, the decision to terminate should always be supported by appropriate documentation. Performance reviews, written warnings, disciplinary records, attendance reports, investigation findings, or evidence of misconduct may all become important if the dismissal is later challenged.

Dismissal With and Without Cause

Thai labour law clearly defines termination with and without cause. Section 119 of the LPA established the grounds for termination without severance, which include dishonesty, gross negligence, or serious breaches of company rules. 

In the situation where an employer makes the decision to terminate a member of staff, they must provide advance notice that equals one full pay cycle or provide a payment in lieu of this notice.

Severance Pay Obligations

Severance pay is required under Section 118 of the Labour Protection Act and is calculated based on the length of time the employee had been working for the company. The standard severance pay rates are as follows:

Failure to provide proper notice or pay the required severance can lead to legal consequences, including court ordered reinstatement of the employee or compensation/ damages, depending on the Labour Court’s decision.

If an employee is fired using either statutory or nonstatutory causes, the employee is entitled to the following statutory payments:

When Can an Employee Be Dismissed Without Severance?

Thai law recognises a limited number of circumstances where severance is not payable. Section 119 of the Labour Protection Act includes situations such as:

• Dishonesty or fraud against the employer.
• Intentionally committing a criminal offence against the employer.
• Wilfully causing significant damage to the business.
• Gross negligence resulting in serious loss.
• Repeated breaches of lawful work rules after receiving a written warning.
• Abandoning work without a valid reason for the period prescribed by law.

These exceptions are interpreted narrowly. Employers should avoid assuming that poor performance, personality conflicts, or isolated mistakes amount to serious misconduct. Where there is any doubt, obtaining legal advice before proceeding with termination is often far less expensive than defending a Labour Court claim afterwards.

Redundancy

In cases of redundancy or business restructuring, employers must provide advance notice and be able to provide a valid reason for the redundancy. The employer must also notify the Labour Inspector. 

If ten or more employees are affected, additional consultation procedures are required. This includes informing employee representatives or labour unions in advance, engaging in good-faith discussions regarding the reasons for termination, and exploring alternatives to redundancy. 

If these procedures are not properly followed, it may result in claims of unfair dismissal.

Can a foreign company hire foreign employees in Thailand?

Yes, but employing foreign nationals in Thailand involves more than simply offering a job. Before a foreign employee can begin working, both the employer and the employee must satisfy a number of legal requirements relating to immigration, employment, and corporate compliance.

For many foreign businesses, this is where employment law begins to overlap with company law and immigration. The business must also ensure it is properly structured to support the work permit application and continues to meet its ongoing compliance obligations.

Work Permits and Non-Immigrant Visas

A foreign national must obtain both a valid Non-Immigrant “B” (Business) Visa (or other form of visa that permits work such as a Non-Immigrant O (marriage) visa or the Long Term Residency (LTR) visa and a work permit before commencing employment in Thailand. Working without the appropriate authorisation is illegal and may expose both the employee and the employer to criminal and administrative penalties.

Importantly, holding a visa alone does not grant permission to work. Likewise, obtaining a work permit does not remove the requirement to maintain valid immigration status. The two are required together and should be managed as part of a single application strategy.

Thai-to-Foreign Employee Ratio

To support a Work Permit, businesses are required to employ four Thai employees for every one foreign employee. This is commonly referred to as the 4:1 ratio. The company must also have 2 Million THB registered capital per foreign employee as well.

However, this is not an absolute rule. BOI-promoted companies are not subject to this quota. Depending on the promoted activity, the BOI may approve additional foreign positions that would not otherwise be available under the standard quota. Foreigners who are married to a Thai National and have a Non-Immigrant O visa are subject to reduced requirements of 2 Thai employees and 1 Million THB is capital.

Businesses should therefore assess their eligibility before assuming the standard ratio applies.

Restricted Occupations

Not every occupation is open to foreign workers. Thailand reserves certain professions and occupations exclusively for Thai nationals, and work permit applications must accurately reflect the duties the employee will perform.

Applying under an unsuitable occupation category can lead to delays or refusal of the application. Before recruiting overseas talent, employers should confirm that the proposed role is legally available to foreign workers and that the employee’s qualifications support the application.

Why Coordination Matters

Many businesses view employment contracts, visa applications, work permits, payroll, and tax registrations as separate administrative tasks. In practice, they are closely connected.

For example, the salary stated in the employment contract should align with the work permit application and payroll records. Changes to an employee’s position may require updates to both immigration records and employment documentation. Likewise, terminating a foreign employee often triggers obligations relating to work permit cancellation, visa status, Social Security, payroll, and, for BOI-promoted companies, ongoing promotion conditions.

Managing each of these requirements separately can create unnecessary delays and increase the risk of inconsistencies.

At Lex Nova Partners, our employment lawyers work alongside our immigration, corporate, and tax teams to provide a coordinated service for foreign employers. Rather than treating work permits, employment contracts, payroll compliance, and corporate obligations as separate matters, we help clients manage the entire employment lifecycle through a single point of contact.

Do Thai labour laws apply to remote workers?

Yes. Employees who work remotely from within Thailand remain protected by Thai labour law. Simply allowing an employee to work from home, or signing an employment contract that refers to another country’s laws, does not remove an employer’s obligations under the Labour Protection Act where Thai law applies.

As remote and hybrid working arrangements have become more common, Thailand introduced specific provisions governing work-from-home arrangements through the Labour Protection Act (No. 8) B.E. 2566 (2023). These amendments provide greater certainty for both employers and employees by recognising remote work as a legitimate form of employment while establishing minimum requirements for remote working agreements.

Remote Work Agreements

Where employees work remotely, employers should ensure the arrangement is documented in writing. A well-drafted remote work agreement should clearly address matters such as:

• The employee’s normal working hours.
• The location from which the employee will perform their duties.
• The equipment and technology provided by the employer.
• Data protection and confidentiality obligations.
• Performance expectations and reporting procedures.
• The circumstances in which the employer may contact the employee outside normal working hours.

Setting these expectations at the beginning helps avoid misunderstandings while giving both parties greater certainty about their respective responsibilities.

Employment Rights Remain the Same

Working remotely does not reduce an employee’s statutory rights. Employees working from home remain entitled to the same protections as office-based staff, including minimum wage, overtime pay where applicable, statutory leave, Social Security benefits, and protection against unfair dismissal.

Employers should also remember that occupational health and safety obligations do not disappear simply because an employee is working from another location. Businesses should still take reasonable steps to provide a safe working environment and ensure employees have the equipment necessary to perform their role safely.

Cross-Border Remote Working

Remote working can become more complex where employees perform their duties across multiple jurisdictions. Issues relating to tax residency, permanent establishment risk, immigration status, payroll, and employment law may arise depending on where the employee is physically located and which entity they are working for.

For international businesses, these arrangements should be reviewed before they are implemented. What appears to be a simple work-from-home arrangement can have wider implications for corporate compliance, taxation, and immigration.

Lex Nova Partners advises businesses on both domestic and cross-border employment arrangements, helping employers structure remote working policies that align with Thai labour law while taking into account the wider legal and regulatory considerations that may affect international operations.

Why foreign employers choose Lex Nova Partners for Thai labor law consultancy

Employment issues rarely involve labour law alone. Hiring foreign employees, restructuring a business, or terminating staff can also affect work permits, visas, payroll, tax, Social Security, and BOI compliance.

Lex Nova Partners brings these areas together under one roof. Our employment, immigration, corporate, and tax teams work closely to provide practical advice that helps businesses stay compliant while supporting their commercial objectives.

We regularly assist clients with:

• Employment contracts and HR policies.
• Disciplinary procedures and employee terminations.
• Severance and redundancy planning.
• Labour disputes and Labour Court representation.
• Work permits and Non-Immigrant “B” Visas.
• Payroll, Social Security, and employment tax compliance.

Whether you are hiring your first employee or managing an established workforce, we provide clear, commercially focused advice tailored to your business.

If you would like to review your employment practices or discuss a specific workplace issue, contact Lex Nova Partners to arrange a consultation with our employment law team.

Frequently Asked Questions

What are the basic employment law requirements for employers in Thailand?

Employers must comply with the Labour Protection Act B.E. 2541 (1998): provide written employment contracts, observe maximum working hours of 8 per day and 48 per week, pay at least the provincial minimum wage, grant statutory leave (13 public holidays, 6 days annual leave after 1 year, 98 days maternity leave, 3 days personal leave), post written work rules if employing 10 or more staff, and contribute to the Social Security Fund.

How much severance pay is required under Thai law?

Severance ranges from 30 days wages (120 days to under 1 year service) to 400 days wages (20 or more years service), calculated on the employee’s last rate of basic salary plus fixed regular payments. No severance is payable for employees with under 120 days service or those terminated for serious misconduct under Section 119 of the LPA.

How do I legally terminate an employee in Thailand?

Give advance written notice on or before a wage payment date (effective the following pay date). State the reason for termination in writing at the moment of dismissal, under Section 17/1, reasons not stated at dismissal cannot be raised in a later dispute. Pay severance at the applicable LPA rate unless the employee is dismissed for serious misconduct under Section 119.

Can a foreign company hire foreign employees in Thailand?

Yes, subject to work permit and visa requirements. Foreign employees must hold a valid non-immigrant business visa and a work permit before starting work. The standard quota is 4 Thai employees per foreign employee. Penalties for employing workers without valid permits reach THB 800,000 per worker under the current 2026 enforcement framework.

What is the minimum wage in Thailand in 2026?

Daily minimum wages vary by province, ranging from THB 337 to THB 400 as of 2025. The Wage Committee reviews rates periodically. Verify the current province-specific rate with the Ministry of Labour or contact Lex Nova Partners for the applicable rate for your location.

What happens if I dismiss an employee without following Thai labour law?

Wrongful dismissal exposes the employer to standard severance plus compensation for unfair termination. Total awards commonly reach 6 to 18 months of salary inclusive of severance, plus legal fees of THB 100,000 to THB 500,000 or more. Employees pay no court fees and do not require legal representation, making the Labour Court highly accessible to claimants.

Do Thai labour laws apply to remote workers?

Yes, if the employee is physically located in Thailand. The LPA (No. 8) B.E. 2566 (2023) introduced formal provisions for work-from-home arrangements. Remote work agreements must be in writing and specify contact conditions. Thai law also applies where the employment contract references Thailand or where the work directly benefits a Thai entity.

Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique.

Introduction :

Thailand’s electric vehicle (EV) sector has grown rapidly and is now an important part of the national economy, attracting interest from major manufacturers worldwide. Investment commitments under the EV 3.0 and EV 3.5 schemes have surpassed THB 137 billion, reinforcing Thailand’s role as a regional hub for EV production. 

For foreign investors, the key issue is not market potential, but regulatory change. The Thailand EV policy changes introduced in late 2025 and implemented through 2026 have completely changed the operating environment. Under the EV 3.5 framework, manufacturers must now produce two vehicles locally for every one imported in 2026, rising to three-to-one in 2027. 

Points clés

• Thailand’s 2026 EV policy shifts focus from imports to local production and supply chain development, with stricter compliance requirements.
• Manufacturers must meet a 1:2 production-to-import ratio, rising to 1:3 in 2027, or risk losing incentives.
• Export credits (1.5x) and extended deadlines provide flexibility in meeting production targets.
• Battery localisation rules now limit imported battery components to 10%, pushing domestic manufacturing.
• The EEC and BOI incentives remain central, offering tax benefits, foreign ownership, and support for EV and battery projects.

What Changed in Thailand’s EV Policy for 2026?

The Thailand EV policy changes approved by the National EV Policy Board in late 2025 introduced a wide range of changes to how incentives are awarded and the introduction of new mandatory requirements. 

The four key developments that have been introduced for 2026 include:

1. Production-to-import ratio tightened

Manufacturers operating under the new EV 3.5 Thailand policy must now comply with a 1:2 production ratio in 2026. This means for every imported EV, two must be produced domestically. This requirement will be increased to 1:3 by 2027 .

2. Export credit introduced

To help manage supply pressures, certain EV export incentives for Thailand were introduced. Under this policy, each EV that is exported counts as 1.5 units toward a manufacturer’s local production targets. 

In practice, this means that for every vehicle exported, manufacturers receive additional credit when meeting their production obligations under the incentive scheme. This reduces the pressure to sell all vehicles domestically and gives more flexibility in balancing supply and demand. 

This makes exports more valuable and encourages companies to use Thailand as a base for producing EVs for international markets.

3. Registration deadlines extended

The government has also extended registration deadlines to give manufacturers more time to align production with compliance requirements.

In this context, “registration” refers to the process of formally recording a vehicle with the relevant Thai authorities, including completing compliance checks and issuing registration documents. This is the stage at which a vehicle is officially recognised and counted toward a manufacturer’s production obligations under the incentive scheme.

Under the updated timelines, EV 3.5 deadlines extend further, with registrations permitted until January 2028. In practical terms, this gives manufacturers additional time to meet production targets, manage inventory, and complete registrations without falling out of compliance.

These extensions provide greater operational flexibility, particularly for companies scaling up production or adjusting to changes in demand.

4. Battery localisation rule tightened

From 1 January 2026, imported battery cells can account for no more than 10% of an EV’s factory price if manufacturers want those vehicles to qualify for local incentives .

Updates to hybrid vehicle tax rules 

Thailand has also adjusted excise tax rates for hybrid vehicles. While Battery Electric Vehicles (BEVs) remain taxed at a preferential 2%, hybrid vehicles now fall within a structured tax range.

The framework distinguishes between Plug-in Hybrid Electric Vehicles (PHEVs), standard Hybrids (HEVs), and Mild Hybrids (MHEVs), with rates based on electric driving capacity and carbon emissions.

• Plug-in Hybrid Electric Vehicles (PHEV): Rates are tied to electric-only driving range, with a 5% duty applied to vehicles capable of 80 km or more per charge, and a 10% duty for those with a range under 80 km.
• Standard (HEV) and Mild (MHEV) Hybrids: Taxes are determined by emissions, as outlined in the table below.

These adjustments incentivize the production and adoption of vehicles with higher electric ranges and lower carbon footprints, helping align Thailand’s automotive industry with global sustainability targets.

Who is affected?

Manufacturers that imported vehicles under EV incentive schemes may now be required to either commence local production or exit the programme by repaying the tax benefits received, including applicable penalties. This reflects a shift from initial market entry support toward a stronger focus on local production and compliance.

BOI Incentives for EV Manufacturers and Battery Makers

The BOI EV incentives on offer have made Thailand one of the most competitive frameworks in ASEAN for electric vehicle manufacturing and battery production. The BOI has designed the incentives to attract long-term industrial investment, with a clear focus on high-value activities such as battery cell manufacturing, advanced component production, and supply chain localisation.

For foreign investors, these BOI EV incentives offer other significant advantages beyond standard tax reductions. The BOI offers 100% foreign ownership, land ownership rights and reduced requirements for supporting visa and work permit applications for foreign investors. 

For eligible projects, obtaining a BOI promotion allows foreign manufacturers to enter the Thai market with fewer limitations and greater operational control. 

As well as the general incentives offered by the BOI, there are additional or enhanced benefits available for projects who are involved in the EV industry, for example:

• Battery cell manufacturing: 8-year corporate income tax exemption
• Battery modules: up to 8 years (capped)
• Battery packs: up to 5 years
• Charging infrastructure: 5-year CIT exemption for qualifying projects

These incentives are designed to move the industry beyond basic assembly into advanced battery manufacturing in Thailand.

Additional investment incentives

In an effort to further accelerate the industrial modernisation and strengthen supply chain localisation within Thailand’s EV and battery sectors, the BOI offers the following additional incentives.

90% Import Duty Reduction on Raw Materials

Manufacturers who undertake battery cell or module production under BOI-promoted activities, including high-energy-density battery manufacturing, may benefit from a 90% reduction on import duties for essential raw materials that are not available domestically. This incentive is granted on an annual basis and can be renewed for up to five years.

Automation, Sustainability, and Productivity Upgrades

Under the “Smart and Sustainable Industry” measure, companies investing in automation, robotics, and digital infrastructure can access a 3-year corporate income tax exemption, capped at up to 100% of the investment value, excluding land and working capital. In addition, import duty exemptions on machinery used for these upgrades is also available.

Localisation Programmes and Joint Venture Incentives

Thailand has introduced targeted measures to strengthen domestic supply chains through collaboration between foreign investors and Thai partners. For automotive parts manufacturing projects, forming a joint venture with a Thai partner holding at least 20% equity can unlock an additional 3-year corporate income tax exemption. 

The Thai partner must be at least 60% Thai-owned and have a minimum of three years’ experience in the automotive or auto-parts sector. These measures are designed to integrate local suppliers into global EV supply chains while facilitating technology transfer alongside foreign investment.

Workforce requirements

The Thailand Board of Investment has updated its rules so that foreign investment better supports Thailand’s wider economic goals. For investors, this means setting up a business that helps create local jobs, develop skills, and share technology, while still benefiting from the full range of BOI EV incentives.

For a company to maintain its BOI-promoted status, large companies are now required to follow clear staffing requirements. These are designed to balance hiring local employees with bringing in foreign expertise where needed.

• 70% Local Workforce: Large firms (companies with 100+ employees) are required to maintain at least 70% of their total workforce as Thai nationals. Exemptions are available to such companies who are involved in the service sectors (IT, consulting), temp roles, high-tech projects.
• Foreign Employee Thresholds: While foreign specialists are permitted, they must meet minimum salary thresholds to qualify for non-immigrant visas and work permits under the BOI’s “smart visa” or investment-related channels.

• Highly Specialized Roles: Exceptions are granted for roles requiring specific technical expertise unavailable in the local labor market. Companies must provide documentation justifying these hires to the BOI to receive work permit approval.

Why the Eastern Economic Corridor Is Where EV Investment Lives

The Eastern Economic Corridor (EEC) is a key part of Thailand’s Thailand 4.0 strategy, covering Rayong, Chonburi, and Chachoengsao. The EEC has been designed to build upon the region’s long-standing role as an industrial hub and is now being developed into a centre for advanced industries and innovation.

With strong government support and a clear, well developed framework, the EEC offers an attractive environment for both local and foreign investors to set up and grow operations.

The EEC focuses on next-generation sectors such as electric vehicles, intelligent electronics, advanced agriculture and biotechnology, medical and high-value tourism, and digital industries. These areas have been specifically chosen as focus areas for future economic growth.

To attract investment, the Thailand Board of Investment (BOI) offers incentives for qualifying projects in the EEC, including 100% foreign ownership, corporate tax exemptions of up to 15 years, import duty exemptions, and a reduced personal income tax rate of 17%. Additional support is available for research and development through the Eastern Economic Corridor of Innovation (EECi).

The Eastern Economic corridor EV ecosystem is the centre of Thailand’s EV industry. Nearly all major investments are concentrated in Rayong and Chonburi.

Why the EEC matters

The Eastern Economic Corridor also offers the following significant advantages for EV related businesses:

• Direct access to Laem Chabang deep-sea port
• Established automotive supply chains
• Dedicated industrial estates under Industrial Estate Authority of Thailand
• Infrastructure built specifically for large-scale manufacturing

Illustrative scenario:

A European Tier-1 supplier considering EV manufacturing in Thailand could set up their base in Rayong, obtain a BOI promotion, secure land through IEAT, and supply nearby OEMs such as BYD or MG, particularly where manufacturers are sourcing more parts locally.

In practice, how the project is structured will directly affect how quickly it progresses. Our Bangkok-based team works closely with companies across the EEC, advising on EV manufacturing in Thailand projects to help keep timelines realistic and avoid delays that can significantly extend setup periods.

Real Opportunities For EV Businesses in 2026

The Thailand EV policy 2026 framework has moved beyond early incentives and is now focused more on actual production and local supply chains. This shift is starting to highlight clear gaps in the market, especially in areas where local capacity still cannot meet demand. For investors, this points to more defined opportunities in parts of the supply chain that support localisation, improve cost efficiency, and strengthen long-term growth.

1. Battery cell manufacturing

Thailand still lacks large-scale domestic battery cell production. BOI incentives offer an 8-year CIT exemption, making this the highest-value opportunity in the supply chain.

2. Charging infrastructure

Around 70% of EV charging stations are concentrated in Bangkok. Regional expansion remains underdeveloped, particularly along highways and secondary cities.

3. EV components and Tier-1 supply

Local content requirements under the EV 3.5 Thailand framework are pushing manufacturers to source more parts within the country rather than relying on imports. In simple terms, automakers need to use a higher percentage of locally produced components to qualify for incentives and remain competitive in the market.

This is creating strong demand for Tier-1 suppliers, which are companies that supply directly to vehicle manufacturers. These suppliers typically produce key components such as battery systems, power electronics, drivetrains, and other high-value parts used in EV production.

For investors, this opens up a clear opportunity. Component manufacturers that set up local operations can benefit from BOI incentives, while also securing long-term demand from OEMs looking to meet localisation requirements. In practice, this means more stable supply agreements, closer integration with production facilities, and a stronger position within Thailand’s growing EV manufacturing ecosystem.

4. Hybrid manufacturing

Recent changes to tax structures have made hybrid vehicles more commercially viable again in Thailand. This has reopened the door for manufacturers that are not yet ready to move fully into battery electric vehicle (BEV) production but still want to participate in the shift toward electrification.

In practical terms, hybrid manufacturing offers a transitional step. It allows companies to adapt existing production lines, manage costs more gradually, and build local supply chains without committing immediately to full EV platforms.

For investors, this creates a more flexible entry point into EV manufacturing in Thailand. Hybrid projects can still benefit from targeted incentives and strong market demand, while giving manufacturers time to scale up capabilities and align with longer-term EV strategies.

Each of these opportunities requires a different legal structure, potential BOI category, and application process. For a project-specific assessment, you can schedule a consultation with Lex Nova Partners to map your entry strategy.

Practical Legal Setup for an EV Project in Thailand

Setting up an EV operation involves five structured stages.

Stage 1: Eligibility Check (1 week)

A business feasibility study helps assess whether a project is suitable for BOI promotion and the likelihood of approval.

As part of this process, our BOI specialists liaise directly with the relevant BOI officer to confirm eligibility, verify that the activity is still eligible for promotion, and identify the key conditions and requirements for companies. This provides clear, practical guidance before any formal application is submitted.

Selecting the correct BOI category at the outset is highly important. It is not uncommon for applications to proceed to the interview stage before being rejected due to incorrect category choice, requiring the process to be restarted and causing avoidable delays.

A feasibility study reduces this risk and helps streamline the application process. Lex Nova’s BOI team can assist with a structured feasibility assessment and initial eligibility review.

Stage 2: BOI application preparation (3 weeks)

The BOI application process requires detailed and well-structured information aligned with the specific business activity being proposed.

Applicants must submit key information including project details, capital structure, hiring plans (both Thai and foreign staff), and a list of assets such as machinery, software, and equipment. Supporting evidence of existing clients or business prospects is also important to demonstrate commercial viability.

A three-year business plan is a central part of the application. This plan is used by the BOI to assess the project and determine minimum investment requirements, so it must be realistic and commercially valid. While the plan is not strictly binding, any significant deviation from the approved activity may raise issues during compliance reviews.

In practice, the application forms can be technical and sometimes unclear, particularly for non-industrial activities. Despite this, all sections must be completed accurately, as the information is interconnected and may affect other parts of the application.

Additional supporting documents typically include a detailed employee plan, asset breakdown, appendices with operational details, and a presentation explaining the business model and target clients.

A well-prepared application should present clear, consistent financials, a credible business model, and evidence of market demand. The BOI places significant weight on the applicant’s ability to operate successfully in Thailand, particularly where there is an established parent company or proven track record.

Given the level of detail involved, careful preparation is essential. Incomplete or inconsistent information can lead to multiple rounds of queries from the BOI and delay the process, which typically takes around one month for initial review, depending on the complexity of the project.

Stage 4: BOI application submission and interview (3–4 months)

After the BOI application is submitted and accepted, the applicant will be invited to present the project to the BOI officer. This meeting is held online via Zoom, lasts around one hour, and requires a structured presentation explaining the business, operations, target market, and the value the project will bring to Thailand.

The presentation is a highly important part of the process. It gives the BOI officer a clear understanding of the project, which is important as they will later present it to the BOI Committee. In most cases, the applicant presents for up to 30 minutes, followed by questions from the officer.

In practice, the interview often leads to adjustments. The BOI may request changes to the scope of activities, and having experienced advisors involved allows these updates to be handled quickly and aligned with BOI expectations.

A well-prepared presentation can significantly improve the approval process. If the project is clearly explained and supported by consistent information, approval can move forward with limited follow-up. If not, the application may face multiple rounds of questions and delays.

Following the interview, the BOI officer submits the project for approval. Timelines vary depending on the investment size, currently taking around 6 to 8 months, and may be longer if additional approvals are required.

Once approved, the applicant has 30 days to accept the BOI terms. After acceptance, there is a six-month period to establish the company and meet the investment requirements, with extensions available if needed.

Careful preparation at both the application and presentation stages helps avoid delays and supports a smoother approval process.

Stage 5: Corporate setup (8 weeks)

Once BOI approval has been granted, the applicant has six months to register the company and meet the minimum investment requirement. To achieve this, the following steps should be completed.

Company setup and structure

A Thai limited company needs to be registered with at least two individual shareholders, one or more directors, and registered capital aligned with BOI requirements. While companies are initially registered with individual shareholders, shares can later be transferred to a foreign parent company.

Bank account and capital transfer

A corporate bank account must be opened to receive the investment funds. If the project has foreign shareholders, their portion of the capital must be transferred to Thailand from abroad in foreign currency, clearly stating it is for investment purposes. Once the capital has arrived in Thailand a  Foreign Exchange Transaction (FET) form must be obtained from the bank. 

Any incorrectly labelled or unclear transfers may be rejected and delay the process.

BOI certificate application

Once the capital is in place, the company applies for the BOI promotion certificate by submitting corporate documents and proof of funds. This usually takes around one month.

Post-registration compliance

The company must register for VAT (in most cases) and with the Social Security Office before hiring employees. Hiring foreign staff under BOI benefits can only proceed after the BOI certificate is issued.

Foreign Business Certificate (FBC)

If the activity falls under restricted categories, a Foreign Business Certificate is required before operations can begin. Without it, the company cannot legally operate or issue invoices, even if BOI promotion has been granted.

Immigration and workforce

Even if a company has obtained a BOI promotion, every foreign employee in Thailand needs to obtain the correct Visa and Work Permit. It is important to note that companies promoted by the BOI are not subject to the same requirements as other company structures. For example, BOI promoted companies are not restricted by the same mandatory capital and minimum Thai staff requirements.

Pour pouvoir embaucher du personnel étranger, l'entreprise doit s'enregistrer auprès du système « Guichet unique pour les visas et les permis de travail » (anciennement connu sous le nom de système E-Expert). L'enregistrement sur ce système permettra à l'entreprise de soumettre de futures demandes de travailleurs étrangers.

After a post has been submitted, opened, and accepted through the Single Window for Visas & Work Permits system, the applicant may apply for their visa and a work permit at the BOI Thailand Investment and Expat Services Center (TIESC).

Lex Nova Partners : votre partenaire pour les demandes auprès du BOI

Les demandes auprès du BOI ne se limitent pas à remplir un formulaire ; elles nécessitent une planification et une préparation minutieuses afin de garantir que le projet réponde aux exigences et aux critères du BOI.

A successful application often depends on understanding how policies are applied in practice, not only how they are written. Lex Nova’s team offers extensive experience and familiarity with BOI procedures, and actively monitors BOI incentives news so clients can benefit from new opportunities as soon as they arise.

Suivi en temps réel des politiques du BOI

Notre équipe se tient informée de toutes les dernières actualités et évolutions en suivant en permanence les mises à jour des politiques du BOI et les dernières réglementations du BOI, directement à partir de sources en langue thaïe. 

Notre équipe examine les annonces officielles dès leur publication, assure la coordination avec les responsables du BOI et ses contacts dans le secteur, et traduit les modifications réglementaires complexes en conseils pratiques en anglais. 

Expertise bilingue anglais-français

Lex Nova propose un accompagnement juridique bilingue en anglais, en thaï et en français, permettant aux clients d’aborder des questions juridiques et commerciales complexes dans une langue qui leur est familière. Les clients bénéficient ainsi d’un accompagnement documentaire clair, réduisant les malentendus souvent liés à une communication reposant uniquement sur la traduction.

Intégration de services complets

En tant que cabinet d’avocats offrant une gamme complète de services à Bangkok, nous accompagnons nos clients dans le cadre de leur promotion auprès du BOI, de la création de leur société, des formalités relatives aux visas et aux permis de travail, de la structuration fiscale ainsi que de la conformité continue, le tout dans le cadre d’une stratégie cohérente. 

Cette approche permet d’éviter les retards et les incohérences qui peuvent survenir lorsque plusieurs conseillers interviennent sur un même projet. Pour en savoir plus sur nos services, rendez-vous ici : https://lexnovapartners.com/expertise/

Frequently Asked Questions (FAQ)

What changed in Thailand’s EV policy for 2026?

The 2026 EV framework shifts from import incentives to local production and supply chain development. Manufacturers must now produce 2 EVs locally for every 1 imported (1:2 ratio), with exported vehicles counting at a 1.5x credit toward this requirement. Deadlines to meet production targets have been extended to give investors more flexibility, while new rules, including limits on imported battery components, are designed to promote more local sourcing.

What is the EV 3.5 scheme and who qualifies?

EV 3.5 is Thailand’s current incentive programme. It applies to manufacturers investing in local production and meeting localisation and compliance requirements.

What is the production-to-import ratio for EV manufacturers in Thailand in 2026?

1:2. Manufacturers must produce two vehicles locally for every imported unit, rising to 1:3 in 2027.

Can foreign EV manufacturers own land in the Eastern Economic Corridor?

Yes. Foreign ownership is permitted within IEAT industrial estates within the EEC area or through BOI promotion structures.

How long does BOI approval take for an EV manufacturing project?

Currently, around 8 months. Complex projects may take longer depending on technical scope and documentation.

Does Thailand still subsidise hybrid vehicles after 2026?

Yes, but differently. Hybrid vehicles now benefit from revised excise tax rates rather than direct subsidies.

What is the corporate income tax exemption for EV battery cell production?

8 years. This applies to projects that include full battery cell manufacturing processes.

Nos réflexions

Le Thailand EV policy changes implemented in 2026 is expected to lead to a more structured and developed EV ecosystem. The framework is more restrictive to foreign investors due to localisation requirements, higher production obligations, and tighter compliance conditions, but still highly favourable for serious investors, particularly in battery manufacturing, supply chains, and EEC-based production.

At Lex Nova Partners, our Bangkok-based team handles corporate, tax, employment, immigration, and regulatory matters together under one coordinated workflow. We regularly support SME and foreign investors in Thailand, with bilingual English and French support available throughout the transaction process.

Before signing anything or paying a deposit, it is often advisable to obtain legal and tax structuring advice first. To discuss starting your business in Thailand, contact our team at +66 (0)6 5527 6323 or contact@lexnovapartners.com, or visit our office at Ocean Tower 2, 14th Floor, Sukhumvit 19, Bangkok. You can also schedule a 30-minute structuring call through the Lex Nova Partners contact page.

Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique.

Introduction :

Industries in Thailand continue to attract record levels of domestic and foreign investment. In the first nine months of 2025, the BOI received investment applications worth approximately 1.37 trillion baht, led by digital projects (746.2 billion baht), electronics (277.6 billion baht), automotive and parts (84.1 billion baht), agriculture and food processing (75.7 billion baht), petrochemicals and chemicals (58.4 billion baht), and renewable energy. 

This article explores the key industries in Thailand, the government’s priority S-Curve industries, and where the strongest Thailand investment opportunities are emerging for businesses planning to invest in Thailand in 2026 and beyond.

Points clés

• In the first nine months of 2025, the BOI received applications worth around 1.37 trillion baht, led by digital projects (746.2 billion baht), electronics, automotive, agriculture and food processing, petrochemicals, and renewable energy.
• Digital industries attracted roughly 626 billion baht in foreign investment (about 46% of total value), driven by hyperscale data centre projects and commitments from Google, AWS, and Microsoft, with momentum continuing into 2026.
• Priority sectors now include smart agriculture, electric vehicles, automation, AI-supporting data centres, and wellness and medical services, with new subcategories such as generative AI, advanced robotics, and quantum computing eligible for eight-year corporate income tax exemptions.
• The EEC (Chachoengsao, Chonburi, Rayong) attracted around 62% of approved foreign investment value in the first half of 2025 and offers enhanced incentives, including tax exemptions of up to 15 years and 100% foreign ownership for qualifying projects.
• The Foreign Business Act limits foreign ownership to 49.9% in many sectors, but BOI promotion offers a route to full ownership, land rights, and streamlined visas. With record application volumes slowing BOI processing times, investors targeting 2026-2027 should start planning early.

What Are the Main Industries in Thailand in 2026?

Thailand’s main industries have expanded to now include advanced manufacturing, electronics and electrical appliances, the digital economy and data centres, tourism and hospitality, healthcare and wellness, agriculture and food processing, and financial services. 

During the first nine months of 2025, digital industries attracted approximately 626 billion baht in foreign investment, accounting for around 46% of total foreign investment value, largely driven by data centre projects. Electronics and electrical appliances followed with around 271 billion baht (20%), while metals and materials secured approximately 145 billion baht. The figures highlight the continued importance of the Thailand manufacturing industry, while also reflecting the country’s growing role as a regional digital and technology hub.

Foreign investment continues to come from a wide range of markets. Singapore remained the largest source of investment, followed by Hong Kong, China, the United Kingdom and Japan.

To support this growth, the Board of Investment (BOI) continues to refine its investment promotion policies in line with Thailand’s long-term economic strategy. During its December meeting, the BOI announced a series of measures for 2026 and 2027, including the extension of incentives supporting business expansion, company relocations, automotive industry development, advanced manufacturing, joint ventures in automotive parts production, economic recovery initiatives, and community-based investment projects.

Chez Lex Nova, notre équipe suit de près l’actualité et les évolutions des politiques du BOI afin de fournir à nos clients des conseils précis et actualisés.

Which Industries Does the Thai Government Target for Investment and the New S-Curve Industries 

Thailand’s S-Curve industries are a government economic development strategy focusing on a group of targeted sectors to transform the country from a middle-income to a high-income nation.

Through the support and development of the S-Curve Industries, the Government hopes to move Thailand up the value chain by promoting innovation, research and development, and advanced technology in these sectors. It’s part of the broader “Thailand 4.0” economic model launched around 2016 to reduce dependence on traditional manufacturing and low-skilled labor.

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Les industries thaïlandaises de la courbe en S : Le moteur de la croissance économique et de l'innovation

In response to changing economic developments and technological advancements, the Thai government has expanded Thailand’s S-Curve industries. The “New S-Curve Industries” now include smart agriculture, electric vehicles, automation systems, data centers supporting artificial intelligence, and wellness and medical services. 

Le gouvernement a également introduit de nouvelles sous-catégories dans les domaines de l’IA et de l’automatisation, notamment l’informatique quantique, la robotique avancée et l’IA générative, élargissant ainsi l’éventail des activités éligibles à la promotion du BOI.

For businesses planning to invest in Thailand, the latest BOI measures create new opportunities across some of the country’s fastest-growing sectors. The expanded incentives for 2026 extend eligibility for the standard eight-year corporate income tax exemption to a broader range of AI and technology-related activities, giving early applicants access to support before competition for investment projects intensifies. Complementing these incentives, the government’s “Quick Big Win” initiative aims to strengthen the talent pipeline by developing 100,000 high-skilled workers through reskilling, upskilling, and graduate preparation programmes, ensuring Thailand’s key industries have access to the skilled workforce needed for long-term growth.

Why Are Data Centres and the Digital Economy Booming in Thailand?

The digital economy has become one of Thailand’s most attractive investment sectors, driven by growing global demand for cloud computing, artificial intelligence, cybersecurity, and data storage. It was the country’s largest recipient of foreign direct investment in 2025, supported by the approval of hyperscale data centre projects and major commitments from global technology companies, including Google, AWS, and Microsoft. This momentum has continued into 2026, with the BOI approving seven data centre and data hosting projects at its first board meeting of the year.

The BOI also continues to position Thailand as a regional digital hub by offering attractive incentives for qualifying digital businesses. Depending on the promoted activity, investors may be eligible for corporate income tax exemptions, import duty exemptions on machinery and equipment, and up to 100% foreign ownership, making Thailand an increasingly attractive destination for technology companies looking to invest in Thailand.

For businesses evaluating long-term growth opportunities, digital infrastructure, cloud platforms, AI services, fintech, and enterprise software are expected to remain among the fastest-growing sectors in Thailand’s economy. You can learn more in our guides to data centres in Thailand and fintech in Thailand.

What Is Happening in Thai Manufacturing, EVs and Electronics?

Despite the increased growth within the digital economy, Thailand’s manufacturing industry remains one of the country’s greatest economic strengths. As Southeast Asia’s leading automotive production hub, Thailand is now focusing extensively on electric vehicle (EV) manufacturing. This is highlighted through a series of policy reforms approved by the National EV Policy Board in late 2025. The updated measures place greater emphasis on local production and exports, encouraging manufacturers to expand their manufacturing footprint rather than relying on imported vehicles.

Alongside the automotive transition, Thailand is actively working to strengthen and improve its position in advanced manufacturing. The government introduced a long-term semiconductor strategy in December 2025 aimed at developing a more complete semiconductor value chain, while electronics, the country’s second-largest foreign direct investment sector, continues to support growth across the automotive, energy, data centre, and smart manufacturing industries.

For businesses evaluating the Thailand manufacturing industry and the key industries in Thailand, electric vehicles, semiconductors, smart electronics, robotics, and industrial automation remain among the country’s strongest long-term investment opportunities. Learn more in our guides to Thailand’s EV policy, robotics and automation in Thailand, and smart electronics in Thailand.

Lire aussi :

Thailand EV Policy Changes 2026: BOI Incentives, EEC Opportunities and What Foreign Manufacturers Need to Know

How Big Are Tourism, Healthcare and Wellness in Thailand?

Tourism and hospitality remain among the key industries in Thailand, but investment is increasingly being driven by healthcare, medical tourism, and wellness. Thailand has long been considered as one of the world’s leading medical tourism destinations, supported by a network of internationally accredited hospitals, specialist clinics, wellness centres, hotels, and recovery facilities. In 2025, the country’s health tourism market was estimated at approximately THB 670 billion.

Government policy is also encouraging increased investment within these sectors. Hotels may qualify for BOI investment promotion under eligible projects, while healthcare, medical services, and wellness businesses form part of Thailand’s New S-Curve industries, highlighting their importance to the country’s long-term economic strategy. 

Combined with growing demand from international patients and Thailand’s aging population, these policies are creating new investment opportunities across healthcare, hospitality, and integrated wellness developments for foreign investors. 

Where Should Foreign Investors Locate? The Eastern Economic Corridor

The Eastern Economic Corridor (EEC), comprising Chachoengsao, Chonburi, and Rayong, has become Thailand’s flagship investment zone for advanced industry and export-oriented manufacturing. Developed as part of the Thailand 4.0 strategy, the EEC is designed to support next-generation industries through world-class infrastructure, including deep-sea ports, industrial estates, high-speed rail connections, an expanded airport network, and integrated logistics facilities. Reflecting its importance, the EEC attracted approximately 62% of Thailand’s approved foreign investment value during the first half of 2025.

Many of the fastest-growing industries in Thailand are located within the EEC, including next-generation automotive manufacturing, intelligent electronics, digital technology, biotechnology, advanced agriculture, and high-value medical tourism. 

To encourage further investment, the BOI offers enhanced incentives for qualifying projects located within the EEC, including corporate income tax exemptions of up to 15 years for eligible activities, import duty exemptions, permission for up to 100% foreign ownership, matching grants under selected programmes, and a preferential 17% personal income tax rate for qualifying foreign specialists.

For eligible foreign investors, the EEC provides an excellent entry point into the Thai market. Access to established supplier networks, modern infrastructure, and direct access to international shipping routes reduce both setup time and operating costs. 

Lex Nova Partners has extensive experience supporting businesses establishing operations in Rayong and Chonburi, assisting with company formation, BOI applications, regulatory compliance, and ongoing legal support. If your project involves relocating personnel or establishing operations in the EEC, our guide to the EEC Visa explains how investment promotion, work authorisation, and business setup work together.

How Can Foreign Investors Enter These Industries in Thailand?

Foreign investors looking to expand into these industries in Thailand have several investment structures and market entry options to consider. A typical investment may require corporate structuring, BOI investment promotion, tax planning, immigration, employment, and ongoing regulatory compliance. At Lex Nova Partners, these services are coordinated under one roof by English and French-speaking professionals, giving foreign investors a single point of contact throughout the investment process.

For most foreign businesses, the first and most important consideration is the Foreign Business Act (FBA). The FBA restricts foreign ownership in approximately 50 categories of business activities and limits foreign shareholding to 49.9% in restricted businesses unless an exemption applies. Many service businesses fall within List 3 of the FBA, while other activities require government approval or remain prohibited altogether.

For qualifying projects, however, BOI promotion provides a practical route to invest in Thailand with significantly fewer restrictions. Depending on the promoted activity, investors may be eligible for up to 100% foreign ownership, corporate income tax exemptions, import duty exemptions on machinery and raw materials, permission to own land for the promoted business, and reduced requirements for supporting visa and work permits for foreign executives and specialists. 

Following record investment applications in 2025, processing times have become longer than usual as the BOI manages a larger volume of project applications. Businesses planning operations in 2026 or 2027 should therefore begin their planning early to allow sufficient time for company incorporation, investment promotion, licensing, recruitment, and immigration procedures.

If you are considering Thailand investment opportunities, our Corporate and M&A team can advise on the most appropriate investment structure, while our Immigration specialists assist with visas and work permits for foreign directors, employees, and their families. To discuss your project, contact our team for an initial consultation.

Frequently Asked Questions (FAQ): Key Industries in Thailand

What are the main industries in Thailand?

Thailand’s main industries include automotive manufacturing, electronics and electrical appliances, digital technology, tourism and hospitality, healthcare and wellness, agriculture and food processing, financial services, and renewable energy.

Government policies, particularly through the Board of Investment (BOI), prioritise many of these industries by offering tax incentives and other investment benefits, making them key parts of Thailand’s long-term economic growth.

What is the biggest industry in Thailand?

Manufacturing is Thailand’s largest industry by economic contribution, while tourism remains one of the country’s most important service sectors. Measured by recent investment activity, however, digital industries have become the fastest-growing sector. During 2025, digital projects, led by data centres and cloud infrastructure, attracted approximately 626 billion baht in foreign direct investment, ahead of electronics and electrical appliances. The answer therefore depends on how “biggest” is measured, whether by economic output, employment, or investment value.

What are the best industries to invest in Thailand in 2026?

The best industries to invest in Thailand in 2026 are digital technology, data centres, electronics, electric vehicles, semiconductors, advanced manufacturing, healthcare, medical tourism, renewable energy, and high-value agriculture. These sectors align with the BOI’s investment priorities and Thailand’s S-Curve development strategy. Many also qualify for investment promotion, including corporate income tax exemptions, import duty relief, and other incentives designed to encourage long-term investment in strategically important industries.

Can foreigners own 100% of a company in Thailand?

Yes. Foreigners can own 100% of a company in Thailand through BOI promotion or other specific legal frameworks, depending on the business activity. Outside these exemptions, the Foreign Business Act generally restricts foreign ownership in many sectors and may require Thai majority ownership or a Foreign Business Licence. Choosing the right investment structure is therefore essential before entering the Thai market. Learn more about our Corporate and M&A services and how we assist foreign investors with compliant business structures.

Which industries does the BOI promote in 2026?

The BOI promotes a wide range of industries in 2026, focusing on activities that support Thailand’s long-term economic development. Priority sectors include digital technology, data centres, artificial intelligence, electric vehicles, smart electronics, semiconductors, biotechnology, renewable energy, advanced manufacturing, medical services, wellness, and research and development. Qualifying projects may be eligible for corporate income tax exemptions, import duty exemptions, land ownership rights, and streamlined visa and work permit procedures, depending on the promoted activity.

Nos réflexions

Thailand’s key industries in 2026 are made up of a combination of the country’s long-established manufacturing strengths with rapidly expanding digital infrastructure, electric vehicle production, healthcare, wellness, and advanced technology sectors. 

Supported by regularly updated BOI incentives and continued government investment in strategic industries, Thailand remains one of Southeast Asia’s most attractive destinations for foreign businesses seeking long-term growth.

Successfully entering Thailand, however, requires more than selecting the right industry. Corporate structuring, BOI investment promotion, taxation, immigration, employment, and ongoing regulatory compliance all need to be considered from the outset. Lex Nova Partners provides fully integrated legal and business advisory services, with English, Thai and French-speaking professionals supporting foreign investors at every stage of their investment.

If you are considering expanding into Thailand or would like to discuss the most suitable investment structure for your business, contact our team to arrange an initial consultation.

Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique.

Introduction :

Buying a business in Thailand is often faster than building a company from scratch, but the process is considerably more complex than many foreign investors initially expect. While an existing business may already have staff, licences, operations, and an established revenue stream in place, a Thailand business acquisition may become problematic if the legal structure and liabilities are not properly reviewed before signing. 

Two of the most common issues are restrictions under the Foreign Business Act (FBA), which limits foreign ownership in many sectors and undisclosed tax, accounting, labour, or social security liabilities inherited from the target company. For this reason, proper due diligence is one of the most important parts of buying a business in Thailand.

This guide explains the recommended requirements and processes for buying a business in Thailand, including deal structuring, due diligence Thailand procedures, transaction documents, completion processes, and what to expect after completing the transaction. 

A proper Thailand business acquisition does not only involve a simple share purchase agreement. In practice, most transactions involve tax, employment, and immigration compliance, particularly where foreign directors, Board of Investment (BOI) privileges, or foreign staff are involved. 

At Lex Nova Partners, our team regularly supports foreign investors through the full acquisition process, including legal due diligence, transaction structuring, BOI and FBA considerations, employment matters, and post-acquisition compliance in Thailand.

Points clés

• Buying an existing business in Thailand is often faster than starting from scratch because it provides immediate access to staff, licences, revenue, and supplier relationships, but it also means inheriting the company’s historical liabilities such as unpaid taxes, employment disputes, and compliance issues.
• The Foreign Business Act (FBA) restricts foreign ownership in around 50 categories of business across three lists, meaning foreigners often need a Foreign Business Licence, BOI promotion, or the US-Thai Treaty of Amity to legally own and operate in many sectors.
• Deals can be structured as a share purchase (buying the entire company and its liabilities) or an asset purchase (buying only selected assets to avoid inherited liabilities), and the right choice depends on the target’s compliance history, tax exposure, and operational needs.
• Thorough due diligence covering corporate, financial, legal, employment, and lease matters is essential, and the purchase agreement should include seller guarantees, indemnity provisions, and protections like in-out clauses that tie part of the payment to post-sale performance.
• Common costly mistakes include trusting seller documents without verification, ignoring employee severance liabilities, using illegal nominee shareholder structures, overlooking change-of-control clauses in contracts, and treating immigration and work permit planning as an afterthought.

Why Foreign Investors Are Buying Thai Businesses Instead of Starting From Scratch

For many foreign investors, buying a business in Thailand is faster and more practical than creating a new company from the start. One of the biggest advantages of purchasing an existing business is that an existing business may already hold the licences, registrations, operational approvals, and supplier relationships needed to operate. This can significantly reduce the time, administrative work, and operational setup typically involved when establishing a new company from scratch.

Another important advantage is that an existing business may already be structured to support a visa and work permit for a foreign employee immediately. For example, the company may already meet the required registered capital thresholds and Thai employee ratio requirements needed for work permit sponsorship.

A Thailand business acquisition can also provide immediate access to staff, revenue, customers, lease agreements, and an established market presence. This is particularly important in sectors where operational continuity and brand reputation matter, such as hospitality, hotels, restaurants, F&B, export manufacturing, e-commerce, software, and professional services. 

In many cases, buying a business in Thailand allows the investor to begin operating almost immediately rather than spending months dealing with incorporation, licensing, recruitment, and setup delays.

However, acquisitions also come with significant risks. When acquiring an existing company, the buyer does not only acquire the business itself. They may also inherit historical tax exposure, employment disputes, accounting irregularities, compliance failures, hidden debt, and operational liabilities that were not immediately visible during the initial stages of negotiations. This is one of the main reasons why conducting proper due diligence procedures in Thailand is critical before any transaction moves forward.

Can a Foreigner Buy a Business in Thailand? The Foreign Business Act Reality

Thailand allows foreign ownership of businesses and also permits buying a business in Thailand as a foreigner. However, not all business activities can be undertaken by a foreign owned business.

The Foreign Business Act, (Foreign Business Act B.E. 2542 (1999)), is the primary legislation governing foreign business ownership in Thailand. The Foreign Business Act Thailand was introduced to protect certain sectors for Thai nationals while continuing to welcome foreign investment into areas that support economic development.

The Foreign Business Act is used to determine whether a business activities are restricted to a foreign business, whether a licence may be granted, and whether a company structure complies with Thai law.

Qui est considéré comme un « étranger » au sens de la loi sur les entreprises étrangères ?

L’article 4 de la loi thaïlandaise sur les entreprises étrangères (Foreign Business Act) adopte une définition large de la notion d’« étranger ». Celle-ci ne se limite pas à la nationalité et s’applique à la fois aux personnes physiques et aux personnes morales. Sont notamment considérés comme des étrangers :

1. Toute personne physique ne possédant pas la nationalité thaïlandaise ;
2. Toute personne morale non enregistrée en Thaïlande ;
3. Toute personne morale enregistrée en Thaïlande dont au moins 50 % du capital est détenu par des personnes physiques non thaïlandaises ou des entités étrangères, ou dont les investissements étrangers représentent au moins la moitié du capital total ;
4. Toute personne morale enregistrée en Thaïlande dont au moins 50 % des parts sont détenues, directement ou indirectement, par des entités ou personnes répondant aux critères ci-dessus ;
5. Toute société en commandite ou société en nom collectif enregistrée dont l’associé gérant est un ressortissant étranger.

Les trois listes d’activités soumises à restriction

La loi thaïlandaise sur les entreprises étrangères encadre près de 50 catégories d’activités, réparties en trois listes distinctes selon leur niveau de sensibilité et les conditions d’accès pour les investisseurs étrangers.

Liste 1 – Activités strictement interdites

La liste 1 regroupe les activités considérées comme essentielles à l’intérêt national, telles que l’édition de journaux, certaines activités agricoles, l’élevage ou encore le commerce foncier. Ces activités sont strictement interdites aux investisseurs étrangers, sans possibilité d’autorisation ou de dérogation.

Liste 2 – Activités liées à la sécurité nationale et aux infrastructures

La liste 2 comprend les activités liées à la sécurité nationale, aux transports terrestres, maritimes et aériens, ainsi que certains secteurs relevant des arts, de la culture et des ressources naturelles. La participation étrangère peut être autorisée à titre exceptionnel, sous réserve d’une approbation du ministre du Commerce et du Conseil des ministres. En pratique, ces autorisations restent rares et font l’objet d’un examen particulièrement strict.

Liste 3 – Secteurs de services à accès restreint pour les investisseurs étrangers

List 3 is the most commercially relevant category for foreign investors. It includes “other categories of service businesses” not otherwise exempted by ministerial regulations. Foreign companies may apply for a Foreign Business Licence, subject to approval by the Director-General of the DBD and the Foreign Business Committee. A Foreign Business Licence also requires a minimum capital of at least THB 3 million per restricted business activity. Many professional services, consulting, and trading structures fall within this list. For the lawful routes to majority or full foreign ownership, see our guide on 100% foreign business ownership in Thailand.

Quelles activités permettent une participation étrangère à 100 % sans autorisation spéciale ?

Les activités commerciales suivantes ne sont pas restreintes par la Loi sur les entreprises étrangères en Thaïlande et peuvent être exercées par des entreprises détenues à 100 % par des intérêts étrangers :

Sociétés d’exportation

La Thaïlande encourage activement les exportations. Les entreprises qui exportent uniquement des produits en dehors du pays peuvent être entièrement détenues par des étrangers. Pour maintenir ce statut, ces entreprises doivent veiller à ce que leurs opérations et revenus soient exclusivement internationaux, sans vente directe sur le marché intérieur thaïlandais.

Entreprises manufacturières

Les entreprises manufacturières en Thaïlande peuvent être détenues à 100 % par des étrangers, car la fabrication n'est pas incluse dans la liste « restreinte » de la Loi sur les entreprises étrangères (FBA). Cela permet aux investisseurs étrangers de posséder et d'exploiter des entreprises manufacturières sans nécessiter de partenaire thaïlandais.

Another advantage for manufacturing companies is their eligibility for a BOI promotion. BOI promotions offer many advantages including different types of tax exemptions including Corporate Income Tax exemptions and Tax exemptions on the import of machinery. BOI promotions can also allow full foreign ownership and the ability to own land which can be used for their factory etc. For current incentives, see our update on the latest BOI incentives for foreign investors.

Dans certains cas, une activité manufacturière peut rester soumise aux restrictions prévues par la loi sur les entreprises étrangères (FBA), notamment lorsqu’elle concerne des secteurs sensibles tels que l’agriculture, l’exploitation minière ou certaines activités de transformation alimentaire.

Idées reçues courantes sur la participation étrangère

There is a common misunderstanding that incorporating a Thai company automatically allows majority foreign ownership. However, if the business activity falls within a restricted list, foreign majority ownership may require the foreign investor to apply for a Foreign Business licence or an alternative option such as a Board of Investment (BOI) promotion or the Treaty of Amity (for American companies). The Treaty of Amity grants US investors national treatment but still excludes several reserved sectors, including land ownership, communications, transport, banking involving depository functions, fiduciary functions, and the exploitation of land and natural resources. In practice, most of the business activities that foreign investors wish to undertake are likely to be restricted by the foreign business act.

Lorsque ni la licence d’entreprise étrangère ni la promotion du BOI ne peuvent être obtenues, l’investisseur étranger souhaitant exercer une activité restreinte devra s’associer avec un partenaire thaïlandais.

Une autre idée reçue consiste à considérer les montages avec actionnaires prête-noms comme une solution simple pour contourner la réglementation. Or, ces pratiques sont illégales et font l’objet d’un contrôle renforcé. Le Département de développement des entreprises (DBD) a intensifié ses vérifications, notamment en 2024 et 2025, en examinant la légitimité des actionnaires, l’origine des fonds et les structures de droits de vote afin de détecter toute dissimulation de contrôle étranger. 

Since 1 April 2026, DBD Order No. 1/2569 also requires a Confirmation of Investment letter in certain cases involving foreign shareholders or foreign authorised directors, certifying that all shareholders have genuinely invested and that no nominee arrangement exists. For more on how Thai authorities are policing these structures, see our note on Thailand’s tightening rules on nominee shareholders.

Tendances en matière d’application de la loi et sanctions

Les autorités thaïlandaises renforcent désormais leurs contrôles afin de vérifier si les actionnaires thaïlandais agissent en tant qu’investisseurs réels ou s’ils détiennent des actions pour le compte d’investisseurs étrangers dans le but de contourner la loi sur les entreprises étrangères.

Non-compliance with the Foreign Business Act in Thailand can result in significant consequences, including fines, imprisonment, suspension of operations, and in severe cases, business closure. Under Section 36 of the Foreign Business Act, a breach can carry imprisonment of up to three years and/or a fine of THB 100,000 to THB 1,000,000, alongside additional criminal liability under the Penal Code for false statements. Directors may also face personal liability if they knowingly participate in unlawful structures.

Pour sécuriser votre projet, il est essentiel d’adopter une structuration juridique adaptée. Notre équipe peut vous accompagner dans l’évaluation de votre modèle d’affaires, l’analyse des restrictions applicables et l’identification de la solution la plus appropriée pour une implantation conforme et durable en Thaïlande.

Share Purchase vs Asset Purchase: How to Structure the Deal

When buying a business in Thailand, one of the most important decisions is whether the transaction should be structured as a share purchase or an asset purchase. The structure of the transaction affects tax exposure, liabilities, employment obligations, licences, contracts, and the overall level of risk assumed by the buyer.

In practice, the most appropriate structure depends on the nature of the business, the industry involved, the company’s compliance history, and whether the buyer wishes to acquire the existing legal entity itself or only selected business assets. Certain regulated sectors may also require additional approvals or restructuring considerations under the Foreign Business Act, for example if the company is Thai owned and engaged in a restricted activity to a foreign company.

The sections below explain the differences between a share purchase and an asset purchase in Thailand, including the advantages, disadvantages, and practical considerations foreign investors should understand before proceeding with a transaction.

Achat des seuls actifs d’une société

When considering buying a business in Thailand, investors may choose to purchase only selected assets of a company rather than acquiring the entire legal entity. In practice, an asset purchase allows the buyer to take control of specific business assets, such as equipment, inventory, intellectual property, customer databases, or lease rights, without assuming ownership of the company itself.

This structure is often used where the target company has historical liabilities, unresolved compliance issues, or operational risks that the buyer does not wish to inherit. Unlike a transaction structured through a share purchase agreement Thailand transaction, the buyer can selectively acquire assets while leaving behind unwanted liabilities and obligations.

Avantages de l’achat des actifs d’une société

One of the main advantages of an asset purchase is the ability to avoid inheriting the seller’s liabilities. Because the buyer is not acquiring the legal entity itself, obligations such as unpaid taxes, employment disputes, outstanding loans, litigation, or previous regulatory breaches generally remain with the seller. This can significantly reduce legal and financial exposure following completion of the transaction.

An asset purchase also gives buyers greater flexibility. Investors can select only the assets relevant to their commercial objectives while excluding underperforming assets or unnecessary liabilities. In certain situations, this may be considered lower risk than proceeding under a full share purchase agreement Thailand structure.

Inconvénients de l’achat des actifs d’une entreprise

Despite these advantages, asset purchases also create practical and operational challenges. Purchasing assets alone does not automatically transfer the seller’s goodwill, brand reputation, customer relationships, supplier contracts, or workforce. Existing employees usually need to be rehired under new employment arrangements, while commercial contracts often need to be renegotiated from the beginning.

Asset purchases may also result in higher transaction costs. Different asset classes can attract different taxes, transfer fees, and registration requirements in Thailand. In addition, certain licences and regulatory approvals may not be transferable, requiring the buyer to apply for entirely new operational licences before the business can continue operating.

Purchasing the Whole Business

For many foreign investors, buying a business in Thailand can provide a faster and more practical route into the market than starting a company from scratch. An existing business may already have staff, licences, operational systems, suppliers, customers, and revenue in place, allowing the buyer to begin operating more quickly after completion.

Faster Route to Revenue and Operations

One of the main advantages of acquiring an existing business is the ability to continue operations without major interruption. Rather than spending months building a customer base, developing operational systems, and establishing supplier relationships, the buyer acquires a business that is already generating revenue and operating within the market.

This can reduce the time required to achieve profitability and allow the investor to focus on growth and expansion rather than initial setup.

Existing Infrastructure and Operational Systems

An established business may already have offices, production facilities, IT systems, machinery, inventory, and operational processes in place. This reduces the need for major upfront investment and allows the buyer to continue operations immediately after completion.

In addition, existing businesses often already have established supplier relationships, service providers, logistics arrangements, and internal workflows that have been tested over time. This can reduce operational risk compared to launching an entirely new business model.

Trained Workforce and Management Continuity

Acquiring an existing business also allows the buyer to inherit an experienced workforce that already understands the company’s operations, systems, customers, and internal procedures. This can reduce recruitment and training costs while helping maintain operational continuity after the acquisition closes.

For service-based businesses in particular, retaining experienced staff can be critical to preserving customer relationships and maintaining revenue stability.

Existing Market Presence and Brand Recognition

An established business may already benefit from brand recognition, customer loyalty, supplier confidence, and market credibility built over many years of operation. Rather than entering the market as an unknown company, the buyer acquires an existing reputation and operating history within the industry.

The company’s historical operations may also provide valuable insights into customer behaviour, pricing, competitors, and future growth opportunities within the Thai market.

Existing Licences and Regulatory Approvals

In many cases, an established business may already hold the operational licences, registrations, and approvals required to legally conduct its activities in Thailand. Depending on the industry involved, obtaining these approvals independently can sometimes take significant time and administrative work.

This can be particularly valuable in regulated sectors where licensing and operational approvals form a major part of the company’s commercial value.

Existing Capital and Work Permit Structures

Another practical advantage is that the company may already satisfy requirements for supporting foreign employees and directors. For example, the business may already meet registered capital requirements and Thai employee ratio requirements necessary for work permit sponsorship.

This can simplify the process of obtaining visas and work permits for foreign owners or management after completion of the transaction.

Thailand’s Investment Environment

Thailand continues to attract foreign investors due to its strategic location, developed infrastructure, manufacturing base, and regional access to ASEAN markets. Government incentives through the Thailand Board of Investment (BOI) may also provide additional advantages for qualifying businesses, including foreign ownership exemptions, tax incentives, and work permit support for foreign staff.

For many investors, acquiring an existing business in Thailand provides a faster route into the market while reducing many of the operational challenges associated with starting a company entirely from scratch.

The Step-by-Step Acquisition Process in Thailand

Lorsqu’ils envisagent d’acheter une entreprise en Thaïlande, les investisseurs doivent suivre plusieurs étapes essentielles.

1. Effectuer une vérification préalable approfondie

L'audit préalable est cruciale pour réussir l’acquisition d’une entreprise existante. Elle permet d’évaluer la santé financière, la conformité juridique et les performances de l’entreprise cible, tout en identifiant les passifs ou risques potentiels.

Cette étape protège votre investissement en vous offrant une compréhension complète de la valeur de l’entreprise et des risques associés.

Principaux domaines d’intérêt :

1. Corporate Documentation:
   • Company Registration: Verify that the business is properly registered with the Department of Business Development (DBD) et qu’elle respecte la législation thaïlandaise, y compris la la loi sur les entreprises étrangères.
   • Shareholder and Director Details: Review the company’s Articles of Association, shareholder agreements, and board resolutions to ensure everything matches with the proposed sale.
2. Financial Health:
   • Financial Statements: Examine audited financial reports, tax returns, and bank statements to assess revenue trends, profitability, and solvency.
   • Outstanding Liabilities: Check for any unpaid debts, tax arrears, or pending legal disputes that could impact future operations.
3. Contracts and Agreements:
   • Lease Agreements: Ensure that property leases are registered with the Land Department if exceeding three years, and review renewal clauses and termination rights.
   • Supplier and Customer Contracts: Review and agreements to understand the business’s ongoing obligations and relationships.
4. Operational Factors:
   • Employee Records: Review employment contracts, benefits, and severance policies to ensure compliance with Thai labor laws.
   • Assets: Verify ownership and valuation of assets, including real estate, machinery, intellectual property, and inventory.
5. Legal and Regulatory Compliance:
   • Identifiez tout litige juridique en cours ou passé, toute dette fiscale ou problème de conformité avec les permis et licences.
   • Vérifiez que l’entreprise dispose de toutes les autorisations nécessaires pour exercer légalement son activité dans son secteur.

2. Rédaction et négociation du contrat d’achat

Drafting a proper purchase agreement is required to protect your interests and ensure a smooth transaction. Depending on the acquisition structure, you’ll need either a Share Purchase Agreement (SPA) or an Asset Purchase Agreement (APA). A properly drafted purchase agreement reduces the risk of disputes and provides a clear framework for the transaction, protecting both parties’ interests

Éléments clés du contrat :

1. Description of the Transaction: Clearly define whether the sale includes the company’s shares, assets, or both. Specify any exclusions.
2. Financial Terms:
   • Prix d’achat et calendrier de paiement.
   • Clauses d’indexation sur les bénéfices futurs ou paiements basés sur les performances, le cas échéant.
3. Representations and Warranties: Assurances from the seller about the business’s condition, compliance, and not having any hidden liabilities.
4. Indemnity Provisions: Protect the buyer against claims or liabilities arising from pre-sale activities.
5. Closing Conditions: Outline requirements to finalize the transaction, such as regulatory approvals, tax clearance, or debt settlements.
6. Post-Sale Obligations: Include non-compete clauses, transitional support from the seller, or employee retention agreements.

Protections pour l’acheteur dans un contrat d’achat d’actions

Pour protéger l’acheteur, il est recommandé d’inclure des garanties du vendeur dans le contrat. Ces garanties couvrent les responsabilités cachées ou les problèmes non divulgués survenant après la vente, le vendeur restant responsable de ces éléments pendant une période définie.

Dans certains cas, l’acheteur peut exiger que l’ancien propriétaire participe à une période de transition. Cela permet un transfert harmonieux des connaissances et assure la continuité des opérations. L’ancien propriétaire peut rester en tant que consultant ou gestionnaire pendant une période déterminée, facilitant ainsi l’apprentissage des exigences clés de l’entreprise avant que l’acheteur ne prenne entièrement le relais.

Qu'est-ce que la clause d’entrée-sortie en Thaïlande

Une autre protection efficace pour l’acheteur consiste à inclure une clause d’entrée-sortie dans le contrat. Cette clause lie une partie du prix d’achat aux performances réelles de l’entreprise pendant une période définie après la vente. Plutôt que de payer la totalité du prix immédiatement, un montant convenu est retenu et n’est versé que si l’entreprise atteint les objectifs de chiffre d’affaires et de revenus préalablement définis.

This clause offers strong protection against sellers fraudulently inflating the company’s financials or misleading buyers about the company’s performance. If the revenue does not meet the buyer’s expectations, the withheld amount can be adjusted or forfeited, reducing the buyer’s risk.

3. Finalisation du transfert de propriété

Une fois le contrat d’achat signé, le transfert légal de propriété doit être effectué. Ce processus comprend plusieurs étapes :

Transfert d’actions

• Execute a share transfer instrument with signatures from the transferor and transferee, witnessed by at least one witness, as required under Section 1129 of the Civil and Commercial Code (failing which the transfer is void).
• Record the transfer in the company’s register of shareholders and issue an updated share certificate to the buyer, which serves as proof of ownership of the shares. Until the transfer is entered in the register of shareholders, it is not enforceable against the company or third parties. The filing of the updated List of Shareholders (Bor.Or.Jor. 5) with the Department of Business Development is declaratory only.
• Paiement des droits de timbre applicables en fonction de la valeur du transfert d’actions.

Changements au sein du conseil d’administration

• Convocation d’une réunion du conseil d’administration pour nommer les nouveaux administrateurs et définir leurs pouvoirs.
• Mise à jour de l’affidavit de la société auprès du Département du développement des entreprises (DBD) afin de refléter la nouvelle structure de gestion.

Transferts d’actifs

• En cas d’achat d’actifs, enregistrer le transfert de propriété des biens tels que les biens immobiliers, les véhicules et la propriété intellectuelle auprès des autorités compétentes.
• S’assurer que toutes les taxes et frais liés aux actifs sont réglés lors du processus de transfert.

4. Restructuration post-acquisition

Après l’acquisition d’une entreprise, une restructuration peut être nécessaire pour s’assurer que la société répond à vos objectifs et besoins stratégiques.

Key Areas for Restructuring include:

Gouvernance d’entreprise

Lors de l’acquisition, il est essentiel de mettre à jour les documents relatifs à la gouvernance afin de refléter la nouvelle structure de propriété et de garantir la conformité avec le droit des sociétés thaïlandais. Cela inclut la révision et la modification des documents juridiques clés, tels que les statuts et les conventions d’actionnaires, afin de les aligner sur vos objectifs commerciaux et de protéger les intérêts des parties prenantes.

Refonte de l’image de marque

La refonte ou le repositionnement de l’image de marque peut permettre d’aligner l’entreprise sur votre vision à long terme, notamment si vous ciblez un nouveau segment de marché. 

Les options possibles incluent le rafraîchissement de l’identité de la marque, l’adaptation du modèle commercial ou l’ajustement du message de l’entreprise.

Toute modification de l’image de marque doit être menée avec prudence afin de ne pas perturber les clients existants ou nuire à la réputation établie de l’entreprise. 

Fidélisation et recrutement des employés

Lors de l’acquisition d’une entreprise, le maintien d’une main-d’œuvre compétente est essentiel pour assurer une transition fluide. La fidélisation des employés clés garantit la continuité des opérations, conserve les connaissances essentielles de l’entreprise et préserve les relations avec les clients et les fournisseurs. 

Parallèlement, le recrutement permet de renforcer l’équipe, d’apporter de nouvelles compétences et d’aligner le personnel sur vos objectifs commerciaux à long terme.

Comptabilité

Lors de l’acquisition d’une entreprise en Thaïlande, il est recommandé de choisir votre propre comptable. Bien que conserver le comptable existant puisse sembler pratique, un nouveau comptable vous offre une vision claire et impartiale des finances de l’entreprise et s’assure que la comptabilité et la conformité fiscale sont correctement gérées.

Cette précaution est d’autant plus importante que la Thaïlande a numérisé son système fiscal. Les entreprises ayant auparavant des pratiques comptables insuffisantes pourraient rencontrer des difficultés. Dès le départ, un nouveau comptable vous aide à éviter des problèmes fiscaux imprévus et garantit le fonctionnement légal et efficace de votre entreprise.

Six Costly Mistakes Foreign Buyers Make in Thailand

Many foreign investors assume that buying a business in Thailand follows the same process as acquisitions in their home country. In practice, Thailand business acquisition transactions involve legal, tax, accounting, employment, immigration, and regulatory risks that are commonly underestimated during negotiations.

Below are six of the most common and costly mistakes foreign buyers make when acquiring a business in Thailand.

Mistake 1: Inheriting Hidden Liabilities in a Share Purchase

One of the most significant risks when purchasing a business outright is inheriting the company’s existing liabilities. In a share acquisition, the buyer acquires the legal entity itself, including many of its historical obligations, risks, and compliance exposure.

Common liabilities that may transfer to the buyer include:

Unpaid Taxes

Outstanding corporate income tax, VAT, withholding tax, or social security liabilities may remain attached to the company after completion. This can result in fines, penalties, surcharges, or Revenue Department investigations against the business under the new ownership.

Undisclosed Lawsuits

The target company may already be involved in ongoing or potential legal disputes that were not disclosed during negotiations. These may include commercial disputes, employment claims, or regulatory investigations that could result in financial losses or reputational damage.

Contractual Obligations

Existing supplier agreements, customer contracts, financing arrangements, leases, or distribution agreements may continue after the acquisition closes. Some of these agreements may contain unfavourable pricing terms, exclusivity obligations, penalties, or financial commitments that the buyer cannot easily renegotiate or terminate.

Liability for Past Misconduct

Even where the buyer had no involvement in the company’s previous operations, they may still inherit exposure arising from the seller’s prior conduct. This may include breaches of contract, regulatory non-compliance, fraudulent activity, misrepresentation, labour law violations, or accounting irregularities committed before the transaction took place.

For this reason, conducting proper legal, financial, tax, and operational due diligence is one of the most important parts of buying a business in Thailand. Where a target is financially distressed, see our guide on business rehabilitation in Thailand.

Mistake 2: Failing to Properly Review Lease Rights and Property Arrangements

Many foreign buyers focus heavily on the company itself without considering the importance of the target business’s lease arrangements. In Thailand, lease structures can create major operational risks if they are not carefully reviewed during due diligence.

It is common for commercial leases to be structured as three-year agreements to avoid Land Department registration requirements. However, unregistered leases exceeding three years are generally not enforceable beyond the initial three-year period. If the business depends heavily on its premises, such as restaurants, hotels, factories, retail stores, or hospitality operations, weak lease protection can create serious long-term problems after completion.

Buyers should also carefully review whether the lease is transferable, whether landlord consent is required for a change of ownership, and whether the landlord may renegotiate rent or renewal terms after the acquisition closes. Wherever possible, investors should negotiate stronger lease protections directly with the property owner during the transaction process, including longer registered lease terms where appropriate.

Another area often overlooked is “key money,” which is commonly used in Thailand for commercial property transactions. Key money may take the form of an upfront payment to a landlord or existing tenant in exchange for lease rights, reduced rent, or access to a commercially valuable location. However, these arrangements are not specifically regulated under Thai law and may not always provide the protections foreign buyers expect.

Without proper lease protection in place, the business may face relocation risks, unexpected rental increases, operational disruption, or significant additional costs shortly after the acquisition is completed. For more on structuring premises, see our guide on commercial lease agreements in Thailand.

Mistake 3: Ignoring Employment Liabilities

Employment liabilities can become one of the largest hidden costs in a share acquisition. Under Thai labour law, employee rights and severance obligations remain with the company after the acquisition closes. A business with long-serving employees may carry significant severance liabilities that are not always immediately visible during the early stages of negotiations.

Proper due diligence should include reviewing employment agreements, salary structures, social security compliance, historical disputes, and accrued severance obligations before finalising the purchase price.

Mistake 4: Using Nominee Structures to Circumvent the Foreign Business Act

Some foreign investors are incorrectly advised to use Thai nominee shareholders to bypass foreign ownership restrictions under the Foreign Business Act. This structure is illegal under Thai law and has become a major enforcement focus for Thai authorities. Violations may result in criminal penalties, fines, imprisonment, forced restructuring, or business closure. 

Where foreign ownership restrictions apply, the appropriate approach is to use a lawful structure such as a Foreign Business Licence, BOI promotion, or, where applicable, the US-Thai Treaty of Amity.

Mistake 5: Overlooking Change-of-Control Clauses

Many buyers may fail to review whether key commercial contracts contain change-of-control restrictions. In practice, leases, distribution agreements, financing arrangements, supplier contracts, and franchise agreements may allow termination or immediate repayment if company ownership changes. These clauses can seriously affect the value and operational continuity of the business after closing. Proper legal due diligence should identify these risks early so that waivers, approvals, or revised commercial terms can be negotiated before completion.

Mistake 6: Treating Immigration and Work Permits as an Afterthought

Many foreign buyers focus entirely on the acquisition itself without planning how they will legally manage the business after completion. In reality, foreign directors and managers usually require a valid visa and work permit before they can actively operate the company in Thailand. Delays in immigration planning can create serious operational problems immediately after closing.

At Lex Nova Partners, immigration, corporate, tax, and employment planning are handled together as part of the acquisition process. This allows visa and work permit applications to begin during due diligence rather than after completion, helping foreign buyers transition into management of the business without unnecessary delays. For the available options, see our guides on Thai work permits and the LTR visa.

Why a Full-Service Firm Matters for Thai Acquisitions

A Thailand business acquisition is rarely just a simple share purchase agreement. In practice, acquisitions involve multiple legal and operational considerations that must be coordinated carefully from the beginning of the transaction.

The corporate side of the transaction covers proper structuring, due diligence, negotiations, and drafting the share purchase agreement. At the same time, tax considerations such as capital gains tax, VAT exposure, withholding tax, and stamp duty can significantly affect the overall transaction cost if not addressed early. Employment issues must also be reviewed carefully, particularly where severance liabilities, transfer of undertaking risks, or long-serving staff are involved. Immigration planning is equally important, as foreign buyers often require visas and work permits before they can legally manage the business after completion.

One of the most common problems during acquisitions is that different advisors are handling different parts of the transaction separately. A corporate lawyer may identify a risk that affects employment liabilities, while the tax implications may only become visible later in the process. When separate firms handle different parts of the transaction, important issues can easily fall through the cracks.

At Lex Nova Partners, corporate, tax, employment, immigration, and regulatory matters are handled together under one coordinated team. This allows issues identified during due diligence to be reflected immediately across the transaction structure and legal documentation.

Our team regularly supports SME with acquisitions in Thailand, particularly for foreign investors and French-speaking clients entering the Thai market. For buyers considering an acquisition, obtaining legal and tax advice before signing the LOI can often prevent costly restructuring issues later in the transaction.

Frequently Asked Questions

Can a Foreigner Buy a Business in Thailand?

Yes. Foreigners can legally buy a business in Thailand, but foreign ownership restrictions under the Foreign Business Act may apply depending on the business activity involved. In many cases, foreigners can still own more than 49 percent, and frequently up to 100 percent, of the business by using one of the routes below. The four main routes for foreign ownership are obtaining a Foreign Business Licence (FBL), securing BOI promotion, or if the business or investor is American, the US-Thai Treaty of Amity, or operating within sectors that are already exempt from FBA restrictions, such as certain export or manufacturing activities.

How Much Does It Cost to Buy a Business in Thailand?

In addition to the purchase price itself, transaction costs for SME acquisitions in Thailand typically range between 4% and 8% of the deal value. These costs usually include legal fees, financial and tax due diligence, government filing fees, translations, and transaction structuring advice. More complex acquisitions involving BOI structures, cross-border elements, or licensing issues may increase overall costs. At Lex Nova Partners, we can provide fixed-fee scopes for many SME acquisition transactions. See also our overview of Thailand’s SME policy updates.

How Long Does It Take to Buy a Business in Thailand?

A standard SME acquisition in Thailand typically takes between 3 and 6 months from signing the LOI to completion. Transactions involving BOI promotion, Foreign Business Licences, or complex restructuring may take between 6 and 12 months. The process usually includes initial negotiations, due diligence, transaction structuring, drafting the share purchase agreement, regulatory approvals where required, and completion filings with the Department of Business Development.

Is Buying a Business in Thailand a Good Investment?

Buying a business in Thailand can be a strong investment opportunity when the transaction is properly structured and fully reviewed during due diligence. Investors benefit from acquiring an operating business with existing staff, licences, supplier relationships, and customers already in place. However, acquisitions also involve risks, including hidden liabilities, employment exposure, Foreign Business Act restrictions, tax issues, and post-acquisition integration challenges. Careful legal, financial, and operational due diligence is essential before proceeding.

What Is the Difference Between a Share Purchase and Asset Purchase in Thailand?

In a share purchase, the buyer acquires the company itself, including its assets, liabilities, contracts, employees, and historical obligations. In an asset purchase, the buyer acquires only selected business assets while leaving the legal entity and many liabilities with the seller. The most appropriate structure depends on factors such as licensing requirements, employment considerations, tax exposure, operational continuity, and the buyer’s overall risk profile.

Do I Need BOI Approval to Buy a Thai Company?

Not always. BOI approval is generally only required if the target company already holds BOI promotion and the acquisition involves a change of control requiring BOI consent. In other cases, investors may choose to apply for BOI promotion after the acquisition if they need foreign ownership exemptions, tax incentives, or work permit support for foreign staff under Thailand’s investment promotion framework.

Can I Get a Work Permit After Buying a Business in Thailand?

Yes, provided the company satisfies the standard requirements for sponsoring foreign employees. In most cases, this includes at least THB 2 million in registered capital per foreign employee and a ratio of four Thai employees per foreign work permit. BOI-promoted companies may qualify for exemptions from these requirements. Depending on the structure involved, the visa and work permit process usually takes approximately 4 to 8 weeks.

What Taxes Apply When Buying a Business in Thailand?

Several taxes may apply depending on how the acquisition is structured. Share transfers generally attract stamp duty at 0.1% of the transfer value. Thailand does not levy a separate capital gains tax; gains on the sale of shares are taxed as ordinary assessable income. A non-resident individual seller is generally subject to 15 percent withholding tax, subject to relief under any applicable double tax treaty, while a corporate seller is taxed at the standard corporate income tax rate. Asset purchases may also trigger 7% VAT unless the transaction qualifies for a transfer-of-going-concern exemption under Thai tax rules.

Getting Started

Buying a business in Thailand can provide a faster and more practical route into the Thai market than building a company from scratch. However, a successful acquisition requires more than simply negotiating a purchase price. Corporate structuring, tax planning, employment liabilities, regulatory compliance, and immigration planning all need to be managed together from the beginning of the transaction in order to reduce risk and avoid costly issues after completion.

At Lex Nova Partners, our Bangkok-based team handles corporate, tax, employment, immigration, and regulatory matters together under one coordinated workflow. We regularly support SME and foreign investors in Thailand, with bilingual English and French support available throughout the transaction process.

Before signing anything or paying a deposit, it is often advisable to obtain legal and tax structuring advice first. To discuss a proposed acquisition in Thailand, contact our team at +66 (0)6 5527 6323 or contact@lexnovapartners.com, or visit our office at Ocean Tower 2, 14th Floor, Sukhumvit 19, Bangkok. You can also schedule a 30-minute structuring call through the Lex Nova Partners contact page.

Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique.

Introduction :

La Thaïlande s’impose comme l’un des marchés les plus prometteurs d’Asie du Sud-Est en matière d’intelligence artificielle. Si la demande en solutions d’IA connaît une croissance rapide, le cadre réglementaire reste en cours de structuration, ce qui nécessite une vigilance accrue de la part des entreprises étrangères. 

Dans ce contexte évolutif, il est essentiel pour les investisseurs de bien comprendre à la fois les règles actuellement applicables et les réformes à venir afin d’anticiper les exigences de conformité.

Le pays a déjà posé des bases solides avec la Stratégie nationale et le Plan d’action pour l’IA (2022–2027), l’entrée en vigueur complète de la PDPA en juin 2022, ainsi que les consultations publiques menées en 2025 par l’Agence pour le développement des transactions électroniques (ETDA - Electronic Transactions Development Agency) sur un futur cadre juridique dédié à l’IA. 

Ce guide présente les éléments essentiels à maîtriser, tels que le cadre réglementaire actuel, les obligations liées à la PDPA, les incitations offertes par le Bureau de l’investissement, les options de structuration pour les entreprises étrangères, ainsi que les évolutions réglementaires attendues dès 2026.

Points clés

• La Thaïlande ne dispose pas encore d’une loi spécifique à l’IA. Toutefois, les entreprises étrangères doivent déjà se conformer à la PDPA, à la loi sur les entreprises étrangères ainsi qu’aux réglementations sectorielles, dans l’attente d’un cadre dédié à l'IA en cours d’élaboration.
• La PDPA s’applique à toute entreprise traitant des données personnelles de personnes situées en Thaïlande, quel que soit son lieu d’établissement.
• Le BOI propose des incitations attractives pour les entreprises d’IA, notamment la possibilité d’une propriété étrangère à 100 %, des exonérations d’impôt sur les sociétés pouvant aller jusqu’à huit ans, ainsi que des conditions assouplies en matière de permis de travail, dérogeant au ratio standard de quatre employés thaïlandais pour un employé étranger.
• L’ETDA travaille à la consolidation des projets existants en un cadre réglementaire fondé sur les risques, qui devrait introduire des catégories d’IA à risque interdit et à haut risque, des évaluations d’impact obligatoires, ainsi qu’un renforcement des règles encadrant la prise de décision automatisée.

Quel est le cadre actuel de la politique en matière d’intelligence artificielle en Thaïlande ?

En 2026, la Thaïlande n'avait pas encore mis en place de loi spécifique sur l'IA. Le cadre régissant l'IA repose plutôt sur la Politique nationale en matière d'IA et les lignes directrices éthiques élaborées par la NSTDA et le NECTEC, la loi sur la protection des données à caractère personnel B.E. 2562 (PDPA), ainsi que sur des réglementations sectorielles émises par des organismes tels que la Banque de Thaïlande, la FDA et la SEC pour les applications de l'IA dans les domaines de la fintech et de la santé.

Le ministère de l'Économie numérique et de la Société (MDES) joue également un rôle important dans la gouvernance de l'IA, tandis que l' Agence de promotion de l'économie numérique (DEPA) se concentre sur la promotion de l'industrie et le développement des compétences. Ensemble, ils coordonnent l'approche de la Thaïlande visant à trouver un équilibre entre innovation et surveillance. 

La Stratégie nationale en matière d'IA 2022-2027 s'est efforcée de fixer des objectifs pour les professionnels de l'IA, le développement des start-ups et l'adoption sectorielle dans les domaines de la santé, de l'agriculture et des services publics.

Le Bureau thaïlandais de l’investissement (Board of Investment Thailand) a également désigné l’IA et les services numériques comme un secteur cible de la « courbe en S ». 

L’absence d’une loi spécifique sur l’IA crée à la fois des opportunités et des incertitudes pour les entreprises et les investisseurs étrangers. Les investisseurs étrangers peuvent actuellement proposer des services d’IA sans licence spécifique, mais doivent se conformer à la loi sur la protection des données personnelles (PDPA - Personal Data Protection Act), à la loi sur les entreprises étrangères ( FBA - Foreign Business Act) ainsi qu’à toute réglementation sectorielle applicable. 

Bien que la Thaïlande ne dispose pas encore d’une loi spécifique sur l’IA, le cadre actuel fournit déjà des orientations grâce aux règles de protection des données, aux réglementations sectorielles et aux initiatives stratégiques nationales. Pour les entreprises opérant dans le secteur de l’IA, cela signifie que la conformité nécessite une attention particulière aux lois existantes, telles que la PDPA et la loi sur les entreprises étrangères, ainsi qu’aux exigences propres à leur secteur. Alors que la Thaïlande continue de développer son approche de la gouvernance de l’IA, les entreprises qui pénètrent sur le marché doivent se tenir informées des évolutions réglementaires et structurer leurs opérations de manière à pouvoir s’adapter à mesure que de nouvelles politiques émergent. 

Chez Lex Nova, notre équipe suit de près l’évolution des politiques thaïlandaises en matière d’IA, ce qui nous permet de tenir nos clients informés, de les accompagner dans leur conformité actuelle et de les préparer aux nouvelles exigences.

PDPA et intelligence artificielle : obligations pour les entreprises étrangères

La loi sur la protection des données à caractère personnel B.E. 2562 (PDPA) est pleinement en vigueur depuis juin 2022. Elle constitue l’un des piliers de la réglementation thaïlandaise en matière de protection des données pour les entreprises spécialisées dans l’IA, et un élément central du cadre réglementaire actuel. 

La PDPA s’applique à toute entreprise traitant des données à caractère personnel de personnes physiques situées en Thaïlande, quel que soit son lieu d’établissement. Ainsi, si votre solution d’IA collecte, analyse ou stocke des données d’utilisateurs thaïlandais, elle est soumise à cette législation.

Les entreprises du secteur de l’IA sont généralement soumises à quatre obligations clés au titre de la PDPA. Premièrement, elles doivent disposer d’une base légale pour le traitement des données à caractère personnel ; le consentement est la plus courante, mais l’intérêt légitime et la nécessité contractuelle peuvent également s’appliquer selon les situations. 

Deuxièmement, elles doivent garantir le respect des droits des personnes concernées, notamment les droits d’accès, de rectification et de suppression des données. 

Troisièmement, en cas de violation de données, elles sont tenues d’en informer le Comité de protection des données à caractère personnel ( PDPC - Personal Data Protection Committee) dans un délai de 72 heures. 

Quatrièmement, la PDPA encadre strictement les transferts transfrontaliers de données. Les données transférées hors de Thaïlande doivent ainsi bénéficier de garanties appropriées, telles que des règles d’entreprise contraignantes ou des clauses contractuelles types.

L’intelligence artificielle peut générer plusieurs risques au regard de la législation thaïlandaise sur la protection des données. Les données d’entraînement peuvent contenir des données à caractère personnel collectées sans consentement valide pour un usage en IA. Le profilage et la prise de décision automatisée impliquent des obligations accrues de transparence, les personnes concernées devant être informées lorsque des décisions sont prises par des systèmes d’IA. Par ailleurs, le recours à des prestataires ou sous-traitants nécessite la mise en place d’accords formels de traitement des données. À défaut, l’entreprise s’expose à une violation de la PDPA et à des sanctions.

Les sanctions prévues par la PDPA sont significatives. Les amendes administratives peuvent atteindre 5 millions de THB par infraction. Des sanctions pénales sont également prévues, incluant des amendes pouvant aller jusqu’à 1 million de THB et des peines d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à un an en cas d’utilisation abusive intentionnelle de données sensibles. La PDPC a par ailleurs renforcé son action, passant d’un rôle de sensibilisation à une application active de la réglementation. À titre d’exemple, en août 2025, plus de 21,5 millions de THB d’amendes administratives ont été infligés dans plusieurs affaires touchant les secteurs public et privé.

La Commission de protection des données personnelles (PDPC - Personal Data Protection Committee) est l’autorité chargée de veiller à l’application de la PDPA. Depuis 2024, elle a intensifié ses actions, notamment en infligeant une première sanction majeure de 7 millions de THB à un acteur du commerce en ligne. 

La PDPC adopte une politique de « tolérance zéro » en matière de violations de données, annonçant un renforcement continu de l’application de la PDPA en Thaïlande. Dans ce contexte, les entreprises étrangères spécialisées dans l’IA souhaitant pénétrer le marché thaïlandais doivent s’assurer de maîtriser pleinement leurs obligations au titre de cette législation.

Les avantages du BOI pour les entreprises technologiques et d’IA

Le Bureau de l’investissement a désigné l’intelligence artificielle comme un secteur prioritaire et promeut activement l’IA, les logiciels et les services numériques dans le cadre de la politique de la « courbe en S » de la Thaïlande. Pour les entreprises étrangères, cela se traduit par un accès à des avantages significatifs facilitant leur implantation et leurs opérations sur le marché thaïlandais. 

Benefits include, 100% foreign ownership, substantial tax holidays and operational incentives such as reduced work permit requirements offer a significant advantage in the BOI Thailand technology landscape.

Eligible Activities for AI Companies in Thailand

Le Bureau de l’investissement a désigné l’intelligence artificielle comme un secteur prioritaire et promeut activement l’IA, les logiciels et les services numériques dans le cadre de la politique de la « courbe en S » de la Thaïlande. Pour les entreprises étrangères, cela se traduit par un accès à des avantages significatifs facilitant leur implantation et leurs opérations sur le marché thaïlandais.

Ces avantages incluent notamment la possibilité d’une participation étrangère à 100 %, des exonérations fiscales substantielles ainsi que des incitations opérationnelles, telles que des conditions assouplies pour l’obtention de permis de travail, constituant un levier important pour les entreprises technologiques soutenues par le BOI.

Activités éligibles pour les entreprises spécialisées dans l’IA en Thaïlande

Les principales incitations accordées aux projets éligibles comprennent la possibilité d’une propriété étrangère à 100 %, une exonération de l’impôt sur les sociétés (CIT - Corporate Income Tax) généralement comprise entre cinq et huit ans, l’exonération des droits d’importation sur les machines et équipements essentiels, ainsi que la possibilité d’employer des travailleurs étrangers qualifiés avec des exigences assouplies. 

L’avantage de la propriété étrangère à 100 % constitue un élément clé pour les projets technologiques soutenus par le BOI en Thaïlande. Les entreprises bénéficiant d’une promotion peuvent être entièrement détenues par des investisseurs étrangers, y compris dans des secteurs qui, en principe, nécessiteraient une licence en vertu de la loi sur les entreprises étrangères (FBA). Cela permet d’éviter l’obligation de recourir à des actionnaires majoritaires thaïlandais et offre un contrôle total sur la structure de l’entreprise, la propriété intellectuelle et la gestion.

Pour les entreprises spécialisées dans l’IA, l’assouplissement des conditions d’obtention des permis de travail constitue un avantage majeur ; les entreprises soutenues par le BOI ne sont pas soumises au ratio standard de quatre employés thaïlandais pour un employé étranger. 

Le Corridor économique oriental (EEC - Eastern Economic Corridor) offre des incitations supplémentaires aux entreprises technologiques, notamment des exonérations prolongées de l’impôt sur les sociétés et des possibilités d’acquisition foncière dans des zones désignées. Les investissements dans le numérique et l’IA figuraient parmi les secteurs prioritaires du BOI pour 2025, avec plus de 500 milliards de THB d’investissements technologiques nouveaux et projetés, soutenus par un engagement gouvernemental de haut niveau. Pour les entreprises suivant l’évolution de la politique thaïlandaise en matière d’IA, l’EEC représente l’une des zones d’investissement les plus attractives d’Asie du Sud-Est.

Il est important de noter qu’ une demande auprès du BOI pour des activités liées à l’IA doit démontrer un transfert de technologie ou un développement de capacités en Thaïlande. Cela inclut notamment des plans de formation de la main-d’œuvre, des partenariats avec des institutions locales et des engagements en faveur du développement des talents thaïlandais. La demande doit être correctement structurée dès le départ ; une classification inadaptée ou un positionnement insuffisant peut entraîner un rejet ou une réduction des incitations. Nos experts disposent d’une expérience reconnue dans l’accompagnement des demandes auprès du BOI et peuvent vous assister à chaque étape, de l’évaluation de l’éligibilité à la mise en conformité post-approbation.

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Actualités BOI : Les mises à jour des avantages accordés aux investisseurs étrangers en 2026

La future réglementation sur l’IA : ce qui nous attend en 2026 et au-delà

La Thaïlande élabore actuellement une loi spécifique sur l’intelligence artificielle, ce qui constitue l’un des développements majeurs à suivre pour les entreprises étrangères. En mai 2025, l’Agence pour le développement des transactions électroniques (ETDA - Electronic Transactions Development Agency) a organisé des consultations publiques sur un projet de principes encadrant la future législation sur l’IA, avec une phase de recueil des commentaires ouverte jusqu’en juin 2025. 

Ces principes provisoires visent à regrouper, au sein d’un cadre unique, deux instruments antérieurs : le projet de décret royal de 2022 relatif aux opérations commerciales utilisant des systèmes d’IA et le projet de loi de 2023 sur la promotion et le soutien de l’innovation en matière d’IA.

Trois évolutions majeures sont également attendues. Premièrement, la mise en place d’un système de classification de l’IA fondé sur les risques, similaire à celui de la réglementation européenne. Ce système distinguera notamment les systèmes d’IA à risque interdit (dont les effets ne peuvent être atténués) et les systèmes d’IA à haut risque, autorisés sous réserve du respect d’exigences strictes en matière de gouvernance. 

Deuxièmement, des évaluations d’impact obligatoires seront imposées pour les applications d’IA à haut risque, notamment dans les secteurs de la santé, des services financiers et de la gestion des ressources humaines. 

Enfin, la Commission de protection des données personnelles (PDPC - Personal Data Protection Committee) a renforcé ses mesures d’application en matière de prise de décision automatisée et de profilage, en s’appuyant sur le cadre existant de la PDPA.

Dans la perspective de ces évolutions, les entreprises utilisant l’IA en Thaïlande doivent anticiper un environnement réglementaire plus structuré. La mise en place de politiques claires de gouvernance des données, la désignation de délégués à la protection des données lorsque requis, ainsi que la documentation des processus de gestion des risques liés à l’IA permettent de réduire significativement les efforts d’adaptation futurs, notamment face à l’introduction de classifications des risques et d’évaluations d’impact. Une préparation en amont est ainsi préférable à une mise en conformité tardive.

La Thaïlande a également adhéré au Guide de l’ASEAN sur la gouvernance et l’éthique de l’IA, ratifié en 2024, ainsi qu’à la Feuille de route de l’ASEAN pour une IA responsable (2025–2030), adoptée en mars 2025. Ces initiatives visent à harmoniser les principes de gouvernance de l’IA à l’échelle régionale, notamment en matière de transparence, d’équité et de responsabilité. 

L’évolution de la politique thaïlandaise en matière d’IA démontre une participation active du pays à l’élaboration des standards régionaux. La surveillance réglementaire s’inscrit dans une démarche continue visant à assurer la conformité des entreprises et à limiter les risques potentiels. 

Les principaux défis juridiques auxquels sont confrontées les entreprises étrangères spécialisées dans l’IA en Thaïlande

Si la Thaïlande offre des opportunités prometteuses aux entreprises du secteur de l’IA, celles qui s’y implantent doivent également anticiper plusieurs défis juridiques et réglementaires. Ces enjeux se situent à l’intersection de la protection des données, des règles relatives à la participation étrangère, des exigences en matière d’emploi et de la conformité fiscale. Comme le montrent les évolutions récentes de la politique thaïlandaise en matière d’IA, une identification précoce de ces risques permet de structurer efficacement ses activités et d’éviter des ajustements coûteux.

Conformité à la PDPA pour les données d’entraînement de l’IA 

De nombreuses entreprises étrangères sous-estiment que les données collectées ou acquises sous licence pour entraîner des modèles d’IA peuvent contenir des données à caractère personnel de citoyens thaïlandais. Dès lors, leur utilisation entraîne l’application des obligations prévues par la PDPA. 

Si les données d’entraînement n’ont pas été collectées avec un consentement valide pour un usage en IA, les entreprises s’exposent à des risques juridiques significatifs dès le départ. Une bonne maîtrise des exigences de la PDPA permet de limiter ces risques et d’éviter des coûts de mise en conformité élevés.

Quotas de permis de travail pour les talents techniques

Les entreprises spécialisées dans l’IA s’appuient généralement sur des ingénieurs, des data scientists et des développeurs étrangers. Toutefois, le ratio standard de quatre employés thaïlandais pour un employé étranger peut constituer un frein important au développement des équipes techniques. L’obtention d’une promotion du BOI permet de lever cette contrainte, en offrant des quotas de personnel étranger plus flexibles ainsi qu’un traitement accéléré des demandes. 

Tout employé étranger en Thaïlande doit obtenir un visa et un permis de travail appropriés. Cette obligation s’applique également aux entreprises bénéficiant d’une promotion du BOI, mais celles-ci profitent de conditions assouplies par rapport aux structures classiques. À titre d’exemple, elles ne sont pas soumises aux exigences standards en matière de capital minimum (2 millions de THB) ni au ratio d’effectif thaïlandais (quatre employés thaïlandais par employé étranger).

Pour pouvoir embaucher du personnel étranger, l'entreprise doit s'enregistrer auprès du système « Guichet unique pour les visas et les permis de travail » (anciennement connu sous le nom de système E-Expert). L'enregistrement sur ce système permettra à l'entreprise de soumettre de futures demandes de travailleurs étrangers.

Une fois qu'une offre d'emploi a été soumise, approuvée et acceptée via le système « Single Window for Visas & Work Permits », le candidat peut demander un visa et un permis de travail.

Les entreprises du BOI bénéficient de privilèges simplifiés en matière d'immigration. Nous coordonnons les permis de travail, les prolongations de long terme et les visas pour les personnes à charge par le biais de nos services d'immigration et de visas en Thaïlande.

Parmi les défis moins visibles figurant dans l’évolution de la politique thaïlandaise en matière d’IA, la question de la propriété intellectuelle des résultats générés par l’IA via les employés mérite une attention particulière. En Thaïlande, la législation sur la propriété intellectuelle s’applique aux œuvres créées dans le cadre de l’emploi. Il est donc essentiel que les contrats de travail prévoient explicitement la titularité des droits sur les contenus générés par l’IA afin de prévenir tout litige. Notre équipe spécialisée en droit du travail et en conformité peut vous accompagner dans la mise en place de ces dispositions. 

Deuxièmement, l’enregistrement à la TVA pour les services numériques constitue une obligation clé : les entreprises étrangères fournissant des services numériques à des clients thaïlandais doivent s’enregistrer à la TVA. Les activités liées à l’IA nécessitent ainsi une vigilance particulière en matière de fiscalité indirecte.

Pourquoi les entreprises étrangères choisissent Lex Nova Partners

Lex Nova Partners est un cabinet d’avocats international basé à Bangkok, offrant des services en droit des sociétés, en immigration, en fiscalité et en conformité aux entreprises étrangères souhaitant s’implanter en Thaïlande. Notre équipe juridique à Bangkok accompagne des entreprises technologiques, des investisseurs et des entrepreneurs en leur fournissant un conseil juridique pragmatique et orienté résultats.

Notre approche intégrée constitue un avantage clé pour les entreprises spécialisées dans l’IA. Nous intervenons de manière coordonnée sur la structuration des sociétés, les demandes auprès du BOI, les permis de travail ainsi que la conformité à la PDPA. Le recours à plusieurs prestataires peut entraîner des incohérences, des retards et des divergences de conseil. 

Lex Nova centralise l’ensemble de ces services afin d’assurer la cohérence entre la structure juridique, les objectifs fiscaux, les exigences liées au BOI et les obligations en matière de conformité des données, dès la phase initiale du projet.

Notre expertise repose sur une expérience concrète auprès d’entreprises technologiques et sur la gestion de demandes BOI pour des projets numériques. Nous comprenons ainsi les enjeux spécifiques du secteur de l’IA en Thaïlande. Nous accompagnons nos clients dans le suivi des évolutions réglementaires et l’analyse des politiques publiques, afin de leur permettre d’anticiper les changements et de sécuriser leurs opérations.

FAQ sur la réglementation de l’IA en Thaïlande

La Thaïlande dispose-t-elle d’une loi sur l’IA ?

Non, à l’aube de 2026, la Thaïlande ne dispose pas encore d’une législation spécifique dédiée à l’intelligence artificielle. La gouvernance de l’IA repose actuellement sur la loi sur la protection des données personnelles (Personal Data Protection Act – PDPA), la Stratégie nationale et le Plan d’action pour l’IA (2022–2027), ainsi que sur des réglementations sectorielles émanant d’organismes tels que la Banque de Thaïlande et la Commission des valeurs mobilières (Securities and Exchange Commission – SEC). Toutefois, l’Agence pour le développement des transactions électroniques (Electronic Transactions Development Agency – ETDA) a organisé des consultations publiques à la mi-2025 sur un projet de cadre législatif. Une loi spécifique est attendue à partir de 2026, avec l’introduction probable d’un système de classification des risques imposant des obligations renforcées pour les applications d’IA à haut risque.

Quelle est la politique thaïlandaise en matière d’IA pour les entreprises étrangères ?

La politique thaïlandaise en matière d'IA pour les entreprises étrangères est régie par les dispositions de la loi PDPA et de la loi sur les entreprises étrangères. Les entreprises étrangères spécialisées dans l'IA doivent se conformer aux obligations en matière de protection des données, obtenir la licence commerciale appropriée ou bénéficier d'un régime d'incitation du BOI pour leurs activités, et obtenir des permis de travail pour leurs employés étrangers. Le gouvernement encourage activement les investissements étrangers dans le domaine de l'IA par le biais des mesures incitatives du BOI, notamment des exonérations fiscales et la possibilité d'une participation étrangère à 100 %.

Quel est l’impact de la PDPA sur les entreprises spécialisées dans l’IA en Thaïlande ?

La PDPA impose des obligations directes à toute entreprise d’IA traitant des données à caractère personnel de personnes physiques en Thaïlande. Ces entreprises doivent disposer d’une base légale pour le traitement des données, respecter les droits des personnes concernées (accès, rectification, suppression), notifier toute violation de données à la Commission de protection des données personnelles (Personal Data Protection Committee – PDPC) dans un délai de 72 heures, et se conformer aux règles encadrant les transferts transfrontaliers de données. 

Les risques spécifiques à l’IA incluent l’utilisation de données d’entraînement contenant des données personnelles, les obligations liées au profilage, ainsi que la nécessité de conclure des accords formels de traitement des données avec les prestataires. Le non-respect de ces obligations expose à des amendes administratives pouvant atteindre 5 millions de THB, ainsi qu’à des sanctions pénales.

Une entreprise étrangère peut-elle utiliser des services d’IA en Thaïlande ?

Oui, une entreprise étrangère peut utiliser et fournir des services d’IA en Thaïlande, sous réserve de se conformer à la loi sur les entreprises étrangères (FBA- Foreign Business Act) et à la PDPA. La plupart des services d’IA relèvent de la liste 3 de la FBA, ce qui implique qu’une participation étrangère majoritaire nécessite soit une promotion du BOI, soit l’obtention d’une licence d’activité étrangère. Les entreprises fournissant des services d’IA à des clients thaïlandais doivent également s’enregistrer à la TVA applicable aux services numériques et garantir la conformité à la PDPA pour toutes les données personnelles traitées. 

L’obtention d’une promotion du BOI constitue la voie la plus courante pour les entreprises étrangères du secteur de l’IA, en raison des avantages qu’elle offre, notamment en matière d’incitations fiscales, de participation étrangère à 100 % et de facilitation des permis de travail.

Quelles sont les exigences en matière de protection des données pour les entreprises spécialisées dans l’IA en Thaïlande ?

Les entreprises spécialisées dans l’IA en Thaïlande doivent se conformer à l’ensemble des exigences de la loi sur la protection des données personnelles (PDPA - Personal Data Protection Act). Cela inclut l’obtention du consentement ou l’identification d’une base légale pour le traitement des données, la mise en place de politiques de confidentialité claires, le respect des droits des personnes concernées, la notification des violations de données dans un délai de 72 heures, la désignation d’un délégué à la protection des données lorsque requis, ainsi que la mise en œuvre de garanties adéquates pour les transferts transfrontaliers de données. 

La Commission de protection des données personnelles (PDPC - Personal Data Protection Committee) applique activement la PDPA depuis 2024, avec un montant cumulé d’amendes dépassant 21,5 millions de THB en août 2025. Cette dynamique d’application constitue un élément clé à suivre pour les entreprises étrangères. Les acteurs de l’IA font l’objet d’une attention particulière en raison des enjeux liés aux données d’entraînement, au profilage automatisé et à la prise de décision algorithmique, qui impliquent des obligations spécifiques de conformité.

Le BOI thaïlandais soutient-il les entreprises d’IA et de technologie ?

Oui, le Bureau de l’investissement (Board of Investment Thailand – BOI) soutient activement les entreprises d’IA et de technologie à travers des incitations à l’investissement. Les activités de développement de logiciels, de plateformes numériques et de contenus numériques relèvent notamment de l’activité 8.1.1, qui offre une exonération de l’impôt sur les sociétés pouvant aller jusqu’à huit ans, des exonérations de droits d’importation ainsi que des quotas flexibles pour l’emploi de personnel étranger. 

Le BOI a également identifié le numérique et l’IA comme secteurs prioritaires pour 2025–2026, avec un volume total de demandes d’investissement dans le secteur technologique dépassant 500 milliards de THB en 2025. Pour toute assistance relative à une demande auprès du BOI, notre équipe se tient à votre disposition.

De quelles licences une entreprise spécialisée dans l’IA a-t-elle besoin pour exercer ses activités en Thaïlande ?

En Thaïlande, une entreprise spécialisée dans l’IA doit généralement disposer soit d’un certificat de promotion du Bureau de l’investissement, soit d’une licence d’entreprise étrangère (Foreign Business License) afin d’exercer ses activités avec une participation étrangère majoritaire.

Si votre solution d’IA intervient dans des secteurs réglementés tels que les services financiers ou la santé, des autorisations spécifiques peuvent être requises auprès des autorités compétentes. La combinaison des licences dépend de la nature des activités, de la structure de l’entreprise et du marché ciblé.

Comment créer une entreprise d’IA en Thaïlande en tant qu’étranger ?

La démarche la plus courante consiste à solliciter une promotion du BOI dans la catégorie des logiciels et des services numériques, à constituer une société à responsabilité limitée thaïlandaise détenue à 100 % par des investisseurs étrangers, puis à obtenir les permis de travail nécessaires pour les employés étrangers. Le processus s’étend généralement sur une période de quatre à six mois, de la demande auprès du BOI jusqu’au démarrage des activités. 

Dans un contexte de renforcement progressif du cadre réglementaire en matière d’IA, il est recommandé d’anticiper la mise en conformité dès la phase de structuration. Les choix relatifs à la structure juridique, à la fiscalité et à l’immigration doivent être alignés dès le départ afin d’éviter des retards et des coûts de réorganisation. Un accompagnement juridique adapté permet de sécuriser et d’optimiser l’ensemble du processus.

Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique.

Introduction :

Le Bureau de l’investissement de Thaïlande (BOI) et les avantages accordées aux entreprises éligibles constituent l’un des dispositifs les plus attractifs pour les investisseurs étrangers souhaitant s’implanter ou développer leurs activités en Thaïlande. 

Les récentes évolutions des programmes du BOI confirment son rôle central dans l’attraction des investissements internationaux, en offrant des avantages dont les entreprises non promues ne bénéficient pas. Les projets approuvés peuvent notamment permettre une participation étrangère allant jusqu’à 100 %, des conditions assouplies pour l’obtention des permis de travail, des exonérations de l’impôt sur les sociétés pouvant atteindre treize ans, ainsi que des exemptions de droits d’importation sur les machines et les matières premières. Les entreprises promues peuvent également être autorisées à détenir des terrains pour leurs activités commerciales. 

Grâce à ces mesures, le régime du BOI réduit considérablement certaines contraintes réglementaires généralement applicables aux entreprises à capitaux étrangers en Thaïlande, ce qui renforce son attractivité pour les investisseurs internationaux.

Points clés

• Les avantages du BOI ne sont pas accessibles aux entreprises non promues. Ils incluent notamment la possibilité d’une participation étrangère jusqu’à 100 %, des conditions simplifiées pour l’obtention des permis de travail, des exonérations de l’impôt sur les sociétés, des exemptions de droits d’importation ainsi que la possibilité de détenir des terrains pour les activités approuvées.
• Les critères d’éligibilité au BOI sont plus larges qu’on ne le pense et couvrent de nombreux secteurs, tels que l’industrie manufacturière, l’agriculture, le numérique, les machines, la logistique et les services publics. Les entreprises de services non éligibles peuvent toutefois recourir au régime TISO , qui permet une propriété étrangère à 100 %, mais sans avantages fiscaux.
• Le succès d’une demande repose sur une préparation solide du projet, incluant une documentation cohérente, un plan d’affaires crédible sur trois ans et une présentation convaincante lors de l’entretien démontrant la viabilité commerciale et la contribution économique du projet.
• Une fois la promotion obtenue et les activités lancées, le respect des obligations de conformité devient essentiel. Des rapports doivent être soumis au BOI après 6 mois, 1 an et 2 ans, avec un éventuel audit financier après 3 ans. Le non-respect peut entraîner des avertissements, la suspension des avantages ou le retrait de la promotion avec récupération des avantages fiscaux.

En quoi les mesures d'incitation du BOI thaïlandais sont-elles uniques ? (Aperçu pour 2026)

Le Bureau de l’investissement thaïlandais (BOI) est une agence gouvernementale chargée de promouvoir et de faciliter les investissements étrangers en vertu de la loi sur la promotion des investissements B.E. 2520 (1977). Créé en 1966, le BOI opère dans un cadre juridique spécifique permettant aux entreprises promues de bénéficier d’incitations et de structures de propriété qui ne sont généralement pas accessibles aux sociétés thaïlandaises classiques, afin d’attirer et de soutenir les investissements étrangers.

Les principaux avantages de la promotion du BOI comprennent notamment :

• la possibilité d’une participation étrangère jusqu’à 100 %
• des exonérations de l’impôt sur les sociétés pouvant aller jusqu’à 13 ans
• des exemptions de droits d’importation sur certaines machines et matières premières
• la possibilité de posséder des terrains pour les activités approuvées
• des procédures simplifiées pour l’obtention des visas et des permis de travail

Des données récentes publiées par le ministère du Commerce thaïlandais illustrent l’impact de ces incitations. Entre janvier et novembre 2025, les investissements étrangers en Thaïlande ont atteint 311,16 milliards de bahts, soit une hausse de 45 % par rapport à l’année précédente. Au total, 973 entreprises étrangères ont été autorisées, générant 5 718 emplois dans le pays. Les projets promus par le BOI ont représenté environ 74,7 % de la valeur totale des investissements, avec des flux importants provenant de Singapour, du Japon, de la Chine, de Hong Kong et des États-Unis. À lui seul, le Corridor économique oriental (EEC) a attiré environ 33 % de l’ensemble des capitaux étrangers.

Pour les investisseurs étrangers, le statut d’entreprise promue par le BOI offre des avantages qui ne sont pas accessibles via les structures d’entreprise classiques, en raison des restrictions prévues par la loi sur les entreprises étrangères. Les sociétés non promues sont généralement soumises à des limitations en matière de participation étrangère et disposent d’options fiscales plus restreintes, tandis que l’obtention d’un certificat de promotion du BOI permet d’accéder à des droits de propriété élargis, à des incitations fiscales et à une plus grande flexibilité opérationnelle.

Avec l’introduction ou la mise à jour de nouvelles mesures d’incitation du BOI prévues pour 2026, il est essentiel pour les investisseurs de rester informés de ces évolutions. Vérifier l’éligibilité d’un projet à la promotion du BOI est fortement recommandé, car une demande approuvée peut avoir un impact significatif sur la réussite d’un investissement étranger en Thaïlande.

Pour en savoir plus sur le BOI et déterminer si votre projet est éligible à une promotion, n’hésitez pas à contacter notre équipe d’experts.

Les programmes d’incitation du BOI pour 2026

Le Bureau de l’investissement (BOI) révise régulièrement ses politiques de promotion afin de les adapter à la conjoncture économique, aux capacités industrielles et aux objectifs de développement à long terme de la Thaïlande.

Lors de sa réunion de décembre, le BOI a annoncé plusieurs mises à jour ciblées de ses politiques pour la période 2026-2027. Le Conseil a également prolongé certaines mesures de promotion des investissements afin de soutenir la stratégie nationale « Driving the Economy towards the New Economy ». Ces mesures incluent notamment un soutien à la pérennisation et à l’expansion des entreprises, des incitations à la relocalisation pour les transferts complets d’activités, ainsi que des initiatives destinées à soutenir la reprise économique, la modernisation de l’industrie automobile, les coentreprises dans la fabrication de pièces automobiles et les projets de développement communautaire.

Chez Lex Nova, notre équipe suit de près l’actualité et les évolutions des politiques du BOI afin de fournir à nos clients des conseils précis et actualisés.

1. Nouvelles extensions des industries de la courbe en S (janvier 2026) 

Les industries de la courbe en S de la Thaïlande constituent une stratégie de développement économique du gouvernement axée sur des secteurs ciblés, visant à faire passer le pays du statut de nation à revenu intermédiaire à celui de nation à revenu élevé.

Grâce au soutien et au développement de ces industries, le gouvernement entend faire progresser la Thaïlande dans la chaîne de valeur en encourageant l’innovation, la recherche et le développement, ainsi que l’adoption de technologies avancées dans ces secteurs. Cette stratégie s’inscrit dans le cadre du modèle économique plus large « Thailand 4.0 », lancé vers 2016 afin de réduire la dépendance à l’industrie manufacturière traditionnelle et à la main-d’œuvre peu qualifiée.

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Les industries thaïlandaises de la courbe en S : Le moteur de la croissance économique et de l'innovation

En réponse à l’évolution de la conjoncture économique et aux progrès technologiques, le gouvernement thaïlandais a élargi les industries de la courbe en S. Les « nouvelles industries de la courbe en S » incluent désormais l’agriculture intelligente, les véhicules électriques, les systèmes d’automatisation, les centres de données liés à l’intelligence artificielle, ainsi que les services médicaux et de bien-être. 

Le gouvernement a également introduit de nouvelles sous-catégories dans les domaines de l’IA et de l’automatisation, notamment l’informatique quantique, la robotique avancée et l’IA générative, élargissant ainsi l’éventail des activités éligibles à la promotion du BOI.

Pour les investisseurs étrangers, ces nouvelles mesures d’incitation du BOI prévues pour 2026 offrent un avantage notable aux premiers entrants. Les premiers demandeurs peuvent bénéficier d’une concurrence encore limitée et d’exonérations fiscales standard pouvant atteindre huit ans sur l’impôt sur les sociétés pour un éventail élargi d’activités liées à l’IA. Pour soutenir cette expansion, la politique gouvernementale « Quick Big Win » met également l’accent sur le développement de la main-d’œuvre, avec pour objectif de former 100 000 travailleurs hautement qualifiés grâce à des programmes de reconversion, de perfectionnement et de préparation des diplômés.

Le rôle central des industries de la « courbe en S » dans la perspective des élections de 2026.

Alors que la Thaïlande se prépare aux élections du 8 février 2026, les industries de la « courbe en S » sont devenues un thème central pour les principaux partis politiques, soulignant leur importance croissante pour l’économie thaïlandaise. 

Les principaux partis considèrent les secteurs de la « nouvelle courbe en S », notamment les véhicules électriques, les services fondés sur l’intelligence artificielle et les centres de données, comme des leviers essentiels pour soutenir et développer l’économie.

Le parti Bhumjaithai (ancien parti au pouvoir) met en avant sa politique « Economy 10 Plus », visant une croissance d’au moins 3 % grâce aux industries de la nouvelle courbe en S, notamment les véhicules électriques, l’agriculture intelligente, les systèmes d’automatisation et les centres de données liés à l’IA. 

De son côté, le Pheu Thai propose d’utiliser l’intelligence artificielle pour renforcer les secteurs déjà solides de la Thaïlande, notamment la production alimentaire et les soins de santé, avec l’objectif de faire du pays un pôle mondial de l’IA dans ces domaines spécialisés. 

Alors que la Thaïlande étend sa stratégie « S-Curve » pour inclure l’intelligence artificielle, l’automatisation et d’autres technologies de pointe, les investisseurs étrangers disposent d’une opportunité de se positionner parmi les premiers dans ces secteurs. 

Lex Nova accompagne ses clients dans l’évaluation de leur éligibilité, l’identification des catégories d’incitations du BOI applicables et la structuration la plus adaptée à leurs activités envisagées. Notre équipe les assiste également tout au long du processus de demande auprès du BOI, de la préparation des documents aux échanges avec les autorités compétentes.

Avantages renforcés du Corridor économique oriental (EEC) 

Le Corridor économique oriental (EEC) est un élément clé de la stratégie Thailand 4.0. Cette zone économique spéciale couvre les provinces de Rayong, Chonburi et Chachoengsao, situées sur la côte est du pays. 

L’EEC vise à développer et soutenir des industries de pointe tournées vers l’avenir, notamment l’automobile de nouvelle génération, l’électronique intelligente, l’agriculture avancée et les biotechnologies, le tourisme médical et haut de gamme, ainsi que les technologies numériques.

Afin d’attirer les investissements étrangers, le Bureau thaïlandais de l’investissement (BOI) propose des incitations importantes pour les projets éligibles dans l’EEC. Celles-ci incluent notamment la possibilité d’une participation étrangère jusqu’à 100 %, des exonérations de l’impôt sur les sociétés pouvant aller jusqu’à 15 ans, des exemptions de droits d’importation, des subventions de contrepartie ainsi qu’un taux réduit d’impôt sur le revenu des personnes physiques de 17 %.

Lire aussi :

LA THAÏLANDE 4.0 ET LE CORRIDOR ÉCONOMIQUE ORIENTAL

Mises à jour concernant l’EEC

Le 3 novembre 2025, le Comité politique de l’EEC a approuvé le Plan de développement des infrastructures numériques (2024-2027), visant à transformer le Corridor économique oriental en un pôle numérique majeur de l’ASEAN.

Dans le cadre de ce plan, deux stratégies principales ont été définies : le développement des infrastructures numériques pour soutenir la croissance économique et l’amélioration de l’efficacité des technologies numériques.

Cet objectif passe notamment par la modernisation des infrastructures de télécommunications pour les réseaux Internet internationaux, l’intégration des infrastructures numériques avec les transports et les services publics, l’adaptation du cadre réglementaire aux activités numériques, ainsi que le développement de villes intelligentes grâce aux technologies numériques. 

Comment l'EEC peut aider les investisseurs étrangers

À partir de 2026, le Plan de développement des infrastructures numériques (2024-2027) devrait consolider la position du Corridor économique oriental (EEC) en tant que pôle numérique de premier plan au sein de l'ASEAN. Pour les investisseurs étrangers, cela offre l'opportunité de créer une entreprise ou d'y délocaliser une activité existante dans un environnement opérationnel à forte croissance, soutenu par d'importants investissements publics et des incitations renforcées du Bureau de l'investissement.

Pour les entreprises ayant des activités régionales ou mondiales qui dépendent d'une infrastructure numérique stable, les récentes mises à jour concernant le Corridor économique oriental (EEC) mettent fortement l'accent sur la modernisation des passerelles Internet internationales et des réseaux de télécommunications. Ces améliorations visent à soutenir une connectivité à faible latence et à haute capacité, nécessaire aux opérations transfrontalières, aux systèmes basés sur le cloud, aux services à forte intensité de données et aux plateformes numériques en temps réel.

Les processus réglementaires au sein de l'EEC ont également été rationalisés. Le guichet unique de l'EEC (EEC-OSS) propose désormais plus de 50 services numériques, permettant aux investisseurs de demander des permis, des autorisations de construction et des incitations à l'investissement via une plateforme en ligne unique. Cela réduit les frictions administratives et raccourcit les délais d'approbation des nouveaux projets.

Afin de soutenir les investissements à grande échelle, la Thaïlande a mis en place le programme « Fast Pass » au sein du Corridor économique oriental (EEC). Ce dispositif vise à réduire les obstacles administratifs pour les entreprises opérant dans des secteurs prioritaires tels que les centres de données, les énergies propres et les technologies de pointe. Le programme « Fast Pass » doit ainsi permettre aux investisseurs de passer plus rapidement de la phase d’autorisation à celle de mise en œuvre.

L’accès à une main-d’œuvre qualifiée constitue également un avantage pour les investisseurs étrangers. Dans le cadre du modèle de développement des compétences axé sur la demande du Corridor économique oriental, le gouvernement prévoit de former jusqu’à 100 000 travailleurs d’ici 2027 dans des domaines tels que l’intelligence artificielle, l’ingénierie des données et la cybersécurité. Cette initiative vise à aligner directement la formation de la main-d’œuvre sur les besoins des industries technologiques et des entreprises à capitaux étrangers.

Exigences en matière de développement durable et de conformité environnementale 

À compter de mars 2026, le BOI introduira des critères de durabilité plus stricts, alignés sur la stratégie économique BCG de la Thaïlande et sur l’objectif de neutralité carbone d’ici 2050. Les projets promus devront démontrer des objectifs mesurables de réduction des émissions de carbone, l’utilisation d’énergies renouvelables et le respect des principes de l’économie circulaire. 

Les projets dépassant ces standards pourront bénéficier d’une année supplémentaire d’exonération de l’impôt sur les sociétés. En pratique, les demandes nécessiteront une évaluation environnementale ainsi qu’une feuille de route claire en matière de durabilité, ce qui pourrait prolonger la phase de préparation de deux à quatre semaines. Ces évolutions traduisent un renforcement de l’orientation politique vers la durabilité et le développement des industries vertes.

Quels secteurs sont éligibles aux incitations du BOI en 2026 ?

On pense souvent, à tort, que les avantages du BOI s’appliquent uniquement aux activités de haute technologie. En réalité, les activités éligibles couvrent un large éventail de secteurs, notamment l’industrie manufacturière, l’agriculture, les logiciels, les machines et d’autres activités industrielles et technologiques. 

Les entreprises dont les activités sont principalement axées sur les services et qui ne remplissent pas ces critères peuvent toutefois être éligibles au régime TISO.

Les activités commerciales suivantes font partie des domaines dans lesquels les entreprises peuvent être éligibles aux incitations du BOI (veuillez noter que chaque activité peut être soumise à des conditions et exigences spécifiques du BOI) :

Quels avantages les entreprises bénéficiant des mesures du BOI peuvent-elles obtenir ?

Le BOI demeure particulièrement attractif pour les investisseurs thaïlandais et étrangers grâce aux incitations accordées aux projets approuvés. Ces avantages ne sont pas accessibles aux entreprises ordinaires en Thaïlande et contribuent à réduire de nombreuses restrictions et contraintes auxquelles les sociétés étrangères sont généralement confrontées. 

Outre les incitations fiscales, le statut BOI peut permettre une participation étrangère jusqu’à 100 %, un accès facilité aux permis de travail et aux visas pour le personnel étranger, ainsi que des exemptions de certaines exigences réglementaires. Ainsi, le statut BOI améliore non seulement l’efficacité financière, mais facilite également la création et l’exploitation d’une entreprise en Thaïlande pour les investisseurs étrangers.

Avantages fiscaux (impôt sur les sociétés) 

Le BOI peut accorder une exonération de l’impôt sur les sociétés, souvent appelée « congé fiscal », pour une durée pouvant aller jusqu’à 13 ans, selon la nature de l’activité et son emplacement. Les projets situés dans des parcs industriels ou des zones industrielles favorisées peuvent bénéficier d’une année supplémentaire d’exonération, tandis que les entreprises implantées dans certaines zones de promotion des investissements peuvent obtenir jusqu’à trois années supplémentaires d’allègement fiscal. 

Ces avantages fiscaux visent à soutenir les industries stratégiques et le développement régional. Toutefois, toutes les promotions du BOI n’incluent pas nécessairement un congé fiscal, et la durée de l’exonération dépend de l’activité concernée et de la catégorie de promotion approuvée par le BOI.

L’exonération de l’impôt sur les sociétés s’applique uniquement aux revenus générés par les activités couvertes par la promotion du BOI. Les revenus provenant d’activités non couvertes restent soumis au taux standard de l’impôt sur les sociétés en Thaïlande. 

Les entreprises promues doivent donc maintenir une séparation claire entre les revenus bénéficiant de la promotion et ceux qui n’en bénéficient pas, afin d’assurer une comptabilité conforme et d’éviter d’éventuels problèmes lors de contrôles futurs.

Exonérations des droits d’importation 

Un régime de promotion du BOI peut permettre de bénéficier  d’une exonération des droits d’importation sur les machines utilisées dans le cadre d’activités de production éligibles, ramenant ainsi ces droits à 0 %, contre des taux standard en Thaïlande généralement compris entre 5 % et 30 %. 

Cet avantage s’applique à la fois lors de la phase initiale de mise en place du projet et lors des phases d’expansion approuvées. Certaines matières premières importées à des fins de recherche et développement peuvent également bénéficier d’une exonération. En revanche, l’exonération applicable aux matériaux utilisés pour la production est examinée au cas par cas et peut être soumise à des conditions de réexportation. 

Avantages commerciaux généraux

Outre les incitations fiscales, le Bureau de l’investissement (BOI) offre également divers avantages commerciaux destinés à attirer les investisseurs étrangers et à renforcer la compétitivité des entreprises en Thaïlande.

Ces avantages permettent aux entreprises de surmonter de nombreuses contraintes auxquelles les sociétés non promues par le BOI sont généralement confrontées. Les principaux avantages commerciaux généraux comprennent :

1. Propriété étrangère à 100% : le BOI autorise les investisseurs étrangers à détenir jusqu’à 100 % du capital social dans la plupart des activités bénéficiant d’une promotion.
2. Droits de propriété foncière : Les entreprises bénéficiant d’une promotion du BOI peuvent être autorisées à posséder jusqu’à un rai de terrain. Pour certaines activités commerciales spécifiques, et selon la catégorie de promotion accordée, la détention de parcelles de terrain plus importantes peut également être autorisée. 
3. Facilitation des permis de travail et des visas : les entreprises promues par le BOI peuvent embaucher du personnel étranger avec des exigences nettement réduites par rapport aux entreprises non promues. Contrairement aux autres structures, elles ne sont pas soumises à un quota d’employés étrangers qualifiés. Par exemple, les sociétés anonymes thaïlandaises doivent généralement respecter un ratio de 4 employés thaïlandais pour 1 employé étranger, exigence qui ne s’applique pas aux entreprises bénéficiant d’une promotion du BOI.
4. Soutien à la R&D : les projets peuvent bénéficier d’exonérations de droits d’importation sur les biens importés à des fins de recherche et développement.
5. Zones économiques spéciales : des incitations supplémentaires sont disponibles pour les investissements réalisés dans certaines zones économiques spéciales (ZES) afin de soutenir le développement régional. On en trouve dans plusieurs régions de Thaïlande.

Les avantages et incitations accordés par le BOI pour un projet donné dépendent de l’activité concernée, du niveau technologique et de la localisation de l’investissement, conformément au cadre de promotion des investissements en Thaïlande. 

Une préparation et une structuration rigoureuses de la demande auprès du BOI sont essentielles afin de maximiser les avantages fiscaux et non fiscaux. L’équipe d’experts BOI de Lex Nova peut accompagner les demandeurs dans l’estimation de la valeur des avantages par catégorie et dans l’optimisation de leur dossier afin d’obtenir les meilleurs résultats à long terme. N’hésitez pas à contacter notre équipe pour une consultation personnalisée.

Comment demander à bénéficier des incitations du BOI : procédure en 2026

La procédure de demande auprès du BOI peut être complexe et nécessite une préparation rigoureuse à chaque étape. Une planification adéquate, un dossier précis et une structure de projet claire permettent de limiter les retards ainsi que les demandes d’informations complémentaires de la part du BOI.Notre équipe accompagne les investisseurs tout au long du processus, depuis l’évaluation de l’éligibilité et la structuration du projet jusqu’à la préparation du dossier et la coordination avec les autorités compétentes, afin d’assurer une procédure aussi efficace et fluide que possible.

Étape 1 : Évaluation préalable à la demande (étude de faisabilité)

Une étude de faisabilité permet aux entreprises d’évaluer la viabilité et les chances de succès d’une demande auprès du BOI avant d’y consacrer des ressources importantes. Dans le cadre de cette analyse d’éligibilité, les spécialistes BOI de Lex Nova échangent directement avec les responsables du BOI afin de confirmer que l’activité envisagée remplit les critères requis et qu’elle continue d’être soutenue en pratique. 

Grâce à son expérience dans le traitement de demandes BOI dans de nombreux secteurs, Lex Nova fournit également des conseils pratiques allant au-delà des directives publiées par le BOI. En plus de l’analyse des critères d’éligibilité formels, notre équipe intègre des retours d’expérience fondés sur la manière dont les dossiers sont évalués en pratique.

Cela inclut notamment l’identification des questions fréquemment posées, des attentes en matière de documentation, des clarifications opérationnelles ainsi que d’autres points généralement soulevés par les agents du BOI lors de l’entretien.

Ces connaissances reposent sur les dossiers que nous avons traités ainsi que sur les observations directes issues de la gestion de demandes auprès du BOI. Elles reflètent les schémas récurrents, les attentes des agents et les aspects du processus que les entreprises découvrent généralement seulement au cours de la procédure de demande.

En combinant cette expérience pratique avec les exigences officielles du BOI, nous aidons les demandeurs à anticiper les points susceptibles de faire l’objet d’un examen approfondi, à préparer des pièces justificatives solides et à présenter leur projet d’une manière conforme aux critères d’évaluation appliqués par les agents du BOI.

Cette approche permet de réduire le risque de retards, de demandes d’informations complémentaires ou de rejet pour des raisons évitables. En associant notre connaissance du cadre réglementaire à notre expérience pratique des demandes BOI, nous veillons à ce que chaque dossier soit préparé conformément aux exigences officielles et aux attentes opérationnelles des autorités.

Nous précisons également les principales exigences du BOI susceptibles d’être requises, afin d’offrir à nos clients des informations claires et concrètes dès le départ et de leur permettre de prendre des décisions éclairées.

Il est fortement recommandé de procéder à une vérification de faisabilité, car il est essentiel de choisir la bonne catégorie de promotion dès le départ. Il arrive qu’une demande atteigne l’étape de l’entretien avant que le BOI ne constate qu’elle a été soumise dans une catégorie inappropriée, ce qui oblige à recommencer la procédure et entraîne des retards importants.

La réalisation d’une étude de faisabilité permet ainsi aux clients de gagner du temps, de réduire les risques et d’augmenter les chances de succès de leur demande auprès du BOI. Nos experts BOI sont à votre disposition pour vous accompagner dans une analyse structurée de votre éligibilité.

Délai : 3 jours ouvrables.

Étape 2 : Collecte des documents et préparation de la demande auprès du BOI (2 à 4 semaines)

Dans le cadre de la procédure de demande, les entreprises doivent soumettre les formulaires requis ainsi que les documents relatifs à leur secteur d’activité et aux activités proposées.

Le succès d’une demande auprès du BOI dépend en grande partie du respect des exigences de dépôt et de la préparation d’une documentation précise et complète. Les informations généralement requises incluent notamment la structure du capital social de l’entreprise et ses sources de financement, une description détaillée du projet, un organigramme présentant les prévisions de recrutement de personnel thaïlandais et étranger, une liste des machines, logiciels et équipements à utiliser, ainsi que des exemples de clients existants et de prospects commerciaux afin de démontrer la viabilité du projet.

Le plan d'affaires triennal

Le plan d’affaires triennal constitue l’un des éléments clés du dossier soumis au BOI. Il permet au BOI d’évaluer le niveau d’investissement minimal et la viabilité globale du projet. Il est donc essentiel de structurer ce document avec précision, l’investissement pouvant être réparti entre capitaux propres et prêts d’actionnaires, dans la limite des plafonds fixés par le BOI. Bien que les prévisions ne soient pas strictement contraignantes, des écarts importants par rapport au périmètre approuvé peuvent soulever des questions lors des audits ; il est donc recommandé de rester cohérent avec les activités approuvées.

Les formulaires étant dynamiques, les données saisies dans une section peuvent avoir une incidence sur d’autres parties du dossier. Une bonne coordination tout au long de la préparation de la demande permet ainsi d’éviter les incohérences susceptibles d’entraîner des demandes d’informations complémentaires et des retards.

Documents supplémentaires à joindre

Le BOI exige également la soumission d’une liste détaillée des employés, incluant leurs fonctions et leurs salaires, des informations relatives à l’acquisition d’actifs ainsi que, pour les projets numériques, des précisions concernant les logiciels utilisés. Des annexes peuvent être jointes afin de fournir des explications techniques et opérationnelles plus détaillées. Un dossier de présentation est également requis, décrivant le modèle économique, la clientèle cible, la stratégie de marché et la justification du projet.

Les dossiers solides démontrent clairement la viabilité commerciale du projet. Le soutien d'une société mère bien établie, l'existence d'une clientèle et des projections financières réalistes contribuent tous à étayer le dossier et peuvent considérablement améliorer les chances d'approbation.

Après le dépôt du dossier, le responsable du BOI demande généralement des précisions afin de vérifier que les projections financières sont commercialement raisonnables. Plusieurs cycles d'examen peuvent avoir lieu avant l'approbation.

Étape 4 : Examen et entretien avec le BOI

Une fois la demande acceptée par le BOI, le demandeur est invité à fixer un rendez-vous avec le BOI pour présenter son projet. Plusieurs créneaux horaires sont généralement proposés, et l'entretien se déroule via Zoom et dure environ une heure. 

L'entretien est un élément très important des critères d'évaluation du BOI, car il permet aux agents d'évaluer la faisabilité du projet, son modèle économique et sa contribution globale à la Thaïlande.

Les candidats doivent préparer un dossier de présentation expliquant le contexte de l'entreprise, la portée du projet, le processus de production ou de prestation de services, les clients existants et cibles, les plans de développement commercial, les raisons du choix de la Thaïlande et les retombées économiques attendues. Pour les aider, Lex Nova fournit à ses clients un modèle structuré et des conseils sur les attentes du BOI. Nous organisons également une simulation d'entretien afin de préparer les clients à la discussion proprement dite.

Au cours de la réunion, les candidats effectuent généralement une présentation de 15 à 30 minutes, suivie d’une séance de questions-réponses avec le responsable du BOI. Nos experts sont présents pour clarifier les points techniques et répondre aux questions en temps réel. Dans la pratique, le BOI peut suggérer des ajustements à la portée du projet pendant l’entretien ; l’accompagnement professionnel permet alors d’intégrer rapidement ces modifications et de soumettre à nouveau le dossier.

L’entretien influence fortement le délai d’approbation du BOI. Le responsable rédige en effet le rapport présenté au comité du BOI ; une présentation claire et bien structurée augmente donc les chances de passer rapidement aux étapes suivantes. Lorsque le responsable comprend pleinement le projet et considère que les critères d’évaluation du BOI sont satisfaits, l’approbation peut intervenir plus rapidement, souvent après un suivi limité.

À l’issue de la réunion, l’agent soumet le dossier au comité du BOI. Les dossiers solides passent généralement rapidement à l’étape suivante, tandis que les soumissions incomplètes ou incohérentes peuvent prolonger considérablement le délai d’approbation.

On nous demande souvent combien de temps prend l’approbation du BOI. Les dossiers bien préparés peuvent être approuvés après un ou deux cycles d’examen, tandis que les demandes peu claires peuvent entraîner des retards de plusieurs mois en raison des échanges répétés entre le demandeur et le BOI.

Le délai final d’approbation dépend également du niveau d’investissement du projet. Par exemple, si votre projet se situe dans les fourchettes d’investissement suivantes, les délais d’approbation estimés sont les suivants :

1) Moins de 200 millions de THB – 40 jours ouvrables

2) Moins de 2 000 millions de THB – 60 jours ouvrables

3) Plus de 2 000 millions de THB – 90 jours ouvrables

Délivrance du certificat et conditions

Une fois la demande acceptée et approuvée par le BOI, le demandeur reçoit une lettre d’approbation précisant les conditions de promotion. Le demandeur dispose alors de 30 jours pour accepter ces conditions. Des prolongations peuvent être accordées à la discrétion du BOI. Après acceptation, l’investisseur dispose de six mois pour enregistrer une société ou adapter une société existante et réaliser l’investissement minimum requis avant de demander le certificat du BOI, également appelé certificat de promotion.

Enregistrement de la société

Une société par action simplifiée thaïlandaise doit être constituée ou adaptée afin de respecter les conditions du BOI. Les exigences incluent la présence de deux actionnaires personnes physiques lors de la constitution, au moins un administrateur, un capital social conforme aux conditions d’investissement du BOI, ainsi qu’une adresse sociale en Thaïlande.

Après l’enregistrement, les actions peuvent être transférées à des actionnaires étrangers, tout en maintenant la structure d’actionnariat conforme à la législation thaïlandaise.

Ouverture d'un compte bancaire pour la société

La société doit ouvrir un compte bancaire en Thaïlande afin de recevoir l’investissement en capital. Ce compte est nécessaire pour fournir des justificatifs bancaires confirmant le respect des conditions de financement du BOI. 

Les demandeurs doivent également noter que l’un des administrateurs autorisés doit être présent lors de l’ouverture du compte bancaire. En pratique, l’ouverture de comptes bancaires pour des étrangers ne disposant pas de visas de longue durée peut être complexe en Thaïlande. Toutefois, selon les cas, il est possible d’expliquer que la société est entièrement détenue par des investisseurs étrangers, ce qui est nécessaire pour déposer les fonds et opérer conformément au cadre réglementaire applicable.

Transfert des capitaux d’investissement

Les fonds doivent être transférés depuis l’étranger en devises étrangères, conformément aux proportions de participation étrangère. Les banques doivent émettre un avis de crédit confirmant que les fonds proviennent de l’étranger et ont été transférés en devises étrangères. Il s’agit d’une exigence obligatoire qui sera vérifiée par le BOI.

Demande du certificat BOI

Une fois les étapes précédentes complétées, la société soumet les documents requis afin d’obtenir le certificat du BOI. Ceux-ci incluent notamment les documents d’enregistrement de la société, les listes d’actionnaires et la preuve de l’investissement. La délivrance du certificat de promotion active officiellement les privilèges accordés par le BOI.

Certificat d’entreprise étrangère (le cas échéant)

Si les activités commerciales approuvées dans le cadre du projet relèvent de la loi sur les entreprises étrangères, un certificat d’entreprise étrangère doit être obtenu avant le début des opérations. Ce certificat permet à une société BOI détenue par des investisseurs étrangers d’exercer légalement des activités soumises à restrictions.

Conformité après l’octroi de l’agrément (en cours)

Les entreprises ayant obtenu un agrément doivent respecter les obligations de conformité imposées par le BOI. Les exigences en matière de rapports incluent notamment des rapports d’avancement annuels (formulaire F-ONE), des mises à jour sur les investissements, la répartition de l’effectif entre personnel thaïlandais et étranger, des états financiers audités ainsi que des rapports sur les volumes de production ou de services. 

Ces obligations permettent de s’assurer que le projet reste conforme au cadre approuvé. Le BOI peut également effectuer des inspections afin de vérifier que les engagements d’investissement et les activités opérationnelles correspondent à ce qui a été autorisé. Les irrégularités mineures peuvent entraîner des avertissements ou l’octroi de délais supplémentaires, tandis que les cas graves de non-conformité peuvent conduire à la suspension des avantages ou, dans de rares cas, à la révocation du certificat de promotion.

Lex Nova Partners : votre partenaire pour les demandes auprès du BOI

Les demandes auprès du BOI ne se limitent pas à remplir un formulaire ; elles nécessitent une planification et une préparation minutieuses afin de garantir que le projet réponde aux exigences et aux critères du BOI.

La réussite d'une demande dépend souvent de la compréhension de la manière dont les politiques sont appliquées dans la pratique, et pas seulement de leur formulation. L'équipe de Lex Nova possède une vaste expérience et une connaissance approfondie des procédures du BOI, et suit activement les dernières évolutions des incitations du BOI afin que les clients puissent tirer parti des nouvelles opportunités dès qu'elles se présentent.

Suivi en temps réel des politiques du BOI

Notre équipe se tient informée de toutes les dernières actualités et évolutions en suivant en permanence les mises à jour des politiques du BOI et les dernières réglementations du BOI, directement à partir de sources en langue thaïe. 

Notre équipe examine les annonces officielles dès leur publication, assure la coordination avec les responsables du BOI et ses contacts dans le secteur, et traduit les modifications réglementaires complexes en conseils pratiques en anglais. 

Expertise bilingue anglais-français

Lex Nova propose un accompagnement juridique bilingue en anglais, en thaï et en français, permettant aux clients d’aborder des questions juridiques et commerciales complexes dans une langue qui leur est familière. Les clients bénéficient ainsi d’un accompagnement documentaire clair, réduisant les malentendus souvent liés à une communication reposant uniquement sur la traduction.

Intégration de services complets

En tant que cabinet d’avocats offrant une gamme complète de services à Bangkok, nous accompagnons nos clients dans le cadre de leur promotion auprès du BOI, de la création de leur société, des formalités relatives aux visas et aux permis de travail, de la structuration fiscale ainsi que de la conformité continue, le tout dans le cadre d’une stratégie cohérente. 

Cette approche permet d’éviter les retards et les incohérences qui peuvent survenir lorsque plusieurs conseillers interviennent sur un même projet. Pour en savoir plus sur nos services, rendez-vous ici : https://lexnovapartners.com/expertise/

Services juridiques complémentaires pour les investisseurs bénéficiant du BOI en Thaïlande

La demande et l’obtention de l’agrément BOI ne constituent que la première étape pour les entrepreneurs et investisseurs étrangers. Une fois l’agrément obtenu, plusieurs démarches doivent encore être accomplies avant que l’entreprise BOI puisse être pleinement opérationnelle. 

L’approche intégrée de Lex Nova comprend une assistance en matière de stratégie BOI, ainsi que des conseils en droit des sociétés, en fiscalité et en droit de l’immigration. Nous prenons en charge l’ensemble du cadre juridique d’un investissement en Thaïlande, et pas uniquement la demande d’agrément BOI.

Services connexes

1. Création de sociétés thaïlandaises et structuration d’entreprise

Lors d’une demande de promotion auprès du Conseil thaïlandais de l’investissement, la lettre d’acceptation délivrée aux candidats retenus précise les conditions qui doivent être remplies avant la délivrance du certificat de promotion du BOI.

La principale exigence concerne l’investissement en capital, dont le montant approuvé est indiqué dans la lettre d’acceptation. Bien que cela puisse sembler simple, plusieurs conditions techniques et exigences documentaires doivent être respectées. Par exemple, lorsque le projet implique des actionnaires étrangers, l’investissement en capital doit provenir de l’étranger. Il est également important que la transaction soit correctement libellée, par exemple « Investment for BOI Promotion ». Une fois le transfert effectué, un certificat de change devra être obtenu auprès de la banque.

Si la demande auprès du BOI est déposée par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise existante, une augmentation de capital peut être nécessaire, ce qui implique de suivre une série de procédures statutaires.

Une réorganisation de la structure de la société peut également être requise, notamment lorsque des actions sont transférées d’un actionnaire individuel vers une société actionnaire. Cela implique souvent de revoir la structure de l’actionnariat, de mettre à jour le registre des actionnaires et de réexaminer le contrôle exercé par les administrateurs ainsi que les objectifs de la société afin qu’ils soient conformes aux conditions du BOI et aux exigences réglementaires thaïlandaises.

Dans certains cas, une demande de certificat d’entreprise étrangère (Foreign Business Certificate) peut être requise si les activités de la société relèvent de catégories soumises à restrictions en vertu de la législation thaïlandaise et ne sont pas entièrement exemptées par la promotion du BOI.

Notre équipe vous conseille dès le premier jour sur la planification de la participation étrangère, les responsabilités des administrateurs et la gouvernance d’entreprise. Découvrez nos services en droit des sociétés et en fusions-acquisitions en Thaïlande pour bénéficier d’un accompagnement complet en matière de structuration.

2. Services d'immigration : permis de travail et visas

Bien que toutes les entreprises thaïlandaises doivent obtenir les visas et permis de travail appropriés pour leurs employés étrangers, les entreprises promues par le BOI bénéficient de conditions plus favorables. Contrairement aux autres structures d'entreprise, elles ne sont pas soumises aux mêmes exigences de capital obligatoire et de personnel thaïlandais minimum.

Pour pouvoir embaucher du personnel étranger, l'entreprise doit s'enregistrer auprès du système « Guichet unique pour les visas et les permis de travail » (anciennement connu sous le nom de système E-Expert). L'enregistrement sur ce système permettra à l'entreprise de soumettre de futures demandes de travailleurs étrangers.

Une fois qu'une offre d'emploi a été soumise, approuvée et acceptée via le système « Single Window for Visas & Work Permits », le candidat peut demander un visa et un permis de travail.

Les entreprises du BOI bénéficient de privilèges simplifiés en matière d'immigration. Nous coordonnons les permis de travail, les prolongations de long terme et les visas pour les personnes à charge par le biais de nos services d'immigration et de visas en Thaïlande.

3. Obligations comptables

Les entreprises bénéficiant du soutien du Conseil thaïlandais de l’investissement (BOI) sont soumises à des règles fiscales et comptables plus strictes que les normes thaïlandaises habituelles. Elles doivent respecter des obligations continues de déclaration et de suivi afin de démontrer que le projet est mis en œuvre conformément au plan d’investissement, au calendrier et au périmètre d’activité approuvés. Le maintien du statut BOI dépend du respect de ces obligations de conformité postérieures à l’approbation.

Les entreprises promues doivent également soumettre des rapports d’avancement périodiques au BOI. Ces rapports permettent de vérifier la mise en œuvre de l’investissement, l’état de préparation opérationnelle ainsi que la conformité avec les éléments du projet approuvé.

Les délais de reporting actuels sont les suivants :

• 6 mois : confirmation que le projet a démarré et que sa mise en œuvre progresse.
  
• 1 an et 2 ans : rapports détaillés sur l’avancement du projet, le déploiement des investissements et l’état d’exploitation.
  
• Au bout de 3 ans : le projet peut faire l’objet d’un contrôle financier du BOI, incluant notamment l’examen des états financiers de l’entreprise par un auditeur agréé par le BOI.

Le non-respect des conditions fixées par le BOI ou des délais de déclaration peut entraîner des mesures officielles. Le BOI peut émettre un avertissement demandant la mise en place de mesures correctives. Si les manquements ne sont pas corrigés et qu’aucune justification valable n’est fournie, le dossier peut être transmis à un niveau supérieur en vue d’un éventuel retrait de l’incitation.

Si l’incitation du BOI est retirée, les avantages fiscaux précédemment accordés peuvent être récupérés. L’entreprise pourrait être tenue de rembourser les impôts dont elle a été exonérée, comme si l’incitation n’avait jamais été accordée, ce qui peut représenter un risque financier important.

Des rapports réguliers, une comptabilité rigoureuse et une gestion proactive de la conformité sont donc essentiels pour préserver les avantages du BOI et maintenir une bonne réputation auprès des autorités.

4. Immobilier industriel et acquisition de terrains

Bien que la propriété foncière par des étrangers soit généralement soumise à des restrictions en Thaïlande, le Bureau de l’investissement (BOI) propose des mesures incitatives visant à attirer les investissements étrangers et à soutenir la croissance économique. Parmi ces avantages, les entreprises promues par le BOI peuvent être autorisées à posséder des terrains pour leurs activités commerciales approuvées.

Les entreprises bénéficiant du soutien du BOI peuvent posséder jusqu’à 1 rai de terrain à des fins de bureaux et d’habitation. Certaines activités promues peuvent toutefois permettre l’acquisition de superficies plus importantes, sous réserve de conditions spécifiques et d’une autorisation préalable. La superficie autorisée dépend de la catégorie de promotion et de la nature de l’activité.

Le Bureau de l’investissement accorde notamment des droits de propriété foncière étendus à certains secteurs tels que l’industrie manufacturière, le tourisme, la technologie et certaines industries de services. Le terrain doit être utilisé strictement pour les activités approuvées dans le cadre de la promotion. Par exemple, une entreprise manufacturière peut utiliser le terrain pour des installations de production, des entrepôts et des infrastructures opérationnelles connexes.

L’achat de terrains dans le cadre du BOI nécessite de suivre une procédure différente de celle des transferts fonciers habituels. 

Pour obtenir l’autorisation de propriété foncière en tant qu’entreprise promue par le BOI, la procédure suivante doit être suivie :

1. Déposer une demande officielle

L'entreprise doit soumettre une demande écrite expliquant pourquoi la propriété foncière est nécessaire. Celle-ci doit inclure :

• l’emplacement du terrain proposé ;
• la superficie du terrain ;
• l’usage prévu, par exemple des bureaux, une usine ou la résidence du directeur ;
• une explication de la manière dont le terrain soutient l’activité bénéficiant de la promotion.

Des pièces justificatives sont également requises, notamment le certificat d’enregistrement de l’entreprise, le certificat de promotion du BOI et le plan d’investissement.

2. Examen et décision du BOI

Le BOI examine la demande et les documents justificatifs afin de vérifier que l’utilisation proposée du terrain est conforme aux conditions de promotion. En cas d’approbation, le BOI délivre une lettre d’autorisation officielle permettant la propriété foncière.

3. Enregistrement foncier

Après avoir obtenu l’approbation du BOI, l’entreprise procède à l’enregistrement du terrain auprès du bureau foncier local.

Dans certaines régions, les agents du bureau foncier peuvent avoir une expérience limitée des dossiers de propriété foncière liés au BOI, ce qui peut entraîner des questions supplémentaires ou des retards. Dans ces situations, une assistance juridique peut être utile pour clarifier la réglementation et faciliter le processus d’enregistrement, en particulier dans les zones où l’activité du BOI est moins fréquente.

Découvrez notre expertise endroit immobilier et foncier en Thaïlande. Lex Nova Partners offre un accompagnement juridique complet aux entreprises bénéficiant des avantages du BOI grâce à des services juridiques coordonnés en Thaïlande. Consultez la présentation complète de nos services ou contactez-nous pour discuter de l’ensemble de vos besoins juridiques en matière d’investissement en Thaïlande.

FAQ sur les avantages du BOI (2026)

Quelles sont les incitations actuelles du BOI en Thaïlande ? 

Le BOI propose diverses incitations pour attirer les investisseurs étrangers. Ces incitations visent à améliorer la compétitivité des entreprises en Thaïlande et se répartissent en avantages fiscaux et avantages commerciaux généraux, afin de faciliter et de simplifier la création et la gestion d’une entreprise en Thaïlande pour les investisseurs étrangers.

Avantages généraux du BOI 2026

1. Participation étrangère : le BOI autorise les investisseurs étrangers à détenir jusqu’à 100 % du capital social dans la plupart des activités bénéficiant d’une promotion.
2. Propriété foncière : Les entreprises bénéficiant d’une promotion du BOI peuvent être autorisées à posséder jusqu’à un rai de terrain. Pour certaines activités commerciales spécifiques, et selon la catégorie de promotion accordée, la détention de parcelles de terrain plus importantes peut également être autorisée. 
3. Permis de travail : les entreprises promues par le BOI peuvent embaucher du personnel étranger avec des exigences nettement réduites par rapport aux entreprises non promues. Contrairement aux autres structures, elles ne sont pas soumises à un quota d’employés étrangers qualifiés. Par exemple, les sociétés anonymes thaïlandaises doivent généralement respecter un ratio de 4 employés thaïlandais pour 1 employé étranger, exigence qui ne s’applique pas aux entreprises bénéficiant d’une promotion du BOI.
4. Soutien à la R&D : les projets peuvent bénéficier d’exonérations de droits d’importation sur les biens importés à des fins de recherche et développement.

Incitations fiscales

• Exonérations de l’impôt sur les sociétés (CIT) : le BOI peut accorder des exonérations de l’impôt sur les sociétés pouvant aller jusqu’à 13 ans, selon la nature de l’activité et son emplacement. Les entreprises situées dans des parcs industriels ou des zones industrielles promues peuvent bénéficier d’une année supplémentaire d’exonération. Celles implantées dans certaines zones de promotion des investissements peuvent obtenir jusqu’à trois années supplémentaires d’allègement fiscal.

Veuillez noter que toutes les promotions du BOI ne donnent pas nécessairement droit à une exonération de l’impôt sur les sociétés. La durée de l’exonération dépend de l’activité de l’entreprise et de la catégorie de promotion accordée par le BOI. 

• Exonérations des droits d’importation : exonération des droits d’importation sur les machines et les matières premières nécessaires à la fabrication de produits destinés à l’exportation, généralement pour une durée d’un an renouvelable.
• Avantages fiscaux supplémentaires : réduction de 50 % de l’impôt sur les sociétés pendant une période pouvant aller jusqu’à dix ans après l’expiration de toute exonération fiscale.

En quoi consiste le nouveau programme d'avantages du BOI ? 

Le nouveau programme d'incitations du BOI thaïlandais vise à aligner les mesures d'encouragement à l'investissement sur les priorités de développement du pays pour la période 2026-2030. Le BOI met clairement l'accent sur les industries de haute technologie, la transformation numérique et la croissance économique durable dans le cadre des nouvelles « industries de la courbe en S ». 

La mise à jour des incitations du BOI pour 2026 vise à encourager et à promouvoir l'innovation, la responsabilité environnementale et les secteurs à valeur ajoutée qui renforcent la compétitivité à long terme de la Thaïlande. 

Le Bureau de l'investissement donne la priorité aux projets qui contribuent à la fabrication de pointe, aux énergies propres, aux technologies intelligentes et aux services fondés sur la connaissance, tout en réduisant progressivement le soutien aux activités à faible valeur ajoutée ou à forte intensité environnementale.

Quels sont les secteurs d'activité soutenus par le BOI en Thaïlande ? 

Les secteurs soutenus par le BOI couvrent un éventail bien plus large que ne le pensent de nombreux investisseurs. Le cadre établi par le Bureau de l’investissement (BOI) englobe de nombreux domaines, allant bien au-delà de l’industrie lourde ou de la fabrication avancée pour inclure l’agriculture, la mécanique, les services, les logiciels et les entreprises numériques.

Lorsqu’une activité proposée ne correspond pas clairement aux catégories d’industries éligibles reconnues par le BOI, les entreprises peuvent néanmoins être éligibles dans le cadre d’une promotion TISO. Le TISO est souvent considéré comme une voie flexible, car il couvre un large éventail d’activités de services et de conseil.

Les promotions numériques constituent également un domaine au champ d’application étendu. Elles incluent notamment le développement de logiciels, les plateformes numériques et les contenus numériques tels que les jeux, l’animation, ainsi que les technologies de réalité augmentée (RA) et de réalité virtuelle (RV). 

Une idée reçue consiste à penser que le soutien du BOI se limite à des projets très techniques ou complexes. En pratique, de nombreux modèles d’affaires peuvent être éligibles s’ils sont correctement structurés et conformes aux critères de promotion. Une analyse précoce de l’éligibilité permet souvent d’identifier des opportunités qui ne sont pas immédiatement évidentes.

Comment bénéficier d’une aide du Thailand Bureau de l’investissement de Thaïlande ? 

La procédure de demande auprès du BOI suit plusieurs étapes structurées permettant d’évaluer l’éligibilité du projet et de préparer un dossier conforme aux exigences de l’organisme.

1. Évaluation préalable du projet

Avant de déposer une demande, il est recommandé aux entreprises de procéder à une analyse de faisabilité et d’éligibilité. Cette étape permet d’identifier la catégorie de promotion applicable, de confirmer la structure d’investissement et de vérifier les principales exigences du BOI. Une évaluation préalable permet également de limiter les risques de retards ou de devoir soumettre une nouvelle demande dans une catégorie différente.

2. Préparation et dépôt de la demande

La soumission officielle nécessite la préparation des formulaires de candidature ainsi que des pièces justificatives requises. Ces documents comprennent notamment la structure de l’entreprise, l’origine des fonds, la description détaillée du projet, les plans de recrutement, les listes d’équipements, de machines ou de logiciels, ainsi que les éléments démontrant la viabilité commerciale du projet.

Un plan d’affaires sur trois ans doit également être joint au dossier. Ce plan présente le niveau d’investissement prévu, l’organisation des opérations et les projections financières. La cohérence entre les données financières et les descriptions du projet est essentielle, car toute incohérence peut entraîner des demandes de clarification et retarder l’examen du dossier.

3. Examen du dossier et entretien avec le Bureau de l’investissement Thaïlandais

Une fois la demande soumise et jugée recevable, le demandeur est invité à participer à une présentation du projet en ligne, généralement organisée via Zoom, avec des représentants du BOI. Cet entretien constitue une étape importante du processus, car il permet aux agents du BOI de mieux comprendre la nature du projet, son fonctionnement et ses objectifs. 

Lors de cette rencontre, le demandeur doit présenter les principaux éléments du projet, notamment le modèle économique, le processus technique, la position sur le marché ainsi que la contribution économique prévue pour la Thaïlande. Les agents du BOI peuvent également poser des questions, demander des précisions ou suggérer certains ajustements avant que le dossier ne soit transmis pour examen au comité du BOI.

4. Délais d’approbation

Le délai de traitement d’une demande dépend principalement de l’ampleur et de la complexité du projet. Les projets de plus petite taille peuvent généralement être examinés dans un délai d’environ 40 jours ouvrables. En revanche, les investissements plus importants peuvent nécessiter entre 60 et 90 jours ouvrables, selon le montant des capitaux engagés et la complexité du projet soumis.

5. Délivrance de la lettre d’approbation par le Bureau de l’investissement Thaïlandais

Lorsque le projet est approuvé, l’investisseur reçoit une lettre d’approbation précisant les incitations accordées ainsi que les conditions applicables. Le demandeur doit accepter ces conditions dans un délai de 30 jours. Après cette acceptation, il doit procéder à l’enregistrement de la société ou à l’ajustement de sa structure, puis réaliser l’investissement minimum requis. Le certificat de promotion du BOI ne sera délivré qu’une fois ces conditions remplies.

6. Structuration de l’entreprise et demande du certificat de promotion du BOI

Après l’acceptation des conditions de promotion, le projet dispose d’un délai de six mois pour enregistrer la société ou adapter sa structure et réaliser l’investissement minimum indiqué dans la lettre d’approbation avant de soumettre la demande de certificat de promotion du BOI.

Création ou restructuration de la société

Si la société n’a pas encore été constituée, une société à responsabilité limitée thaïlandaise doit être enregistrée. Cette structure exige au moins deux actionnaires personnes physiques lors de la constitution, un ou plusieurs administrateurs personnes physiques, un capital social conforme aux exigences du BOI ainsi qu’une adresse commerciale en Thaïlande. 

Lorsqu’une société existante est utilisée pour le projet, sa structure d’actionnariat et son capital social doivent être ajustés afin de respecter les conditions prévues dans la lettre d’approbation du BOI.

Compte bancaire d’entreprise

L’entreprise doit ouvrir un compte bancaire professionnel en Thaïlande afin de recevoir les fonds destinés à l’investissement. Les banques exigent généralement les documents d’enregistrement de la société, une résolution du conseil d’administration autorisant l’ouverture du compte ainsi que la présence physique d’un administrateur habilité. Ce compte permet notamment de fournir la preuve bancaire que le capital a effectivement été injecté dans l’entreprise.

Transfert de capital

L’investissement minimum doit être transféré conformément aux conditions fixées par le Bureau de l’investissement de Thaïlande. Dans le cas de projets impliquant des investisseurs étrangers, la part détenue par ces derniers doit généralement être transférée depuis l’étranger en devises étrangères. Les banques émettent ensuite des documents justificatifs, tels que des avis de crédit, confirmant la provenance et l’objet des fonds. Une description incorrecte ou incomplète du virement peut entraîner des retards ou le rejet du transfert.

Demande du certificat de promotion BOI

Une fois la société enregistrée et le capital investi conformément aux exigences, l’investisseur peut déposer la demande de certificat de promotion auprès du BOI. Les documents généralement requis comprennent le formulaire de demande, les documents constitutifs de la société, la liste des actionnaires, l’affidavit de la société ainsi que la preuve du transfert de capital depuis l’étranger.

Quel est le montant minimum d’investissement requis par le Bureau de l’investissement ? 

Pour pouvoir bénéficier d’une promotion du BOI, l’investisseur doit réaliser un apport en capital conforme aux exigences d’investissement minimum établies par l’organisme. Ce montant doit atteindre le seuil fixé pour la catégorie de projet approuvée avant que le certificat de promotion puisse être délivré.

En règle générale, l’investissement minimum débute à 1 million de bahts thaïlandais (THB), soit environ 30 000 USD. Toutefois, ce montant peut être plus élevé selon la nature du projet, l’évaluation réalisée par le BOI et les projections présentées dans le plan d’affaires. Certaines catégories de promotion prévoient également des niveaux d’investissement minimum spécifiques définis à l’avance.

Quelles sont les exigences du BOI en Thaïlande ? 

Pour obtenir et conserver une promotion du BOI, les entreprises doivent satisfaire à plusieurs exigences à chaque étape du processus. Cela implique notamment de vérifier que le projet répond aux critères d’éligibilité établis par le BOI, de préparer et de soumettre un dossier complet et précis, puis de respecter les obligations de conformité applicables après l’approbation du projet.

Critères d’éligibilité du BOI

L’un des éléments essentiels pour obtenir une promotion du BOI consiste à présenter un projet ou une activité commerciale qui entre clairement dans le champ des activités soutenues par l’organisme. Bien que le BOI encourage un large éventail de secteurs économiques, toutes les activités commerciales ne sont pas éligibles aux mesures de promotion.

Pour répondre aux critères d’éligibilité, le projet doit donc appartenir à une catégorie d’activités encouragées par le BOI et démontrer une valeur économique réelle, une faisabilité opérationnelle ainsi qu’une contribution aux objectifs de la politique d’investissement de la Thaïlande.

Exigences du BOI après l’approbation

Une fois la demande approuvée, l’investisseur reçoit une lettre officielle du BOI précisant les conditions et les obligations à respecter. Parmi ces conditions figure notamment le montant minimum d’investissement exigé pour le projet.

Les obligations postérieures à l’approbation comprennent généralement l’enregistrement ou la restructuration de la société afin que sa structure d’actionnariat, son capital social et ses activités correspondent au projet approuvé. L’entreprise doit ensuite mettre en œuvre le projet en respectant strictement le périmètre autorisé.

Toute activité qui ne relève pas du projet promu doit être comptabilisée séparément. Lorsque des incitations fiscales s’appliquent, l’entreprise doit notamment tenir une comptabilité distincte entre les activités bénéficiant de la promotion du BOI et celles qui n’en bénéficient pas. Selon la catégorie de promotion accordée par le BOI, certains engagements supplémentaires peuvent être exigés. Ceux-ci peuvent notamment concerner les niveaux d’emploi en Thaïlande, l’utilisation de technologies spécifiques ou encore le transfert de connaissances et de compétences. Par ailleurs, les machines, équipements et systèmes mentionnés dans la demande doivent être installés et exploités conformément au plan de projet approuvé.

Exigences du BOI en matière d’exploitation

Les entreprises bénéficiant d’une promotion du BOI doivent soumettre régulièrement des rapports d’avancement et d’exploitation afin de démontrer leur conformité aux conditions d’approbation.

Les rapports obligatoires doivent généralement être transmis selon le calendrier suivant :

• 6 mois : confirmation que le projet a été lancé et que sa mise en œuvre progresse conformément au plan approuvé.
• 1 an et 2 ans : rapports détaillés présentant l’état d’avancement du projet, le déploiement des investissements et la situation opérationnelle de l’entreprise.
• Après 3 ans : le projet peut faire l’objet d’un examen financier par le BOI, incluant notamment la vérification des états financiers de la société par un auditeur agréé par le BOI.

Combien de temps faut-il pour obtenir l’agrément du BOI ? 

Dans la plupart des cas, l’obtention d’une promotion du BOI prend environ 6 à 9 mois. Toutefois, la durée totale dépend largement de la qualité de la préparation du dossier ainsi que de la complexité du projet.

Avant le dépôt de la demande, il est généralement recommandé de réaliser une analyse de faisabilité, qui peut être effectuée en environ trois jours ouvrables. Cette étape permet de confirmer l’éligibilité du projet et d’identifier la catégorie de promotion du BOI la plus appropriée. Une fois la catégorie d’aide déterminée, le demandeur peut commencer la préparation du formulaire de demande et des documents justificatifs.

La phase de préparation du dossier dure généralement environ un mois. Elle comprend notamment la rédaction du plan d’affaires sur trois ans, la préparation de l’organigramme de l’entreprise et la compilation de l’ensemble des pièces justificatives. Une préparation rigoureuse est essentielle à ce stade, car le projet doit correspondre à une catégorie de promotion du BOI et respecter les critères d’éligibilité applicables. Dans le cas contraire, la demande pourrait être refusée ou nécessiter des corrections, ce qui entraînerait des retards dans le processus d’approbation.

Une fois que l’entreprise a commencé ses activités, le BOI reconnaît que les entreprises peuvent évoluer et que les résultats réels ne correspondent pas toujours exactement aux projections initiales. Tant que l’entreprise respecte les conditions prévues dans son certificat du BOI, celui-ci ne procède généralement pas à une réévaluation détaillée de la proposition initiale.

Cependant, des écarts importants par rapport au périmètre d’activité approuvé peuvent entraîner des complications. Le BOI conserve l’ensemble des dossiers relatifs à chaque demande, et des différences significatives entre le projet approuvé et les activités réellement exercées peuvent poser des problèmes lors d’audits ou dans les interactions avec d’autres autorités. Toute modification doit donc rester conforme au cadre initialement approuvé.

Par conséquent, les informations financières, les prévisions et les éléments opérationnels inclus dans la demande doivent être réalistes et alignés avec les capacités et les objectifs réels de l’entreprise. 

Après le dépôt de la demande, un responsable du BOI procède à l’examen du dossier et sollicite généralement des informations ou des précisions supplémentaires. Selon la complexité du projet, ces demandes de clarification peuvent donner lieu à plusieurs cycles d’échanges, allant généralement de deux à plus de dix.

Une fois la demande jugée complète et acceptable, le demandeur est invité à participer à un entretien avec le responsable du BOI afin de présenter le projet et de répondre aux éventuelles questions.

Dans le cadre du processus d’entretien, le demandeur doit préparer un dossier de présentation décrivant le projet. Cette présentation constitue une étape essentielle de la demande, car elle permet au responsable du BOI de comprendre le contexte de l’entreprise, les activités proposées en Thaïlande, les processus de production ou de prestation de services, les clients actuels et cibles, les plans de développement commercial, ainsi que les retombées économiques prévues pour la Thaïlande.

Cette étape est particulièrement importante, car le responsable chargé de l’entretien présentera ensuite le projet au comité du BOI. Lorsque le responsable dispose d’une compréhension claire et complète du projet, celui-ci peut généralement progresser rapidement vers l’étape d’approbation, souvent avec seulement quelques questions complémentaires avant d’être examiné lors de la prochaine session du comité.

À l’inverse, si la présentation manque de précision, laisse certains points essentiels incertains ou ne permet pas au responsable de bien comprendre le projet, celui-ci peut rencontrer des difficultés à répondre aux questions du comité. Cela peut entraîner plusieurs cycles de demandes d’informations supplémentaires et prolonger le délai d’examen. 

Après la présentation, le responsable soumet le projet au comité du BOI pour approbation. Les demandes bien préparées sont souvent approuvées au cours d’une ou deux sessions du comité.

Une fois le projet approuvé, le demandeur dispose de 30 jours pour accepter les conditions fixées par le BOI, puis de six mois pour enregistrer la société (si celle-ci n’existe pas encore) et réaliser l’investissement minimum requis.

Qu’est-ce que le Bureau de l'investissement ? 

Le Bureau de l'investissement est un organisme gouvernemental thaïlandais créé en 1966 et placé sous l’autorité du Cabinet du Premier ministre. Sa mission principale est de promouvoir l’investissement en Thaïlande et de renforcer la compétitivité du pays en soutenant les industries stratégiques, l’innovation et les secteurs à forte valeur ajoutée.

Les principales fonctions du BOI sont les suivantes :

• Promotion des investissements : Le BOI encourage les investissements étrangers et locaux en offrant diverses incitations fiscales et réglementaires. Celles-ci peuvent inclure la possibilité de détenir une entreprise à 100 % en propriété étrangère, des exonérations de l’impôt sur les sociétés, des réductions ou exemptions de droits d’importation, ainsi que des conditions facilitant l’emploi de travailleurs étrangers qualifiés. Par exemple, certaines entreprises promues peuvent être exemptées de l’exigence habituelle imposant un ratio de quatre employés thaïlandais pour un travailleur étranger, ainsi que de l’obligation de disposer d’un capital social minimum de 2 millions de THB pour l’obtention d’un permis de travail.
• Services d’accompagnement : Le BOI assiste les investisseurs dans leurs démarches administratives et réglementaires. Il peut notamment les aider à comprendre le cadre juridique applicable, les orienter vers des partenaires ou fournisseurs locaux et faciliter la création d’entreprises en Thaïlande.
• Développement sectoriel : Le BOI concentre ses efforts sur des secteurs considérés comme stratégiques pour l’économie thaïlandaise. Parmi ceux-ci figurent notamment l’agriculture, l’industrie manufacturière, l’électronique, le numérique ainsi que différents secteurs de services, dans le but de favoriser le progrès technologique et la diversification économique du pays.

Qu’est-ce qu’un certificat BOI ?

Le certificat BOI, officiellement appelé certificat de promotion, est un document juridique délivré par le BOI. Il confirme l’approbation d’un projet d’investissement et précise les incitations accordées ainsi que les conditions que l’entreprise doit respecter pendant la période de promotion. 

Ce document contient généralement les éléments suivants :

Identification du projet

Le certificat identifie le projet approuvé et l’entreprise bénéficiaire. Il indique notamment le numéro du certificat utilisé pour les démarches auprès des autorités, le nom de la société enregistrée et son numéro d’identification fiscale, la catégorie précise d’activité promue ainsi que l’emplacement du projet approuvé.

Avantages et incitations

Le certificat BOI détaille également les avantages accordés au projet en vertu de la loi sur la promotion des investissements. Ceux-ci peuvent inclure des exonérations de l’impôt sur les sociétés pour une période déterminée, des exemptions de droits d’importation sur les machines et sur certaines matières premières utilisées pour la production destinée à l’exportation, ainsi que des avantages réglementaires tels que la possibilité d’une participation étrangère majoritaire ou totale et, dans certains cas, l’autorisation de posséder des terrains.

Conditions et obligations

Le certificat de promotion précise également les conditions que l’entreprise doit respecter pour conserver son statut promu. Ces obligations peuvent notamment concerner le niveau minimum d’investissement, la structure du capital, les délais pour l’importation des machines et le démarrage des opérations, certaines exigences opérationnelles telles que la création de valeur ou les engagements en matière d’emploi, ainsi que les obligations de déclaration périodique auprès du BOI via son système de suivi.

L’ensemble de ces éléments fait du certificat BOI le document principal qui encadre le projet approuvé, définit les incitations applicables et fixe les obligations de conformité que l’entreprise doit respecter pendant toute la durée de la promotion.

Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique.

Introduction :

Les petites et moyennes entreprises (PME) jouent un rôle essentiel dans l’économie thaïlandaise. Afin de soutenir leur développement et de renforcer l’attractivité de la Thaïlande comme centre d’affaires régional, le gouvernement continue d’adapter ses principes et son cadre réglementaire.

En 2025, plusieurs changements importants ont été annoncés. À compter de 2026, ces mesures auront un impact direct sur la manière dont les PME exercent leurs activités, accèdent aux avantages fiscaux et obtiennent des financements. Pour les entrepreneurs et les investisseurs étrangers, il est donc important de comprendre ces évolutions avant de créer une entreprise, de structurer leurs opérations ou de développer une activité existante en Thaïlande.

Ce guide propose une présentation simple et pratique des principales mises à jour du cadre réglementaire thaïlandais en matière de PME. Il explique la nouvelle définition des PME en Thaïlande, les critères à respecter, ainsi que les conséquences concrètes en matière de fiscalité et de conformité. Il présente également les avantages fiscaux disponibles, les options de financement pour les PME et les programmes de soutien mis en place par le gouvernement afin de faciliter l’accès au capital, d’encourager une concurrence équitable et de soutenir la croissance à long terme.

Points clés

• La définition des PME en Thaïlande à partir de 2026 repose sur deux critères principaux : le nombre d’employés et le chiffre d’affaires annuel. Les seuils varient selon le secteur d’activité, notamment pour les entreprises manufacturières, de services, de commerce de gros et de commerce de détail.
• Le statut de PME est déterminant, car il permet d’accéder à des avantages fiscaux, à des incitations gouvernementales et à des programmes officiels de soutien aux PME.
• Les programmes de promotion du BOI et du TISO peuvent permettre aux PME éligibles d’opérer avec une participation étrangère pouvant atteindre 100 %, tout en bénéficiant d’exigences réglementaires allégées ainsi que d’avantages fiscaux ou douaniers.
• Les possibilités de financement des PME en Thaïlande continuent de s’élargir, notamment grâce à des prêts à taux préférentiels, des garanties de crédit, des remboursements fiscaux plus rapides et un accès renforcé aux marchés publics dans le cadre du dispositif « Quick Big Win ».
• Les nouvelles mesures proposées, telles que les déductions fiscales liées à la transformation numérique et le projet de loi sur la promotion des start-ups, reflètent l’engagement à long terme du gouvernement à soutenir et renforcer l’écosystème des PME en Thaïlande.

Qu’est-ce qui définit une PME en Thaïlande ? Définitions applicables à partir de 2026

Dans le cadre réglementaire thaïlandais, la définition d’une petite ou moyenne entreprise (PME) repose sur deux critères précis : le nombre d’employés et le chiffre d’affaires annuel. Pour être reconnue comme PME en Thaïlande, une entreprise doit remplir simultanément ces deux conditions. Le respect d’un seul critère n’est pas suffisant. Cette approche permet une classification plus cohérente des PME et sert de base pour déterminer l’éligibilité aux avantages fiscaux, aux programmes de soutien gouvernementaux et aux dispositifs de financement dédiés aux PME.

Ces critères sont particulièrement importants pour les entreprises souhaitant accéder aux mesures incitatives réservées aux PME en Thaïlande ou évaluer leur admissibilité aux différents programmes publics. 

Les PME en Thaïlande sont réparties en deux grandes catégories :

• Entreprises manufacturières : jusqu’à 200 employés et un chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 500 millions de THB (environ 13,5 millions USD).
• Entreprises de services, de commerce de gros et de commerce de détail : jusqu’à 100 employés et un chiffre d’affaires annuel plafonné à 300 millions de THB (environ 8,1 millions USD).

En complément de cette définition standard, le Bureau de promotion des PME (OSMEP - Office of SMEs Promotion) applique d’autres classifications afin de distinguer les entreprises selon leur taille et l’ampleur de leurs activités. 

Selon les directives de l'OSMEP, les entreprises peuvent être classées comme suit :

Micro-entreprises

• Chiffre d’affaires annuel ne dépassant pas 1,8 million de THB, tous secteurs confondus
• Effectif maximal de 5 employés, tous secteurs confondus

Petites entreprises (secteur de la fabrication)

• Chiffre d’affaires annuel supérieur à 1,8 million de THB et inférieur à 100 millions de THB
• Effectif compris entre 6 et 50 employés

Petites entreprises (secteurs du commerce et des services)

• Chiffre d’affaires annuel supérieur à 1,8 million de THB et jusqu’à 50 millions de THB
• Effectif compris entre 6 et 30 employés

Ces critères constituent la base de l’évaluation du statut des PME en Thaïlande et servent de référence principale pour déterminer l’éligibilité des entreprises aux programmes d’aide, aux incitations fiscales et aux mesures de soutien gouvernementales.

Pourquoi le statut de PME est-il important : avantages et incitations pour les PME

Être reconnu comme une petite ou moyenne entreprise en Thaïlande peut avoir un impact significatif sur la performance financière et le développement à long terme d’une entreprise. Le statut de PME permet d’accéder à un ensemble d’incitations soutenues par le gouvernement, notamment des taux d’imposition réduits sur les sociétés, un accès facilité aux financements publics et des programmes de soutien ciblés visant à renforcer la croissance et la liquidité des entreprises.

Taux d’imposition des PME

Pour les entreprises étrangères en particulier, le statut de PME s’accompagne d’un taux d’imposition sur les sociétés inférieur au taux standard de 20 % applicable en Thaïlande.

Les entreprises dont le capital libéré ne dépasse pas 5 millions de THB à la fin d’un exercice comptable et dont les revenus provenant de la vente de biens ou de la prestation de services restent inférieurs à 30 millions de THB pour cet exercice peuvent bénéficier de taux d’imposition préférentiels sur les sociétés.

Comment le Bureau de l’investissement (BOI) peut-il soutenir les PME en Thaïlande ?

Le Bureau de l’investissement de Thaïlande joue un rôle central dans le soutien aux entreprises locales et étrangères, y compris aux PME opérant en Thaïlande. Il propose des incitations et des mesures de soutien ciblées aux entreprises qui s’implantent dans le pays ou qui développent leurs activités sur le marché thaïlandais.

En obtenant une promotion du BOI, les entreprises éligibles, y compris les PME, peuvent bénéficier de plusieurs avantages, tels que la possibilité d’une participation étrangère à 100 %, des exonérations ou des réductions de l’impôt sur les sociétés, des incitations en matière de droits d’importation, ainsi que des règles assouplies pour l’embauche de spécialistes étrangers. Les entreprises promues par le BOI ne sont pas soumises à certaines exigences réglementaires standards, notamment le ratio habituel de quatre employés thaïlandais par travailleur étranger ou les seuils minimaux de capital social.

Le soutien du BOI se concentre sur des secteurs prioritaires alignés avec la stratégie économique à long terme de la Thaïlande. Ces secteurs incluent notamment la technologie, les services numériques, la fabrication de pointe, les énergies propres, les soins de santé et les activités axées sur l’innovation. 

En orientant les investissements vers ces domaines stratégiques, le BOI cherche à renforcer la compétitivité de la Thaïlande tout en favorisant le développement d’une économie plus durable et fondée sur la connaissance.

Lire aussi :

Guide sur la propriété étrangère à 100 % d’une entreprise en Thaïlande

Quels sont les projets qui peuvent réellement bénéficier d’une promotion BOI ? 

Les promotions accordées par le Bureau de l'investissement de Thaïlande sont accessibles à un large éventail d’activités commerciales. Elles couvrent notamment les secteurs de la fabrication, de l’agriculture, des machines, des logiciels et des services numériques. Pour les PME thaïlandaises qui ne remplissent pas les critères des catégories BOI standard, la promotion proposée par le Bureau d'aide au commerce et à l'investissement (TISO) constitue une alternative plus souple. Le TISO est fréquemment utilisé par les entreprises de services et de soutien, en raison de son champ d’application étendu et de conditions d’accès moins strictes.

Dans la pratique, l’éligibilité à une promotion BOI ne se limite pas aux secteurs de haute technologie auxquels elle est souvent associée. De nombreuses catégories de promotion permettent des modèles économiques flexibles, et les activités proposées peuvent souvent être structurées de manière à répondre aux exigences du BOI. Pour les PME étrangères opérant en Thaïlande, une évaluation précoce de l’éligibilité au BOI ou au TISO peut permettre d’accéder à des incitations fiscales et à des avantages réglementaires qui ne sont pas disponibles dans le cadre des structures d’entreprise classiques. Pour plus d’informations, il est recommandé de consulter des experts spécialisés.

Lire aussi :

BOI TISO : une opportunité alternative de Licence BOI pour les investisseurs

Les avantages du BOI pour simplifier les activités commerciales en Thaïlande

Le Bureau de l'investissement Thaïlandais (BOI) propose un ensemble d’incitations destinées à rendre les investissements en Thaïlande plus attractifs. Ces mesures visent à renforcer la compétitivité des entreprises et se répartissent en deux grandes catégories : les incitations fiscales et le soutien général aux activités commerciales.

Ces avantages ne sont pas accordés automatiquement à toutes les entreprises opérant en Thaïlande. Ils sont spécifiquement conçus pour faciliter l’implantation, le développement et la réussite des investisseurs étrangers, y compris des PME, dans un cadre réglementaire souvent plus exigeant.

Le principal avantage : la propriété étrangère à 100 %

Bien que la Thaïlande encourage activement les investissements étrangers, certaines activités commerciales restent soumises à des restrictions prévues par la législation thaïlandaise. Dans ces secteurs, les entreprises étrangères doivent généralement obtenir une licence d’entreprise étrangère ou s’associer à des actionnaires thaïlandais, ce qui peut entraîner des contraintes structurelles et de conformité, en particulier pour les PME.

L’un des avantages majeurs de la promotion du BOI est qu’elle permet aux entreprises promues d’exercer des activités autrement restreintes en obtenant un certificat d’entreprise étrangère. Cette procédure est généralement plus simple et plus prévisible que l’obtention d’une licence d’entreprise étrangère classique.

Pour les PME étrangères implantées en Thaïlande, cette exemption représente un avantage stratégique important. La promotion du BOI réduit les obstacles réglementaires, autorise une participation étrangère à 100 % dans les activités éligibles et donne accès à des incitations qui ne sont pas disponibles dans le cadre des structures d’entreprise standard. Elle facilite ainsi l’entrée sur le marché thaïlandais et soutient des opérations plus stables et efficaces à long terme.

Le soutien aux entreprises du BOI qui fait réellement la différence

Au-delà de la possibilité d’une participation étrangère à 100 %, le Bureau de l'investissement (BOI) propose un ensemble d’incitations destinées à renforcer la compétitivité des entreprises en Thaïlande. Ces avantages ne sont généralement pas accessibles aux structures commerciales classiques et constituent un levier important pour les entreprises promues.

Propriété foncière

Les entreprises bénéficiant d’une promotion du BOI peuvent être autorisées à posséder jusqu’à un rai de terrain. Pour certaines activités commerciales spécifiques, et selon la catégorie de promotion accordée, la détention de parcelles de terrain plus importantes peut également être autorisée. 

Exigences réduites en matière de permis de travail

Les entreprises promues par le BOI peuvent recruter du personnel étranger dans des conditions assouplies. Aucun quota n’est imposé pour l’embauche de travailleurs étrangers qualifiés. À titre de comparaison, les sociétés par action simplifiée thaïlandaises sont généralement soumises à un ratio de quatre employés thaïlandais pour un employé étranger, une exigence qui ne s’applique pas aux entreprises bénéficiant d’une promotion du BOI.

Incitations fiscales pour les entreprises promues par le BOI

Le BOI offre des avantages fiscaux afin de soutenir la croissance à long terme et de réduire les contraintes financières liées à l'exercice d'une activité commerciale en Thaïlande.

Exonérations de l’impôt sur les sociétés

L’une des incitations les plus importantes offertes par une promotion du Bureau de l'investissement (BOI) est l’exonération de l’impôt sur les sociétés. Selon l’activité approuvée et la localisation du projet, les entreprises promues peuvent bénéficier d’une exonération de l’impôt sur les sociétés pouvant aller jusqu’à treize ans. Des périodes d’exonération supplémentaires peuvent s’appliquer lorsque les activités sont implantées dans des zones industrielles ou dans des zones de promotion des investissements désignées.

Pour les PME opérant en Thaïlande, il est important de noter que ces exonérations fiscales ne sont pas automatiquement accordées pour toutes les promotions BOI. La disponibilité et la durée de l’allègement fiscal dépendent de l’activité spécifique approuvée par le BOI ainsi que des conditions propres à chaque promotion. 

Il est donc essentiel d’évaluer attentivement l’éligibilité du projet et de tenir compte de la localisation lors de l’analyse des avantages fiscaux liés au soutien du BOI. Pour déterminer si votre entreprise peut bénéficier d’une promotion BOI, il est recommandé de consulter un expert spécialisé.

Exonérations des droits d’importation

Les entreprises bénéficiant d’une promotion BOI peuvent importer des machines et des matières premières utilisées dans la production sans être soumises aux droits d’importation. Cette exonération s’applique notamment aux équipements et intrants nécessaires à la fabrication de produits destinés à l’exportation. 

En règle générale, l’exonération des droits d’importation sur les machines et les matières premières est valable pour une durée d’un an, avec la possibilité de prolongation selon les conditions de la promotion accordée.

Avantages fiscaux supplémentaires

Réduction de 50 % de l'impôt sur les sociétés pendant une période maximale de dix ans après l'expiration de toute exonération fiscale.

Incitations gouvernementales visant à soutenir les PME en Thaïlande

Le gouvernement thaïlandais a mis en place plusieurs incitations destinées à renforcer le développement des PME en Thaïlande. Ces initiatives ont pour objectif principal d’améliorer l’accès au financement, de réduire les contraintes réglementaires et d’encourager l’innovation dans des secteurs économiques clés. 

Le bureau de promotion des PME (OSMEP)

Le bureau de promotion des PME (OSMEP) est une agence gouvernementale thaïlandaise chargée d’élaborer des stratégies et des plans de développement en faveur des petites et moyennes entreprises. Elle joue également un rôle de coordination entre les différents ministères et le secteur privé afin de soutenir la croissance des PME thaïlandaises de manière cohérente et structurée.

Rôle et missions de l’OSMEP

L’OSMEP a été institué par la loi sur la promotion des PME, B.E. 2543 (2000), puis renforcé par la loi modificative (n° 2), B.E. 2561 (2018). Son action se concentre autour de trois axes principaux.

• En matière d’élaboration des cadres réglementaires, l’OSMEP est responsable de la préparation du plan directeur national de promotion des PME, actuellement le cinquième plan directeur.
• Sur le plan de la coordination, l’OSMEP agit comme organe central afin d’aligner les budgets et les projets de plus de vingt agences gouvernementales impliquées dans le soutien aux PME, notamment le ministère de l’Industrie et le ministère du Commerce.
• Monitoring & Data: Maintaining the national SME database and publishing the annual “White Paper on MSMEs,” which analyzes the economic situation of small businesses in Thailand.

5e plan directeur (2023–2027)

La Thaïlande applique actuellement le cinquième plan directeur de promotion des PME, qui couvre la période 2023–2027. Cette feuille de route met l’accent sur une croissance ciblée, plutôt que sur des mesures de soutien générales, afin de renforcer durablement la compétitivité des PME thaïlandaises. Les principales orientations du plan directeur sont les suivantes :

• La croissance inclusive, qui vise à garantir aux entreprises locales et aux micro-entreprises un meilleur accès aux marchés publics et aux opportunités économiques.
• La priorité accordée aux secteurs à forte valeur ajoutée, notamment les activités liées à l’économie BCG (bio-circulaire-verte), les services numériques et les technologies de pointe, afin de soutenir l’innovation et la création de valeur.
• L’accès aux marchés internationaux, en aidant les PME à se conformer aux normes et exigences internationales nécessaires à l’exportation de leurs produits et services.

Projets et services clés pour les PME

Afin de soutenir le développement des petites et moyennes entreprises, l'OSMEP met à disposition plusieurs services destinés aux PME éligibles.

SME One ID:

Le SME One ID est un système d’identification numérique unique. Une fois inscrite, l’entreprise peut accéder aux services de différents organismes gouvernementaux sans avoir à soumettre à nouveau les mêmes documents à chaque démarche. Ce dispositif permet de simplifier les procédures administratives et d’accélérer l’accès aux programmes de soutien publics.

BDS (Business Development Service) / « SME Pang Tung » :

Un programme de subventionnement des quotes-parts dans le cadre duquel l'OSMEP prend en charge 50 à 80 % des coûts liés à la formation, aux essais, aux analyses en laboratoire ou à la certification standard (par exemple, ISO, agrément FDA).

Thai SME-GP (marchés publics) :

Le programme Thai SME-GP est une liste dédiée visant à réserver une partie des achats publics aux PME. Les entreprises inscrites peuvent bénéficier d’un traitement préférentiel lors des appels d’offres publics, notamment sous la forme d’avantages tarifaires ou de conditions d’éligibilité adaptées.

SME Connext:

Une plateforme et une application en ligne qui regroupent des actualités, des connaissances et des calendriers d'ateliers destinés aux entrepreneurs.

Les propriétaires de PME doivent noter qu'ils doivent s'inscrire (gratuitement) auprès de l'OSMEP afin de pouvoir bénéficier de ces programmes. 

Décret royal visant à promouvoir la transformation numérique des petites et moyennes entreprises (PME)

Le 24 juin 2025, le Cabinet thaïlandais a approuvé une nouvelle mesure fiscale destinée à encourager la transformation numérique des petites et moyennes entreprises (PME). 

Conformément au décret royal proposé, les entreprises éligibles peuvent bénéficier d’une déduction fiscale de 200 % sur les dépenses numériques admissibles, dans la limite de 300 000 THB. Cette mesure s’applique aux dépenses engagées entre le 24 juin 2025 et le 31 décembre 2027.

Qui est éligible à cette déduction fiscale ?

L’incitation fiscale s’adresse aux petites et moyennes entreprises officiellement enregistrées en Thaïlande. Pour être éligibles, les entreprises doivent satisfaire à l’ensemble des critères financiers suivants :

• disposer d’un capital libéré n’excédant pas 5 millions de THB à la clôture de l’exercice comptable ;
• réaliser un chiffre d’affaires annuel issu des ventes et des prestations de services ne dépassant pas 30 millions de THB.

Cette définition est conforme aux classifications applicables aux PME dans le cadre de la réglementation fiscale thaïlandaise et vise à cibler les entreprises qui disposent de ressources limitées pour investir dans la transformation numérique. Les PME thaïlandaises comme étrangères peuvent en bénéficier, dès lors qu’elles remplissent ces conditions.

Les dépenses éligibles incluent l’achat, la location ou la souscription des éléments suivants :

• logiciels numériques enregistrés, tels que des ERP en cloud, des logiciels de comptabilité ou des plateformes CRM ;
• appareils intelligents et équipements numériques, à l’exclusion des ordinateurs à usage général, comme les scanners de codes-barres, les systèmes de point de vente (POS) ou les équipements compatibles IoT ;
• services numériques contribuant directement à l’amélioration des processus commerciaux, notamment les plateformes de commerce électronique, les solutions d’analyse basées sur l’IA ou les services de cybersécurité ;
• programmes informatiques officiellement enregistrés auprès de l’Agence de promotion de l’économie numérique (DEPA).

Principaux avantages pour les PME thaïlandaises

Pour les PME, ce décret royal représente une opportunité concrète de réduire leur charge fiscale globale. En permettant une déduction fiscale majorée des dépenses admissibles, le gouvernement apporte un soutien direct aux activités commerciales, au développement des compétences de la main-d’œuvre et à l’activité économique en général.

La double déduction rend également la transformation numérique plus accessible en diminuant le coût réel des investissements dans de nouveaux outils et systèmes. Cette mesure aide les petites entreprises à s’adapter à un environnement numérique en constante évolution, dans lequel les besoins technologiques et opérationnels évoluent rapidement.

Lire aussi :

La Thaïlande approuve une déduction fiscale de 200 % pour la transformation numérique des PME

Dispositif « Quick Big Win »

En novembre 2025, le Ministère des Finances thaïlandais a présenté un nouvel ensemble de mesures destinées à renforcer et à soutenir les PME en Thaïlande. Cette initiative, développée dans le cadre du dispositif gouvernementale « Quick Big Win », a été approuvée par le Cabinet thaïlandais au début du mois de décembre.

Dans le cadre de ce programme, le soutien d’un montant total de 327 milliards de THB sera mis à disposition des petites et moyennes entreprises. Ces fonds ont pour objectif d’améliorer la liquidité des PME et de faciliter leur accès au crédit, afin de soutenir leur stabilité financière et leur croissance.

Les 327 milliards de THB seront mis à la disposition des PME sous plusieurs formes.

• Prêts commerciaux à faible taux d’intérêt : 217 milliards de THB
• Garanties de crédit pour les PME : 50 milliards de THB
• Remboursements d’impôts accélérés : 60 milliards de THB

Mesures financières visant à renforcer la liquidité des PME

Le Ministère des Finances thaïlandais prévoit d’élargir les options de financement disponibles pour les PME, notamment par l’introduction de nouveaux programmes de prêts à faible taux d’intérêt. Ces dispositifs ont pour objectif de faciliter l’accès au fonds de roulement et de renforcer les mécanismes existants de garantie de crédit. 

Une nouvelle facilité de garantie, soutenue par le Fonds de développement des institutions financières, sera également mise en place avec des conditions plus souples, afin de soutenir un éventail plus large d’emprunteurs parmi les PME. 

La Banque de Thaïlande élabore actuellement le cadre opérationnel nécessaire pour permettre aux institutions financières de mettre en œuvre ces mesures de manière efficace une fois leur approbation officielle finalisée.

Mesures fiscales visant à promouvoir une concurrence loyale

Dans le cadre de la dispositif Quick Big Win, plusieurs initiatives fiscales sont à l’étude afin d’améliorer l’environnement opérationnel des PME et de favoriser une concurrence plus équitable.

Mesures douanière

À compter du 1er janvier 2026, toutes les marchandises commandées via des plateformes en ligne seront soumises à des droits d’importation dès le premier baht. Cette mesure vise à rétablir des conditions de concurrence équitables entre les vendeurs locaux et les importations à bas prix, qui bénéficiaient jusqu’à présent d’exemptions douanières.

Mesures du département des recettes

Le département du revenu Thailandaïs accélérera le traitement des demandes de remboursement fiscal afin de permettre aux PME d’accéder plus rapidement à des liquidités. Cette mesure vise à soutenir la gestion de trésorerie des entreprises, en particulier durant les périodes d’activité plus difficiles.

Développer les marchés publics auprès des PME thaïlandaises

Les organismes du secteur public seront encouragés à accroître leurs achats de biens et services auprès des PME locales. L’ensemble des commandes publiques sera enregistré sur une plateforme numérique centrale, permettant aux PME d’utiliser ces commandes vérifiées comme justificatifs dans le cadre de leurs demandes de financement. 

Ces documents renforcent le profil de crédit des PME en apportant une meilleure visibilité sur leurs revenus futurs, ce qui facilite l’accès au crédit et aux financements bancaires.

Principaux avantages pour les PME thaïlandaises

Les mesures proposées constituent une opportunité importante pour renforcer le secteur des petites et moyennes entreprises en Thaïlande. En améliorant l’accès au financement, en favorisant une concurrence plus équitable et en stimulant la demande du secteur public pour les produits locaux, le dispositif « Quick Big Win » vise à soutenir la résilience des PME et à encourager une croissance durable à long terme.

Renforcement du secteur des PME et création d’emplois

Un accès facilité au financement et un meilleur soutien au crédit permettent aux PME de développer leurs activités. Cette croissance favorise la création de nouveaux emplois et contribue à l’augmentation des revenus des ménages au sein des communautés locales.

Conditions de marché plus équitables

L’application de droits de douane sur les importations en ligne de faible valeur permet de réduire la pression concurrentielle exercée sur les prix par les produits importés. Cette mesure contribue à instaurer un environnement de marché plus équilibré, dans lequel les PME thaïlandaises peuvent diversifier leurs offres et renforcer leur compétitivité.

Une demande accrue pour les produits locaux 

L’augmentation des achats publics auprès des PME thaïlandaises offre des débouchés commerciaux plus stables et des flux de trésorerie plus prévisibles. Cette dynamique renforce la résilience des PME et soutient la croissance économique globale.

Mesures annoncées visant à soutenir les PME en Thaïlande

Le gouvernement thaïlandais a annoncé plusieurs mesures destinées à renforcer le secteur des petites et moyennes entreprises. Ces initiatives mettent l’accent sur l’amélioration de l’accès au financement, la promotion d’une concurrence plus équitable et le soutien à la croissance à long terme des entreprises. 

Ces mesures s’inscrivent dans le cadre d’une réforme économique plus large et traduisent la volonté du gouvernement de renforcer le rôle des PME dans l’économie thaïlandaise.

Les sections suivantes présentent les principales initiatives annoncées, notamment le dispositif « Quick Big Win » et le projet de loi sur la promotion des start-ups, et expliquent de quelle manière elles pourraient affecter les PME thaïlandaises une fois officiellement adoptées. 

Il convient de noter que ces mesures sont encore à l’étude par le gouvernement thaïlandais et que l’ensemble de leurs modalités n’a pas encore été publié à la date de rédaction du présent document. Néanmoins, ces propositions donnent des indications claires sur l’orientation des politiques publiques en Thaïlande et mettent en lumière les opportunités potentielles ainsi que les enjeux de conformité pour les PME opérant sur le marché thaïlandais.

Projet de loi thaïlandais sur la promotion des start-ups

Le gouvernement thaïlandais a annoncé un projet de loi sur la promotion des start-ups, actuellement soumis à consultation publique. Cette initiative vise à soutenir et à développer les entreprises axées sur l’innovation en Thaïlande. 

Dans le cadre de cette proposition, un cadre institutionnel coordonné serait mis en place afin d’orienter la politique nationale en matière de start-ups, de simplifier l’accès aux financements et d’offrir aux start-ups certifiées un ensemble d’incitations. Celles-ci pourraient inclure des avantages réglementaires, fiscaux, en matière d’immigration, d’approvisionnement public et de protection de la propriété intellectuelle. 

La loi a pour objectif principal d’améliorer l’accès au capital et aux talents qualifiés, afin de renforcer la compétitivité et le développement des start-ups thaïlandaises.

Le projet prévoit également la création d’un comité de promotion des start-ups, composé de représentants du gouvernement, de dirigeants du secteur privé et d’experts indépendants. Ce comité serait chargé de définir la politique nationale en matière de start-ups, d’approuver les mesures incitatives, d’examiner les listes soumises par l’Agence nationale pour l’innovation, de proposer des modifications législatives et de statuer sur les recours relatifs à l’éligibilité des entreprises.

Dans ce cadre, l’Agence nationale pour l’innovation agirait comme autorité centrale chargée de la mise en œuvre du dispositif et ferait office de guichet unique. Elle serait responsable de la coordination entre les agences publiques et le secteur privé, de la centralisation des données relatives à l’écosystème des start-ups, ainsi que de la fourniture de services de conseil et d’assistance technique. Elle assurerait également le suivi des performances des programmes et la gestion des aides financières, notamment les subventions, les subventions conditionnelles, les prêts et les mécanismes de co-investissement. 

Avec l’approbation du Cabinet thaïlandais, l’Agence pourrait également créer ou co-créer des véhicules d’investissement et réinvestir les revenus générés par les activités menées dans le cadre du projet de loi.

À qui s’applique la loi sur la promotion des start-ups ?

La loi sur la promotion des start-ups s’adresse aux entreprises en phase de démarrage dont les produits ou services présentent un fort potentiel de croissance rapide et évolutive, et qui sont orientées vers l’innovation. Les entreprises éligibles doivent proposer au moins l’un des éléments suivants : une nouvelle technologie, une expertise de pointe ou un modèle économique innovant ou disruptif. 

Une entreprise sera officiellement reconnue comme « start-up » dès lors qu’elle sera inscrite par l’Agence nationale pour l’innovation comme étant éligible aux incitations et aux mesures de soutien prévues par la loi.

Qui est considéré comme une start-up ?

Pour être reconnue comme une start-up et pouvoir bénéficier des incitations prévues par le projet de loi, une entreprise candidate devra satisfaire aux critères d’éligibilité définis au moment du dépôt de sa demande auprès de l’autorité compétente.

Forme juridique et stade de développement

L’entreprise doit être constituée sous la forme d’une société à responsabilité limitée thaïlandaise et avoir, en principe, moins de dix ans à la date de dépôt de la demande. Cette condition vise à cibler les entreprises en phase de démarrage présentant un fort potentiel de croissance.

Taille de l’entreprise

Le chiffre d’affaires annuel moyen de l’entreprise au cours des trois derniers exercices financiers ne doit pas dépasser 300 millions de THB. Le Comité de promotion des start-ups pourra préciser ces seuils et appliquer, le cas échéant, des critères spécifiques par secteur afin de tenir compte des différences de rythme de croissance entre les industries.

Historique de contrôle et de distribution

Les entreprises éligibles ne doivent pas avoir procédé à des distributions de dividendes et ne peuvent pas être exploitées comme une filiale contrôlée par une autre entité. Des exceptions peuvent toutefois s’appliquer dans des situations particulières, notamment lorsque l’entreprise est détenue par une autre start-up éligible ou par une structure de valorisation de l’innovation créée par un établissement d’enseignement supérieur.

Obligations applicables après l’agrément

Dans les deux ans suivant leur inscription au registre sectoriel des start-ups tenu par l’Agence nationale pour l’innovation, les entreprises devront employer un nombre minimum de salariés thaïlandais. 

Ces seuils seront définis par le comité compétent et varieront selon le secteur d’activité. Ils auront pour objectif de favoriser le transfert de technologies et le développement des compétences locales. 

Les entreprises devront également soumettre une auto-certification annuelle confirmant le respect continu des conditions d’éligibilité. Le non-respect des exigences en matière d’emploi, l’absence de certification dans les délais requis ou toute modification affectant l’éligibilité peuvent entraîner la radiation du registre. 

Les violations graves, telles que les fausses déclarations intentionnelles, l’utilisation abusive des avantages accordés ou les atteintes environnementales importantes, peuvent conduire à une radiation définitive ainsi qu’au recouvrement des incitations déjà octroyées.

Les start-ups bénéficieront des avantages prévus par la loi pendant une période de cinq ans à compter de leur inscription. Les start-ups de haute technologie opérant dans des secteurs prioritaires, tels que l’agriculture ou d’autres secteurs désignés ultérieurement par le comité, pourront bénéficier d’une prolongation pouvant aller jusqu’à dix ans.

Flexibilité accrue pour le financement des start-up

Afin d’adapter le Code civil et commercial aux besoins spécifiques des start-ups en matière de financement par capital-risque, le projet de loi prévoit une série d’exceptions ciblées applicables aux start-ups inscrites auprès de l’Agence nationale pour l’innovation. 

Ces exceptions ont pour objectif d’offrir aux start-ups une plus grande flexibilité pour lever des capitaux, structurer des opérations d’investissement et proposer des mécanismes d’incitation sous forme de participation au capital.

Les mesures suivantes s’appliqueront aux start-ups enregistrées au registre sectoriel des start-ups tenu par l’Agence nationale pour l’innovation.

Offres publiques d’actions et de titres de créance

Les start-up cotées en bourse peuvent offrir des actions au public et émettre des obligations, sous réserve de l'approbation des actionnaires et du respect des règles édictées par le Conseil de surveillance des marchés financiers. Cela permet aux start-ups d'accéder à des sources de financement traditionnellement réservées aux entreprises plus matures.

Actions propres et rachats d’actions

Les start-ups peuvent détenir jusqu’à 20 % de leurs propres actions, qu’elles aient été acquises par rachat ou émises en tant qu’actions propres. Ces actions ne confèrent aucun droit de vote, de quorum ni de dividende. Les rachats d’actions sont autorisés lorsque les statuts de la société le prévoient et peuvent être utilisés notamment pour la gestion de la liquidité, l’exécution d’accords d’investissement contractuels ou la protection des actionnaires dissidents dans des situations clairement définies.

Actions privilégiées convertibles 

Le projet de loi permettra la conversion d’actions privilégiées en actions ordinaires, sous réserve que cette possibilité soit prévue par les statuts de l’entreprise.

Émission de nouvelles actions à des non-actionnaires

Sous réserve d’une décision spéciale des actionnaires et lorsque les statuts le permettent, les start-ups pourront augmenter leur capital et émettre des actions directement au profit de non-actionnaires. 

Les bénéficiaires éligibles incluent notamment :

 • les administrateurs et les employés, dans le cadre d’un plan d’intéressement approuvé ;
• les investisseurs participant à un accord d’investissement approuvé par les actionnaires.

Les émissions devront débuter dans un délai d’un an et être finalisées dans la période couverte par le projet concerné, laquelle peut aller jusqu’à cinq ans pour les plans destinés aux employés ou deux ans pour les allocations aux investisseurs. Les actions non attribuées à l’issue du projet devront être annulées par une réduction du capital libéré.

Incitations en actions pour les talents et les investisseurs

Les actions propres ou les actions nouvellement émises peuvent être utilisées dans le cadre de plans d’attribution d’actions ou d’accords d’investissement, sous réserve du respect des délais et des conditions approuvés. Cette flexibilité facilite l’utilisation des actions comme outil de rémunération ou comme contrepartie d’investissement, un élément clé des modèles de croissance des start-ups.

Mécanismes d’investissement en capital-risque

Le projet de loi autorise expressément la conversion de dettes en actions, à condition que les droits du créancier soient nés avant l’adoption de la résolution spéciale approuvant l’accord d’investissement concerné. Il prévoit également la possibilité de convertir des actions privilégiées en actions ordinaires lorsque les statuts de la société le permettent, avec des procédures simplifiées pour l’émission de nouveaux certificats d’actions.

Pris dans leur ensemble, ces mécanismes soutiennent des pratiques courantes de financement telles que le financement relais, les obligations convertibles, les investissements échelonnés et les plans d’actionnariat salarié. Ils contribuent ainsi à aligner les pratiques des start-ups thaïlandaises sur les standards internationaux en matière de capital-risque.

Droits et avantages supplémentaires accordés aux entreprises en démarrage

Au-delà de la flexibilité offerte en matière de constitution et de levée de fonds, le projet de loi accorde aux entreprises en démarrage l’accès à plusieurs avantages réglementaires et économiques supplémentaires, sous réserve du respect des lois et des procédures administratives applicables.

Mobilité des talents

Les start-ups pourront bénéficier de procédures simplifiées pour le recrutement de spécialistes étrangers disposant de compétences avancées. Ces mesures couvrent à la fois les autorisations d’entrée sur le territoire et les permis de travail nécessaires à l’exercice de leurs fonctions.

Incitations fiscales

Les entreprises en démarrage pourraient être éligibles à des déductions ou à des exonérations fiscales prévues par le Code des impôts et d’autres dispositifs fiscaux, sous réserve du respect des critères qui seront précisés par les autorités compétentes.

Opportunités en matière de marchés publics

Reconnaissance des produits et services des start-up comme catégories prioritaires pour les marchés publics, aidant ainsi les nouvelles entreprises à obtenir rapidement des clients de référence et des revenus.

Soutien à la propriété intellectuelle

Le projet de loi prévoit un renforcement des mécanismes de protection, de licence et de commercialisation de la propriété intellectuelle, dans le cadre des lois existantes relatives à la propriété intellectuelle et à la valorisation de la recherche.

Programmes de promotion des investissements

Les start-up pourront accéder aux avantages prévus par la législation sur la promotion des investissements, ainsi qu’à d’autres dispositifs liés à la compétitivité et aux réglementations spécifiques applicables, notamment dans le corridor économique oriental (EEC).

Soutien financier intégré

Les start-ups pourront bénéficier d’un soutien financier direct de la part de l’Agence nationale pour l’innovation, sous différentes formes, notamment des subventions, des subventions conditionnelles, des prêts, des mécanismes de co-investissement et un accès coordonné à des programmes de financement publics et privés.

L’Agence sera également chargée de maintenir une base de données publique, mise à jour au moins une fois par mois, regroupant l’ensemble des avantages, programmes de soutien et opportunités de financement disponibles pour les start-up. Cet outil vise à offrir une vision claire et centralisée de l’écosystème, facilitant l’accès à l’information pour les entrepreneurs et les investisseurs.

Principaux avantages pour les PME thaïlandaises

Le projet de loi sur la promotion des start-ups établit un cadre plus pratique et plus favorable pour les PME thaïlandaises souhaitant se développer, lever des capitaux et rester compétitives dans une économie en constante évolution. En modernisant les règles applicables aux entreprises afin de les aligner sur les pratiques actuelles du capital-risque, cette loi permet aux PME d’accéder à des mécanismes qui étaient auparavant difficiles à mettre en œuvre dans le cadre du Code civil et commercial traditionnel.

L’un des principaux avantages réside dans la flexibilité accrue offerte aux PME pour structurer leurs investissements, gérer l’attribution d’actions et mettre en place des plans d’actionnariat destinés aux employés ou aux premiers contributeurs. Ces mécanismes facilitent l’attraction de talents qualifiés et permettent aux PME de négocier avec les investisseurs dans des conditions plus équilibrées et adaptées à leur stade de développement.

Qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs étrangers en Thaïlande ?

Pour les PME étrangères opérant en Thaïlande, les changements récents et les mesures proposées en faveur des PME traduisent une orientation claire. La Thaïlande cherche à positionner les PME et les start-ups au cœur de sa stratégie économique, tout en alignant progressivement ses cadres réglementaires, fiscaux et financiers sur les pratiques commerciales internationales.

Dans ce contexte, les PME établies en Thaïlande, qu’elles soient locales ou étrangères, pourraient bénéficier directement d’incitations fiscales, de mesures de soutien à la liquidité et d’un meilleur accès au financement, sous réserve du respect des critères d’éligibilité applicables. Il convient de souligner que nombre des mesures annoncées s’appliquent de manière équivalente aux entreprises thaïlandaises et aux entreprises étrangères.

Les incitations fiscales proposées, telles que les déductions renforcées liées à la transformation numérique, permettent de réduire le coût réel des investissements technologiques et de la montée en puissance des opérations. Pour les PME étrangères, ces mesures facilitent une entrée plus rapide sur le marché, améliorent l’efficacité opérationnelle et renforcent la compétitivité à long terme, en particulier dans les secteurs fortement dépendants des infrastructures numériques et des systèmes de conformité.

Les dispositifs « Quick Big Win » ont également des effets plus larges sur l’environnement des PME. Les ajustements des droits de douane applicables aux importations de faible valeur devraient limiter les distorsions de prix liées au commerce électronique transfrontalier non taxé, contribuant ainsi à des conditions de concurrence plus équitables pour les entreprises implantées localement. Par ailleurs, l’accélération des remboursements fiscaux et l’extension des garanties de crédit aux PME peuvent améliorer sensiblement la gestion de trésorerie des entreprises étrangères, notamment durant les premières phases de leur développement en Thaïlande.

Pour les investisseurs orientés vers l’innovation et le capital-risque, le projet de loi sur la promotion des start-ups apporte une sécurité juridique accrue. Il offre aux investisseurs, aux fonds de capital-risque et aux entrepreneurs un cadre plus clair pour investir dans des start-ups thaïlandaises en utilisant des instruments d’investissement couramment utilisés, tels que les instruments convertibles, les actions privilégiées, les actions propres et les plans d’intéressement en actions. Ces réformes facilitent la structuration des investissements et réduisent les obstacles lors de la négociation des conditions d’entrée au capital.

Les mesures proposées en matière de recrutement de personnel étranger présentent également un intérêt majeur pour les investisseurs internationaux. La simplification des procédures d’immigration et d’autorisation de travail pour les talents étrangers qualifiés favoriserait la constitution d’équipes transfrontalières, la mise en place de stratégies de sièges régionaux et le transfert de technologies vers la Thaïlande.

Toutefois, malgré ces avantages, le projet de loi introduit également de nouvelles exigences de conformité. Les critères d’éligibilité, l’inscription auprès de l’Agence nationale pour l’innovation, les obligations liées à l’emploi après l’approbation ainsi que les exigences d’auto-certification continue nécessiteront une planification rigoureuse et un suivi attentif. 

Les investisseurs étrangers ont donc intérêt à évaluer dès le départ si leurs structures en Thaïlande, leurs niveaux de revenus et leurs stratégies de croissance sont compatibles avec les cadres réglementaires proposés.

Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique.

Résumé : Les contrats de location commerciale en Thaïlande sont encadrés par des règles strictes d’enregistrement, généralement fondés sur des durées standards de trois ans et influencés par les pratiques des propriétaires. L’enregistrement des baux de plus de trois ans est recommandé afin de garantir une protection juridique adéquate. Les clauses de renouvellement, le « key money », l'audit et les obligations fiscales doivent être examinés avec soin pour limiter les risques financiers et assurer la pérennité des activités commerciales.

Introduction :

Alors que les entreprises étrangères et locales poursuivent leur développement en Thaïlande, l’obtention d’un local commercial adapté constitue une étape déterminante. Qu’il s’agisse de bureaux, de commerces de détail ou de sites à usage industriel, les conditions prévues dans le contrat de location ont un impact direct sur les opérations, la structure des coûts et la stabilité de l’activité à long terme.

Dans cet article, nous analysons le cadre juridique applicable, les pratiques courantes du marché ainsi que les considérations pratiques à prendre en compte dans le cadre des contrats de location commerciale en Thaïlande.

Points clés

• Les baux de plus de trois ans doivent être enregistrés auprès du Bureau foncier pour rester juridiquement exécutoires. Les baux non enregistrés ne sont valables que pour une durée maximale de trois ans, quelle que soit la période mentionnée dans le contrat.
• Les baux de trois ans sont une pratique courante pour éviter l’enregistrement, mais ils comportent des risques tels que des renouvellements incertains, des augmentations soudaines de loyer ou un déménagement forcé.
• Le « key money » est un paiement habituel mais non réglementé dans les baux commerciaux, souvent exigé à l’avance ou lors du renouvellement, et doit toujours être soigneusement négocié.
• Les baux à long terme exigent que les terrains soient zonés pour un usage commercial ou industriel et que les locataires respectent des seuils d’investissement stricts, garantissant que les projets contribuent au développement économique de la Thaïlande.
• Les locataires ne peuvent pas transférer ou sous-louer sans le consentement du propriétaire, mais si le propriétaire vend, le nouveau propriétaire est lié par le bail existant, ce qui rend l’enregistrement important pour la protection des locataires.
• Les baux prévoient généralement que les propriétaires peuvent résilier le contrat en cas de manquement, avec une période de réparation négociée, tandis que les locataires sont généralement liés pour toute la durée du bail, sauf en cas de violation de l’accord par le propriétaire.

Le cadre juridique des baux commerciaux

Les baux commerciaux en Thaïlande sont principalement régis par le Code civil et commercial et, dans certains cas, par la loi de 1999 relative à la location de biens immobiliers à des fins commerciales ou industrielles. Ces textes définissent les droits et obligations des propriétaires et des locataires et établissent un cadre juridique visant à assurer la transparence et la force exécutoire des contrats.

En principe, la durée maximale d’un bail portant sur un terrain ou un bâtiment est limitée à 30 ans. Toutefois, certaines législations spécifiques, notamment la loi sur le corridor économique de l’Est et la loi de 1999, permettent des baux allant jusqu’à 50 ans lorsque le projet répond à des critères commerciaux ou industriels précis.

Tout bail d’une durée supérieure à trois ans doit être enregistré auprès du Bureau foncier pour être juridiquement opposable. À défaut d’enregistrement, le bail n’est reconnu que pour une durée maximale de trois ans, même si une durée plus longue est prévue contractuellement.

L’Audit

Avant la conclusion d’un contrat de location, il est fortement recommandé de procéder à un audit afin de s’assurer que le bailleur est le propriétaire légitime du bien ou un représentant dûment autorisé, et que le bien peut être légalement loué.

Cet audit implique notamment l’examen du titre de propriété (Chanote), du registre de la maison et, le cas échéant, des documents d’enregistrement de la société propriétaire. Ces éléments permettent de confirmer la propriété et le droit légal de louer le bien.

Il est également essentiel de vérifier qu’aucun bail antérieur, droit réel ou autre charge n’a été enregistré sur le bien et ne soit susceptible de compromettre l’usage envisagé. Un avocat peut réaliser cet audit afin de confirmer le statut juridique du bien, l’absence de charges et l’inexistence de droits concurrents ou de revendications de tiers.

Conditions de location et options de renouvellement

En Thaïlande, un bail commercial standard est généralement conclu pour une durée de trois ans, parfois assortie d’une option de renouvellement pour une période équivalente. Bien que des renouvellements successifs ou des baux plus longs puissent être convenus, leur application peut s’avérer complexe si les clauses correspondantes ne sont pas rédigées avec précision. Les options de renouvellement doivent donc être clairement définies afin de limiter les risques de litige.

Il est courant que les parties négocient une période d’aménagement sans loyer, généralement comprise entre un et trois mois, permettant au locataire de préparer les locaux avant le début effectif des opérations.

À l’expiration du bail, le locataire ne bénéficie d’aucun droit automatique au maintien dans les lieux. Si l’occupation se poursuit avec l’accord du propriétaire, le bail est alors réputé à durée indéterminée, le propriétaire conservant le droit d’y mettre fin à tout moment conformément à la loi.

La pratique courante des baux de trois ans

En pratique, de nombreuses entreprises privilégient des baux de trois ans plutôt que des engagements à plus long terme. Cette approche vise principalement à éviter l’obligation d’enregistrement auprès du Département des Terres, les baux de plus de trois ans devant être enregistrés pour rester exécutoires au-delà de la troisième année. Certaines structures contractuelles sont également mises en place pour limiter les coûts, bien que les frais d’enregistrement restent relativement modérés, s’élevant à environ 1,1 % de la valeur totale du bail.

Lorsque les locaux sont essentiels aux activités de l’entreprise, il est crucial de négocier les conditions du bail dès le début du processus d’acquisition. Dans la mesure du possible, il est recommandé d’obtenir des droits de bail prolongés directement auprès du propriétaire. Un bail enregistré offre une protection juridique renforcée, permet une durée de bail plus longue et garantit que vos droits restent valides même en cas de vente du bien ou de problèmes juridiques rencontrés par le propriétaire.

Dans le cadre du contrat d’achat, il est recommandé d’inclure une clause permettant de négocier directement un bail avec le propriétaire. 

Les baux non protégés peuvent poser problème, car rien ne garantit que le propriétaire acceptera de renouveler le bail aux mêmes conditions, voire de le renouveler tout court. Il pourrait également augmenter le loyer ou imposer des conditions défavorables lors des négociations de renouvellement.

Sans bail à long terme, le bon fonctionnement de l’entreprise pourrait être compromis. De plus, les frais liés à un déménagement imprévu pourraient être importants et affecter significativement la rentabilité de l’entreprise.

Risques liés au renouvellement

De nombreux propriétaires ou agents proposent des options de renouvellement pour un ou deux termes supplémentaires, mais ces arrangements peuvent être trompeurs ou difficilement applicables. En vertu de la loi thaïlandaise, tout bail de plus de trois ans doit être enregistré auprès du Département des Terres pour être juridiquement exécutoire au-delà de cette période.

Cette obligation d’enregistrement a un impact direct sur les clauses de renouvellement, car prolonger un bail au-delà de trois ans sans enregistrement peut rendre la clause invalide ou inapplicable. Certaines pratiques, comme la signature préalable de plusieurs baux de trois ans avec des dates futures, sont illégales et comportent des risques importants pour le locataire.

En cas de changement de propriétaire ou de refus du bailleur d’honorer un bail futur, le locataire pourrait se retrouver sans recours légal et être contraint de quitter les lieux.

Lorsque l’enregistrement d’un bail à long terme n’est pas possible, il est recommandé de négocier une option clairement définie pour conclure un nouveau bail à l’expiration du contrat. Cette option doit préciser les termes essentiels, tels que la durée, le loyer et la procédure de renouvellement. Une rédaction précise garantit que l’option constitue un engagement contraignant et non une simple invitation à renégocier.

Enfin, si le locataire investit dans la propriété, par exemple pour des rénovations ou aménagements, il est conseillé d’inclure des clauses limitant les augmentations de loyer lors du renouvellement, comme un plafond sur le nouveau tarif de location, afin de protéger l’entreprise contre des hausses imprévues.

Qu’est-ce que le « key money » en Thaïlande ?

Le « key money » est un concept courant mais mal défini dans les contrats de location et de bail commerciaux en Thaïlande. Il peut correspondre à différents types de paiements :

• Une commission versée à un locataire existant pour céder son bail à un prix inférieur à celui du marché.
• Un paiement direct au propriétaire. 
• Une caution, généralement non remboursable.

Dans de nombreux cas, le key money fait partie du prix global du bail et sert de paiement initial forfaitaire en échange d’un loyer mensuel plus faible. Comme ce montant n’est souvent pas déclaré officiellement, la valeur locative réelle déclarée peut être inférieure au prix du marché. Certains propriétaires peuvent également exiger un nouveau key money lors du renouvellement du bail.

Il est important de noter que le key money n’est pas une obligation légale en Thaïlande. Il s’agit d’une pratique courante visant à céder des droits de location ou à garantir l’accès à un bien, sans cadre réglementaire officiel. 

Si vous êtes amené à payer un key money, il est essentiel de comprendre exactement ce qui est inclus dans l’accord et de vérifier si ce paiement est réellement nécessaire. Cette dépense doit toujours être négociée avec soin afin de ne pas payer pour des avantages que vous pourriez obtenir directement du propriétaire ou via un bail plus favorable.

Baux commerciaux et industriels à long terme

En Thaïlande, les baux à long terme pour des activités commerciales ou industrielles sont possibles, mais soumis à des conditions strictes visant à concilier les intérêts des investisseurs avec les objectifs de développement économique national. 

Contrairement aux baux standards limités par le Code civil et commercial, certains projets éligibles peuvent bénéficier de durées de bail allant jusqu’à 50 ans. 

L’éligibilité n’est toutefois pas automatique. Le terrain et l’activité doivent respecter des critères précis définis par les lois sur l’urbanisme et la réglementation sur l’investissement. Pour pouvoir conclure un bail à long terme :

• Le terrain doit être zoné pour un usage commercial ou industriel ou
• se situer dans une zone industrielle gérée par l’Autorité des zones industrielles de Thaïlande.

La société locataire doit répondre à des critères d’investissement, par exemple :

• Investissement minimum de 20 millions de THB pour des activités commerciales ;
• Activités industrielles promues selon la Loi sur la promotion des investissements ;
• Projets jugés bénéfiques pour la Thaïlande et approuvés par le Cabinet.

Pour les locations dépassant 100 rai (160 000 m²), l’entreprise doit également démontrer des retombées économiques ou sociales significatives, telles que la promotion des exportations, l’introduction de technologies avancées ou la création d’emplois.

Exigences linguistiques pour les contrats de location

Les contrats de location peuvent être rédigés en anglais pour un usage privé. Cependant, si le bail doit être enregistré au Bureau foncier, une version thaïlandaise sera requise. En règle générale, un accord bilingue est préparé, le texte thaïlandais prévalant en cas de divergences.

Les agents fonciers peuvent également examiner l’accord lors de l’enregistrement et se réserver le pouvoir discrétionnaire de rejeter certaines clauses. Les parties devraient donc s’assurer que le bail est conforme aux pratiques locales.

Paiements de location, dépôts et frais

Les structures de location varient selon le type de propriété. Les baux de bureaux et industriels prévoient généralement un loyer mensuel fixe, tandis que les baux de vente au détail peuvent inclure un loyer basé sur le chiffre d’affaires.

Les dépôts de garantie sont courants, généralement équivalents à un à trois mois de loyer, versés en espèces ou sous forme de garantie bancaire. Les locataires sont également responsables des frais accessoires, tels que les services publics, l’entretien des espaces communs et les taxes foncières.

Pour les baux dépassant trois ans, des frais d’enregistrement de 1 % du montant total du bail, plus 0,1 % de droits de timbre, sont applicables.

Exigences de réparation et d’entretien

Sauf mention contraire, les locataires prennent en charge les réparations et l’entretien mineurs, tandis que les propriétaires restent responsables des réparations structurelles majeures.

Lors de la négociation du bail, il est recommandé de clarifier la responsabilité de certains éléments spécifiques, tels que les systèmes de climatisation, afin d’éviter tout litige.

D’autres points à inclure concernent les problèmes liés à des équipements ou machines défectueux, comme des climatiseurs fuyants ou des défauts structurels rendant les locaux inutilisables. Le bail doit prévoir des clauses claires pour la gestion de ces situations et la responsabilité respective du propriétaire et du locataire.

Consentement pour l’enregistrement de la TVA et de la sécurité sociale (SSO)

Lors de la location d’un bien destiné à un bureau ou à un lieu d’affaires, il est fréquent que l’entreprise doive s’enregistrer auprès du Bureau de la sécurité sociale (SSO) et, éventuellement, pour la TVA.

Dans le cadre de cette procédure, les autorités peuvent demander des photos des locaux montrant le nom de l’entreprise et, dans certains cas, réaliser une inspection sur place pour confirmer l’emplacement.

Il est essentiel, avant de signer le bail, de vérifier que le propriétaire accepte que les locaux soient utilisés pour l’enregistrement de la TVA. Le Département des recettes exige une lettre de consentement originale du propriétaire et, si le bureau est situé dans un bâtiment géré, une lettre supplémentaire émanant de la personne juridique responsable du bâtiment. 

En plus de cette confirmation écrite, le Département des recettes demande généralement les documents suivants : copie du contrat de location, plan d’affaires et carte indiquant l’emplacement du bureau. 

Enfin, si vous souhaitez enregistrer plusieurs entreprises à la même adresse, chaque enregistrement nécessite un consentement écrit distinct du propriétaire et, le cas échéant, de la personne juridique de l’immeuble. Il est donc recommandé de prévoir ces consentements dès la signature du bail afin d’éviter tout obstacle futur.

Considérations fiscales

Lors de la location d’un bien commercial en Thaïlande, propriétaires et locataires doivent bien comprendre les obligations fiscales liées au loyer et savoir comment ces taxes seront réparties.

L’impôt principal à connaître est la retenue à la source de 5 % sur le loyer, souvent appelée « taxe sur les bâtiments ». Si le propriétaire est une société enregistrée, le locataire doit retenir 5 % du montant total du loyer et le verser au Département des recettes au nom du propriétaire.

Cette retenue à la source est obligatoire et se déduit généralement du paiement du loyer plutôt que d’y être ajoutée. Certains propriétaires peuvent toutefois chercher à réduire le montant de la taxe WHT en qualifiant le contrat de service plutôt que de location.

Selon la législation fiscale thaïlandaise, les contrats de service sont soumis à une retenue de 3 % seulement, au lieu des 5 % applicables aux contrats de location. Cette approche peut toutefois ne pas convenir à toutes les entreprises. Par exemple, les entreprises bénéficiant d’une promotion BOI doivent enregistrer correctement les coûts de location comme « dépenses de location » pour respecter les obligations légales et fiscales. Les classer comme dépenses de service pourrait poser problème lors d’audits ou de revues BOI.

Une solution possible consiste à structurer le bail comme un accord hybride, avec une section dédiée à la location des locaux et une autre couvrant des services supplémentaires tels que l’entretien des bâtiments, les frais des zones communes ou le soutien administratif.

Dans ce cas, les deux parties doivent indiquer clairement la répartition du loyer et des frais de services ainsi que les taux de retenue correspondants, soit 5 % pour le loyer et 3 % pour les services.

Pour éviter d’éventuels litiges ou problèmes avec la réservation d’un bail, il est recommandé de consulter nos comptables et experts qualifiés. Bien structurer l’accord dès le début peut aider à prévenir les litiges et problèmes ultérieurs.

Transfert et sous-location

En Thaïlande, les locataires ne peuvent généralement pas transférer leurs droits ou sous-louer la propriété sans obtenir le consentement écrit du propriétaire. Cette règle permet au propriétaire de contrôler qui occupe les locaux et de s’assurer que l’usage reste conforme aux conditions convenues. 

Les propriétaires peuvent eux-mêmes transférer la propriété, que ce soit par vente, héritage ou tout autre moyen légal. Dans ce cas, la loi prévoit que le nouveau propriétaire reprend automatiquement les droits et obligations du bail existant, garantissant ainsi la continuité des droits du locataire. 

Pour renforcer cette protection, il est fortement recommandé de faire enregistrer le bail auprès du Bureau foncier. L’enregistrement rend le bail opposable aux tiers, assurant que les droits du locataire sont préservés même en cas de changement de propriétaire. Sans enregistrement, le locataire peut perdre cette protection et se retrouver dans une situation incertaine lors d’un transfert de propriété.

Résiliation de baux commerciaux

Les baux permettent généralement aux propriétaires de résilier le contrat si le locataire ne respecte pas le paiement du loyer ou manque à des obligations essentielles. Une période de recours de 30 à 90 jours est souvent prévue pour permettre au locataire de corriger la violation avant une éventuelle expulsion.

Les locataires disposent rarement du droit de mettre fin unilatéralement à un bail avant son terme, sauf si le propriétaire viole ses obligations. Sauf disposition contraire dans le contrat, le locataire est tenu de respecter la durée complète du bail.

Nos réflexions

Les contrats de location commerciale en Thaïlande sont encadrés par des exigences d’enregistrement strictes et influencés par les pratiques du marché. Bien que les propriétaires privilégient souvent des baux de courte durée, l’enregistrement des baux plus longs offre aux locataires une stabilité et une sécurité juridique accrues.

Les entreprises doivent examiner attentivement les clauses de renouvellement, les exigences linguistiques et la répartition des responsabilités pour les réparations et les coûts. L’enregistrement adéquat est crucial, en particulier lorsque des investissements importants sont réalisés dans les locaux.

Pour les investisseurs étrangers et les entreprises, comprendre et respecter ces exigences est essentiel pour protéger leurs intérêts sur le marché immobilier concurrentiel de Thaïlande.

Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique.

Résumé La Thaïlande a introduit des changements majeurs dans les contrats de location et les baux résidentiels. Les nouvelles réglementations visent à répondre aux plaintes récurrentes des locataires concernant certaines pratiques jugées déloyales, notamment la confiscation injustifiée des dépôts de garantie, les frais excessifs liés aux services publics et le manque de clarté quant aux droits et obligations des parties. Le 6 juin 2025, le Comité des contrats du Bureau du Conseil de la protection des consommateurs (OCPB - Contract Committee of the Office of the Consumer Protection Board) a publié des règles mises à jour, lesquelles sont entrées pleinement en vigueur le 4 September 2025, abrogeant la notification précédente de 2019.

Introduction :

Les autorités thaïlandaises en charge de la protection des consommateurs ont adopté une mise à jour du cadre réglementaire applicable aux baux résidentiels. Cette réforme a été mise en place afin de répondre aux plaintes de longue date des locataires relatives à des pratiques déloyales, telles que la confiscation injustifiée des dépôts de garantie, la facturation excessive des services publics et l’absence de clarté concernant les droits et obligations prévus dans les contrats de location.

Le 6 juin 2025, le Comité des contrats du Bureau du Conseil de la protection des consommateurs (OCPB) a publié une notification classant les contrats de location à usage d’habitation comme une activité soumise au contrôle contractuel, B.E. 2568 (2025). Cette notification est entrée pleinement en vigueur le 4 septembre 2025 et remplace celle publiée en 2019.

Points clés

• Les nouvelles règles s’appliquent désormais aux entreprises louant au moins trois unités résidentielles, contre cinq auparavant, élargissant ainsi le nombre de propriétaires soumis aux obligations de protection des locataires.
• Les contrats de location doivent être rédigés en thaï, présentés de manière claire, inclure les informations essentielles sur le bien et être accompagnés d’un rapport d’inspection signé par les deux parties.
• Les dépôts de garantie doivent être restitués immédiatement à la fin du bail, ou dans un délai de sept à quatorze jours en cas d’inspection ou de réparations. Les paiements anticipés sont limités à un maximum de trois mois de loyer pour les contrats mensuels.
• Les locataires peuvent résilier un bail à durée déterminée après avoir occupé le bien pendant au moins 50 % de la durée contractuelle, avec un préavis de trente jours. Les propriétaires doivent également respecter un préavis minimum de trente jours.
• Le non-respect de ces règles expose les entreprises à des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement et à des amendes pouvant atteindre 200 000 THB.

Quelles sont les nouvelles exigences du contrat de location ?

L’un des principaux changements introduits par la nouvelle notification concerne l’élargissement de son champ d’application. La notification de 2019 ne s’appliquait qu’aux entreprises louant cinq unités d’habitation ou plus. Depuis 2025, le seuil a été abaissé à trois unités résidentielles ou plus. 

Cette modification a pour effet de soumettre un nombre plus important de propriétaires et d’exploitants immobiliers aux règles de protection prévues par la réglementation. 

Bien que la notification vise les entreprises de location, les hôtels, les appartements avec services hôteliers et les dortoirs demeurent exclus de son champ d’application, ces établissements étant régis par des lois spécifiques distinctes.

Reconnaissance des documents électroniques

La notification de 2025 tient également compte de l’évolution des pratiques numériques en reconnaissant formellement l’usage des documents et signatures électroniques dans les transactions de location. 

Tout contrat de location conclu par voie électronique, notamment via des plateformes de location en ligne ou au moyen de signatures électroniques, doit désormais respecter à la fois les exigences de la notification et celles de la législation thaïlandaise sur les transactions électroniques . 

Cette évolution vise à combler les lacunes réglementaires existantes et à garantir que les contrats de location conclus électroniquement bénéficient de la même validité juridique et du même niveau de protection que les contrats établis sur support papier. 

Enfin, les contrats de location existants conformes à la notification de 2019 demeurent valables jusqu’à leur expiration. En revanche, tous les nouveaux contrats conclus à compter du 4 septembre 2025 doivent impérativement se conformer au nouveau cadre réglementaire.

Exigences contractuelles obligatoires

La notification prévoit un ensemble d’exigences impératives devant figurer dans tout contrat de location à usage d’habitation.

Langue du contrat et format en Thaïlande

Les contrats de location doivent être rédigés en langue thaïlandaiseet présentés dans une police claire et lisible, d’une hauteur minimale de 2 mm et ne dépassant pas 11 caractères par pouce. 

Chaque contrat doit identifier clairement les parties ou leurs représentants, indiquer des coordonnées à jour, décrire le bien loué et préciser l’ensemble des conditions essentielles, notamment le montant du loyer, les frais de service, les dépôts de garantie, la durée du bail, les tarifs des services publics et les modalités de paiement.

Une version anglaise peut être établie en parallèle de la version thaïlandaise. Toutefois, en cas de litige, seule la version en langue thaïlandaise fera foi et sera retenue par les juridictions thaïlandaises ainsi que dans le cadre de toute négociation.

Transparence et documentation à l’appui

Afin de renforcer la transparence entre les parties, les propriétaires sont désormais tenus de fournir des factures écritespour le loyer, les services publics et les frais de service au moins trois jours avant la date d’échéance du paiement. Les locataires disposent également du droit de consulter les documents justificatifs relatifs aux frais de services et de services publics, afin d’en vérifier l’exactitude.

Par ailleurs, un rapport d’inspection d’entrée dans les lieux doit être annexé au contrat de location. Ce document permet d’établir de manière précise l’état du bien au début de la location et peut être accompagné de preuves photographiques. Le rapport d’inspection doit être signé par les deux parties.

Restitution des dépôts de garantie

La notification renforce également la protection des locataires en matière de restitution des dépôts de garantie. Le bailleur est tenu de restituer le dépôt immédiatement à la fin du bail.

Lorsqu’une inspection est nécessaire, le dépôt doit être restitué dans un délai de sept jours en l’absence de dommages, ou dans un délai maximal de quatorze jours après déduction des frais de réparation dûment justifiés. Le bailleur demeure responsable des réparations, à l’exception de l’usure normale ou des dommages résultant d’un cas de force majeure.

Résiliation anticipée et obligations du propriétaire

La notification reconnaît aux locataires le droit de résilier un bail à durée déterminée avant son terme, à condition d’avoir occupé le logement pendant au moins 50 % de la durée contractuelle. Cette résiliation est subordonnée à un préavis de trente jours et au règlement de l’ensemble des sommes dues.

Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre fin au contrat, il doit respecter un préavis minimum de trente jours. Ce délai peut être réduit à sept jours dans les cas d’inconduite urgente affectant les autres locataires. La résiliation immédiate n’est autorisée que lorsque l’ordre public ou la moralité sont en cause.

Protections juridiques implicites

Lorsque l’une des clauses obligatoires prévues par la notification est absente du contrat de location, la loi prévoit qu’elle s’y applique automatiquement. En conséquence, même l’utilisation d’un modèle de bail non conforme ne permet pas au propriétaire d’écarter ces protections minimales accordées aux locataires.

Conditions contractuelles interdites

La notification précise les clauses et conditions qui ne peuvent en aucun cas figurer dans un contrat de location. Toute clause interdite incluse dans un bail est nulle et dépourvue d’effet juridique, même si le locataire a signé le contrat.

Limites sur le loyer anticipé et les dépôts

Les propriétaires peuvent :

• Percevoir jusqu’à trois mois de loyer pour les contrats à court terme ou pour les contrats à long terme avec paiement mensuel.
• Percevoir jusqu’à un an de loyer pour les contrats à long terme avec paiement annuel.

Tout montant excédant ces limites est interdit.

Restrictions sur les augmentations de loyer et les charges

Les propriétaires peuvent :

• Augmenter le loyer ou les frais de service avant l’expiration du bail.
• Confisquer les dépôts de garantie sans motif valable imputable au locataire.
• Accéder au logement sans préavis, sauf en cas d’urgence.
• Facturer des tarifs d’électricité supérieurs aux tarifs officiels fixés par le gouvernement.

Conditions contractuelles inapplicables

Les clauses suivantes sont considérées comme nulles et inapplicables :

• Tenir les locataires responsables de l’usure normale ou des dommages indépendants de leur volonté.
• Lock-out ou saisie des biens du locataire.
• Facturer des « frais de renouvellement ».
• Résiliation d’un bail sans rupture substantielle par le locataire.
• Tenir les locataires responsables de l’usure normale ou des dommages indépendants de leur volonté.

Conséquences de la non-conformité

Le non-respect de la notification expose la partie contrevenante à des sanctions sévères. Les entreprises enfreignant ces règles peuvent être poursuivies pénalement en vertu de la loi sur la protection des consommateurs, avec des peines pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement, des amendes pouvant atteindre 200 000 THB, ou les deux..

Qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires et les sociétés de gestion immobilière ?

La date limite de conformité de septembre 2025 étant désormais dépassée, les propriétaires et gestionnaires immobiliers devraient avoir examiné et mis à jour leurs contrats de location pour se conformer aux nouvelles exigences.

Tous les modèles de contrats doivent être actualisés, et les procédures de gestion des dépôts, les pratiques de facturation ainsi que les systèmes de location en ligne doivent être adaptés pour respecter le nouveau cadre réglementaire. 

En cas de retard dans ces mises à jour, il est fortement recommandé de les effectuer immédiatement, car la non-conformité expose les propriétaires à des risques juridiques et à des sanctions pénales significatives.

Les propriétaires, gestionnaires de biens et investisseurs souhaitant obtenir des conseils sur la mise à jour de leurs contrats ou sur le cadre de location en Thaïlande peuvent nous contacter pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé. Des informations complémentaires sont également disponibles sur notre page dédiée aux services immobiliers.

Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique.

Résumé L’approbation par la Thaïlande d’une déduction fiscale de 200 % en faveur de la transformation numérique des PME constitue une avancée majeure dans le soutien aux petites et moyennes entreprises. Cette mesure permet de réduire significativement le coût lié à l’adoption des technologies numériques tout en encourageant l’innovation et la compétitivité. En investissant dans des outils numériques essentiels, les PME peuvent améliorer leur efficacité opérationnelle, optimiser leur prise de décision et soutenir leur croissance. Cette initiative contribue ainsi au renforcement du tissu économique thaïlandais en facilitant l’adoption de solutions numériques par les entreprises.

Introduction :

Le 24 juin 2025, le Cabinet thaïlandais a approuvé une nouvelle incitation fiscale visant à accélérer la transformation numérique des PME. Selon le projet de décret royal, les entreprises éligibles peuvent bénéficier d’une déduction fiscale de 200 % sur les dépenses numériques admissibles, dans la limite de 300 000 THB, engagées entre le 24 juin 2025 et le 31 décembre 2027.

Cette mesure s’inscrit dans une stratégie gouvernementale plus large destinée à développer une économie numérique performante et à renforcer la compétitivité des PME thaïlandaises, qui jouent un rôle central dans l’économie nationale.

Points clés

• Une déduction fiscale de 200 % est accordée aux PME, leur permettant de déduire jusqu’au double du montant des dépenses numériques éligibles, dans la limite de 300 000 THB par entreprise, jusqu’en décembre 2027.
• L’incitation est réservée aux PME dont le capital libéré est inférieur à 5 millions de THB et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 30 millions de THB.
• Les produits et services numériques doivent être enregistrés et approuvés par l’Agence de promotion de l’économie numérique (DEPA - Digital Economy Promotion Agency) pour être éligibles.
• Les dépenses admissibles couvrent notamment les logiciels enregistrés, les appareils intelligents (à l’exclusion des ordinateurs à usage général), les services numériques commerciaux et les programmes informatiques approuvés par la DEPA.
• Pour bénéficier de la déduction lors de la déclaration fiscale, les PME doivent conserver les factures fiscales officielles, les preuves de paiement et la confirmation d’enregistrement délivrée par la DEPA.

Qui est éligible à cette déduction fiscale ?

L’incitation fiscale s’adresse aux petites et moyennes entreprises officiellement enregistrées en Thaïlande. Pour être éligibles, les entreprises doivent satisfaire à l’ensemble des critères financiers suivants :

• disposer d’un capital libéré n’excédant pas 5 millions de THB à la clôture de l’exercice comptable ;
  
• réaliser un chiffre d’affaires annuel issu des ventes et des prestations de services ne dépassant pas 30 millions de THB.

Cette définition est conforme aux classifications applicables aux PME dans le cadre de la réglementation fiscale thaïlandaise et vise à cibler les entreprises qui disposent de ressources limitées pour investir dans la transformation numérique. Les PME thaïlandaises comme étrangères peuvent en bénéficier, dès lors qu’elles remplissent ces conditions.

Les sociétés de personnes et les sociétés par action simplifiée sont couvertes par le dispositif, à condition d’être dûment enregistrées auprès du Département du développement des entreprises et en conformité avec leurs obligations fiscales et financières.

Remarque : les entreprises doivent être en mesure de démontrer que les dépenses déclarées contribuent directement à leurs objectifs de transformation numérique. À cette fin, la conservation de factures fiscales conformes, de preuves de paiement et de la confirmation de l’enregistrement du fournisseur auprès de l’Agence de promotion de l’économie numérique (DEPA) est indispensable pour répondre aux exigences de conformité et d’audit.

Quelles dépenses sont éligibles ?

La déduction fiscale s’applique uniquement à des dépenses numériques clairement définies. L’objectif est d’encourager les PME à adopter des technologies améliorant l’efficacité opérationnelle, les capacités numériques et la gestion des données.

Les entreprises peuvent bénéficier d’une déduction de 200 %, leur permettant de déduire le double du montant réellement engagé lors du calcul du revenu imposable. Le montant total de l’avantage fiscal est toutefois plafonné à 300 000 THB par entreprise pour l’ensemble de la période d’incitation, du 24 juin 2025 au 31 décembre 2027.

Les dépenses éligibles incluent l’achat, la location ou la souscription des éléments suivants :

• logiciels numériques enregistrés, tels que des ERP en cloud, des logiciels de comptabilité ou des plateformes CRM ;
  
• appareils intelligents et équipements numériques, à l’exclusion des ordinateurs à usage général, comme les scanners de codes-barres, les systèmes de point de vente (POS) ou les équipements compatibles IoT ;
  
• services numériques contribuant directement à l’amélioration des processus commerciaux, notamment les plateformes de commerce électronique, les solutions d’analyse basées sur l’IA ou les services de cybersécurité ;
  
• programmes informatiques officiellement enregistrés auprès de l’Agence de promotion de l’économie numérique (DEPA).
  

Pour être admissibles, l’ensemble de ces produits et services doivent être enregistrés et approuvés par la DEPA. Cette exigence vise à garantir la qualité des solutions concernées et à prévenir les abus, en excluant notamment les technologies informatiques générales et l’électronique grand public.

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Supervision et mise en œuvre

Afin de garantir une mise en œuvre efficace du dispositif, le ministère de l’Économie et de la Société numériques a été désigné comme autorité de supervision en vertu du décret. Cette désignation vise à prévenir tout usage abusif de l’incitation fiscale tout en favorisant le développement des capacités numériques des PME.

Les principales missions du ministère de l’Économie et de la Société numériques comprennent notamment :

• informer et sensibiliser les entreprises sur la portée du dispositif et les procédures à suivre ;
  
• assurer le suivi de l’adoption et de l’efficacité de la mesure, notamment en analysant le nombre de PME participantes et la nature des investissements numériques réalisés ;
  
• établir un rapport annuel à l’attention du ministère des Finances, incluant une analyse de l’impact fiscal comparant les pertes de recettes fiscales aux bénéfices économiques attendus.

Il est également prévu que le ministère travaille en étroite collaboration avec l’Agence de promotion de l’économie numérique ( DEPA ) afin de publier des procédures d’enregistrement claires et de tenir à jour la liste des technologies éligibles, garantissant ainsi une conformité simple, transparente et opérationnelle pour les entreprises.

Comment cela affecte-t-il les propriétaires d’entreprise ??

Pour les PME éligibles, cette mesure représente une opportunité stratégique majeure. Un accès facilité aux outils numériques permet de réduire les inefficacités opérationnelles, d’améliorer la qualité de la prise de décision et de soutenir une croissance fondée sur les données. La déduction fiscale de 200 % diminue sensiblement le coût de la transformation numérique, aidant ainsi les petites entreprises à rester compétitives dans un environnement technologique en constante évolution.

Afin de maximiser les bénéfices de cette incitation, les entreprises ont intérêt à analyser leurs opérations actuelles et à identifier les domaines pouvant être optimisés par des solutions numériques, telles que les systèmes CRM, les logiciels de gestion des stocks ou les plateformes de commerce électronique.

Comment les PME peuvent-elles réclamer la déduction fiscale ?

Pour bénéficier de la déduction, les PME doivent respecter les étapes suivantes :

1. vérifier leur éligibilité au regard des seuils de capital et de chiffre d’affaires ;
2. effectuer leurs achats auprès de fournisseurs enregistrés, dont les produits ou services ont été approuvés par l’Agence de promotion de l’économie numérique (DEPA) ;
3. conserver l’ensemble des documents justificatifs, notamment :
   
   • les factures fiscales officielles ;
   • les preuves de paiement ;
   • les confirmations d’enregistrement ou d’approbation délivrées par la DEPA ;
     
4. déclarer la déduction dans le cadre de leur déclaration annuelle d’impôt sur les sociétés.

Le non-respect des conditions d’enregistrement ou des exigences du Département des recettes peut entraîner le rejet de la déduction, voire l’application de sanctions, telles que des amendes. 

Il est fortement recommandé aux entreprises de consulter des conseillers fiscaux ou juridiques afin de s’assurer de leur éligibilité et de leur conformité à l’ensemble des obligations applicables.

Nos réflexions

Cette nouvelle incitation fiscale constitue une avancée significative pour accompagner les PME thaïlandaises dans leur transition numérique et renforcer leur compétitivité. Elle est particulièrement bénéfique pour les petites entreprises qui ont pu retarder leurs investissements technologiques en raison de contraintes budgétaires. En réduisant le coût et les risquesliés à l’adoption de solutions numériques, cette mesure offre un levier concret pour améliorer l’efficacité opérationnelle, maîtriser les dépenses et bâtir des entreprises plus résilientes et tournées vers l’avenir.

Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique.